จับตา 3 ทำเลมาแรง Disrupt วงการที่พักอาศัย

บางซื่อ จตุจักร ลาดพร้าว คือพื้นที่ทำคัญที่จะมาเขย่าวงการที่อยู่อาศัยในเร็ว ๆ นี้ ด้วยศักยภาพที่เกิดจากหลายปัจจัยที่จะทำให้ทำเลนี้ดึงดูดกลุ่มนักพัฒนาอสังหาฯ รวมถึงกลุ่มผู้บริโภคที่มองหาที่อยู่อาศัยแหล่งใหม่ที่เดินทางสะดวกและแวดล้อมด้วยสังคมและชุมชนที่ตอบโจทย์ทุกไลฟ์สไตล์

โดยผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุด พบว่านอกเหนือจากเรื่องของทำเลในภาพรวมแล้ว ลึกเข้าไปยิ่งกว่านั้น ระยะห่างระหว่างที่พักและสถานที่ต่างๆ เป็นปัจจัยสำคัญที่ผู้ที่กำลังมองหาที่อยู่อาศัยใช้พิจารณามากที่สุด โดย 5 อันดับแรก ได้แก่

– ความสะดวกและระยะทางในการเข้าถึงระบบขนส่งสาธารณะ (60%)

– ระยะทางจากที่พักถึงที่ทำงาน (51%)

– ระยะทางจากที่พักถึงสถานบริการทางการแพทย์ (38%)

– ระยะทางจากที่พักถึงห้างสรรพสินค้า (32%)

– ระยะทางจากที่พักถึงสวนสาธารณะ (25%)

ซึ่งทั้ง 3 ทำเลดังกล่าวตอบโจทย์ครบทั้ง 5 ปัจจัย ตั้งแต่การพัฒนาสถานีรถไฟบางซื่อให้กลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางของประเทศ เชื่อมต่อกรุงเทพฯ กับพื้นที่ภาคกลาง ภาคเหนือ ภาคใต้ ภาคตะวันออก (EEC) และภาคตะวันออกเฉียงเหนือ รวมถึงเชื่อมโยงการเดินทางระหว่างประเทศ เช่น ลาว จีน และมาเลเซีย เพื่อพลิกโฉมกรุงเทพฯ ให้เป็น Gateway สำคัญของประเทศไทยสู่อาเซียนและเวทีโลก แล้วยังเป็นส่วนต่อขยายของสถานีรถไฟสายต่าง ๆ เช่น สายสีน้ำเงิน (บางซื่อ-ท่าพระ) สีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) สีเขียว (หมอชิต-สะพานใหม่-คูคต) ที่ครอบคลุมพื้นที่หลัก ๆ ของกรุงเทพฯ โดยคาดว่าในอนาคตจะมีผู้ใช้บริการที่สถานีกลางบางซื่อประมาณ 200,000 คน/เที่ยว/วัน ส่งผลให้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีบางซื่อมีราคาพุ่งสูงถึง 250,000 บาทต่อตารางวา (ข้อมูลปี 2560) และจากราคาประเมินที่ดินรอบล่าสุดของกรมธนารักษ์ พบว่า ราคาประเมินที่ดินแนว ถ.พหลโยธิน อยู่ที่ 130,000-500,000 บาท/ตารางวา จากเดิมอยู่ที่ 100,000-400,000 บาท/ตารางวา หรือเพิ่มขึ้น 30%


ทั้งนี้ ความคืบหน้าในการก่อสร้างของโครงการคมนาคมต่าง ๆ (ข้อมูล ณ เม.ย. 2562) มีดังนี้

– โครงการสถานีกลางบางซื่อ คืบหน้า 70.86%

– โครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และช่วงหัวลำโพง-หลักสอง ก่อสร้างแล้วเสร็จ 100%

– โครงการรถไฟฟ้าสายสีเขียว ช่วงหมอชิต-สะพานใหม่-คูคต คืบหน้า 99.42%

– โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง คืบหน้า 30.40%

 

จากอานิสงส์ของโครงการคมนาคมต่าง ๆ นอกจากจะส่งผลให้ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นแล้ว ยังส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นตามไปด้วย จากรายงานของ DDproperty Property Index รอบล่าสุด พบว่า เขตจตุจักร มีดัชนีราคาเพิ่มขึ้นถึง 22% ราคากลางเฉลี่ยอยู่ที่ 144,591 บาทต่อตารางเมตร ส่วนเขตบางซื่อ อยู่ที่ 90,444 บาทต่อตารางเมตร และลาดพร้าว อยู่ที่ 51,800 บาทต่อตารางเมตร

รวมทั้งในเขตจตุจักรยังเป็นพื้นที่ตั้งสำนักงานขององค์กรภาครัฐและเอกชนขนาดใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น SCG สำนักงานใหญ่ ที่บางซื่อ บริเวณห้าแยกลาดพร้าวเป็นที่ตั้งของกรมขนส่งทางบก กรมการบินพลเรือน ธนาคาร TMB สำนักงานใหญ่ การบินไทยสำนักงานใหญ่ บางกอกแอร์เวย์สำนักงานใหญ่ ปตท. สำนักงานใหญ่ BOI สำนักงานใหญ่ ส่วนพหลโยธิน ก็เป็นที่ตั้งของกรมป่าไม้และหน่วยงานราชการภายใต้มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์ โรงพยาบาลเมโย รวมทั้งมีสถาบันการศึกษาอีกหลายแห่ง เช่น มหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์บางเขน มหาวิทยาลัยราชภัฏจันทร์เกษม มหาวิทยาลัยเซนต์จอห์น โรงเรียนหอวัง โรงเรียนสาธิตเกษตร โรงเรียนสาระวิทยา

ในส่วนของไลฟ์สไตล์มีห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่อย่าง เซ็นทรัล ลาดพร้าว, ยูเนี่ยนมอลล์ ที่ตั้งอยู่บนห้าแยกลาดพร้าว และในย่านบางซื่อก็มีห้างเกตเวย์ บางซื่อ ที่เพิ่งเปิดตัวเมื่อปลายปี 61 รวมทั้งยังมีโครงการพาณิชย์ต่าง ๆ เช่น คอมมูนิตี้มอลล์ที่ขยายตัวเพื่อเข้าถึงผู้บริโภคในชุมชนใกล้เคียงมากขึ้น ไม่ว่าจะเป็น เดอะซีน ทาวน์อินทาวน์ ออมนิคอมมูนิตี้มอลล์ ลาดพร้าว 116 เจเจมอลล์ มิกซ์ จตุจักร ซึ่งในอนาคตเมื่อสถานีกลางบางซื่อพร้อมใช้ ย่านนี้อาจจะกลายเป็นย่านธุรกิจการค้าที่สำคัญอีกแห่งหนึ่งของกรุงเทพ เพื่อรองรับผู้บริโภคที่สัญจรไปมาเพิ่มมากขึ้น

นอกจากนี้ พื้นที่บริเวณจตุจักรยังแวดล้อมด้วยสวนสาธารณะขนาดใหญ่ถึง 3 แห่ง คือ สวนวชิรเบญจทัศ หรือสวนรถไฟ มีพื้นที่กว่า 375 ไร่ สวนสมเด็จพระนางเจ้าสิริกิติ์ขนาดกว่า 140 ไร่ และสวนจตุจักรที่มีขนาดกว่า 140 ไร่ โดยทั้งหมดอยู่ในความดูแลของการรถไฟแห่งประเทศไทยและกรุงเทพมหานครรวมพื้นที่ทั้งหมดกว่า 700 ไร่

เมื่อมีอุปสงค์เกิดขึ้น อุปทานการขยายตัวของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ก็ตามมา จากรายงาน DDproperty Property Market Outlook 2019 เผยว่าทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจและเน้นพัฒนาโครงการมากขึ้นคือพื้นที่รอบนอกกรุงเทพฯ โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายทั้งที่ใกล้เปิดให้บริการและอยู่ในระหว่างการก่อสร้าง

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com กล่าวว่า ทำเลในกรุงเทพฯ ที่ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยมีการเติบโตอย่างน่าสนใจส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบนอกเขตศูนย์กลางธุรกิจ เช่น จตุจักร บางซื่อ สะท้อนให้เห็นการขยายพื้นที่อยู่อาศัยจากใจกลางเมืองมาสู่พื้นที่รอบนอกมากขึ้น และที่น่าจับตาคือดัชนีราคาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน คาดว่าจะเป็นทำเลที่ได้รับความสนใจยิ่งขึ้นเมื่อรถไฟฟ้าเปิดให้บริการในปี 2562

ซึ่งเป็นทิศทางเดียวกับผลสำรวจความคิดเห็นของผู้บริโภคต่อสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ (DDproperty Consumer Sentiment Survey) รอบล่าสุดที่พบว่าทำเลกรุงเทพฯ รอบนอก และเขตลาดพร้าว รัชดาและพระรามเก้าเป็นย่านที่ผู้มองหาที่อยู่อาศัยให้ความสนใจเป็นอันดับต้น ๆ คิดเป็นกว่า 57% ของผู้สำรวจทั้งหมด

จากการปรับผังเมืองใหม่ในกรุงเทพฯ ที่จะเริ่มประกาศใช้ในปี 2563 ทำให้หลายทำเลเหมาะแก่การพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้น อย่างเขตลาดพร้าวที่มีแผนจะปรับจากพื้นที่สีเหลืองเป็นพื้นที่สีส้ม ซึ่งหมายถึงปรับจากพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นหนาแน่นปานกลาง ซึ่งรายงานของ DDproperty Property Index พบว่า เขตลาดพร้าวมีสัดส่วนจำนวนอุปทานทาวน์เฮาส์ติดอันดับ 1 ใน 3 ต่อเนื่องมาตั้งแต่ช่วงต้นปี 2561 โดยรอบล่าสุด มีสัดส่วนร้อยละ 7 ของอุปทานทาวน์เฮาส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ โดยเฉพาะในแขวงลาดพร้าวที่มีจำนวนอุปทานสูงถึงร้อยละ 77 ของอุปทานทาวน์เฮาส์ทั้งหมดในเขตลาดพร้าว ทำให้ผู้ประกอบการยังคงให้ความสนใจพัฒนาโครงการในทำเลนี้ โดยสัดส่วนทาวน์เฮาส์ราคา 1.5-5 ล้านบาท และ 5-10 ล้านบาท เป็นสินค้าหลักที่มีจำนวนใกล้เคียงกัน

ทำเลที่มีราคาพุ่งสูงขึ้นจนน่าจับตาคือบริเวณห้าแยกลาดพร้าว โดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยเผยว่าเมื่อ 10 ปีก่อนมีราคาเพียง 100,000 -150,000 บาทต่อตารางวา แต่ปัจจุบันดีดตัวขึ้นถึง 10 เท่า แตะราคาที่ 1,000,000 บาทต่อตารางวา ด้วยการเป็นจุดตัดของรถไฟฟ้า 2 สายสำคัญบีทีเอส-เอ็มอาร์ที จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ราคาที่ดินทำเลนี้จะวิ่งไปแตะตารางวาละ 2 ล้านบาท ในอนาคตอันใกล้ เมื่อรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีเขียว (หมอชิต-คูคต) จะเปิดให้บริการเดินรถช่วงแรก 1 สถานีจากหมอชิตไปเซ็นทรัลภายในเดือนสิงหาคม 2562 และขยับเปิดอีกระลอกปลายปีนี้ ถึงมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์

ทั้งนี้การปรับตัวของราคาที่ดินจากเมื่อ 10 ปีก่อนจนถึงปัจจุบัน กรมธนารักษ์ยังอยู่ระหว่างจัดทำราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ ที่จะประกาศบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2563 โดยคาดว่าราคาที่ดินเฉลี่ยทั่วประเทศจะปรับเพิ่มขึ้น 10-20% สูงกว่าในรอบปี 2559 ที่มีราคาเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 10%

สำหรับผู้ที่มองหาที่พักอาศัยใหม่ และกำลังพิจารณา 3 ทำเลนี้อยู่ DDproperty ได้รวบรวมข้อมูลที่อยู่อาศัยในระดับราคาตั้งแต่ 500,000 บาท จนถึง 50 ล้านบาท ไว้หลากหลายรูปแบบทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อพาร์ทเมนต์ ไปจนถึงที่ดินเปล่า รวมทั้งยังมีฟีเจอร์รีวิวทำเลเด่นจาก AreaInsider ที่เจาะลึกตั้งแต่ราคาโครงการไปจนถึงไลฟ์สไตล์ในแต่ละทำเลให้เป็นข้อมูลสำหรับผู้ที่มองหาที่พักอาศัยใช้ในการตัดสินใจ และเลือก Match ให้ตรงกับความต้องการได้อย่างง่ายดาย



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

Nomadlist.com จัดอันดับ Top 10 เมืองไทยน่าอยู่น่าทำงานสำหรับชาว Digital Nomad

Digital Nomad คำนี้คนไทยอาจจะยังไม่คุ้นเคยมากนัก แต่จริงๆ ก็มีความใกล้เคียงกับงานฟรีแลนซ์ แต่ก็ไม่เหมือนกันสักทีเดียว เรามาทำความรู้จักคำว่า Digital Nomad กันก่อนดีกว่า อ่านต่อ




ที่สุดของ The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok (3: Privacy & Sustainability)

หากนิยามความหรูหราของคุณต้องมาพร้อมกับความเป็นส่วนตัวที่มากกว่าปกติ The Residences at M... อ่านต่อ

ที่สุดของ The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok (2: Signature Design)

ด้วยทำเลที่ตั้งริมแม่น้ำเจ้าพระยาช่วงที่คึกคัก ติด ICONSIAM และเป็นศูนย์รวมเรื่องราวทาง... อ่านต่อ

ที่สุดของ The Residences at Mandarin Oriental, Bangkok (1: One of a kind Branded Residences)

สำหรับเหล่านักเดินทางเหนือระดับที่มองหาที่พักอาศัยสุดหรู อันจะช่วยเติมเต็มประสบการณ์การ... อ่านต่อ

ใช้อารมณ์ในการเจรจาต่อรองอสังหา ช่วยทำให้ถือไพ่เหนือกว่า หรือว่า พลาดท่ากันแน่? Emotions in Real Estate Negotiations

ในสนามแห่งการเจรจาต่อรองไม่ว่าในเรื่องใด ใครๆ ก็อยากให้ผลประโยชน์มาตกอยู่ที่ฝั่งของตนเอ... อ่านต่อ