South Korea Real Estate Market Overview 2019 ส่องดูสภาพตลาดอสังหาฯ เกาหลีใต้ ส่วนตลาดไทยกำลังจะเป็นเหมือนบ้านเมืองเขาหรือไม่

ในช่วงปีที่ผ่านมา มีนักลงทุนต่างชาตินิยมซื้ออสังหาฯ ในเกาหลีใต้เพิ่มมากขึ้น แม้ว่ากฎระเบียบของประเทศนี้จะขึ้นชื่อในเรื่องของความยุ่งยากในการดำเนินการ เพราะการเข้ามาแทรกแซงของรัฐบาลที่มีบทบาทอย่างชัดเจน อีกทั้งวัฒนธรรมการเช่าอสังหาของที่เกาหลีใต้นี่ยังมีความแตกต่างจากประเทศอื่นตรงที่มีรูปแบบการเช่าหนึ่งที่ต้องมีการเงินวางมัดล่วงหน้าจำก้อนโตที่เรียกว่าระบบชอนเซ (전세 Chonsei)

 

แต่ถึงอย่างไรก็ตาม หากมองกันที่ผลตอบแทน เกาหลีใต้ถือว่าเป็นตลาดที่ให้ผลตอบแทนที่น่าพอใจทีเดียวนับจากผ่านพ้นวิกฤติการณ์แฮมเบอร์เกอร์เมื่อปี 2007

 

ในปีที่ผ่านมาทางการตัดสินใจเข้าแทรกแทรงเพื่อชะลอตลาดอสังหาฯ โดย Bank of Korea (BOK) ประกาศเพิ่มอัตราดอกเบี้ยจาก 1.5% เป็น 1.75% ในเดือนพฤศจิกายน และ Financial Service Commission (FSC) ยังได้ปล่อยข้อกำหนดการจำนองที่ดินสำหรับผู้กู้ที่จำนองที่ดินใหม่ตั้งแต่เดือนกันยายนปี 2018


มาตรการที่อาจดูเป็นอุปสรรคแต่กลับให้ผลลัพธ์ที่ดีในระยะยาว

ผลพวงจากมาตรการทั้งหมดนี้ให้ผลไปในทางที่ดี เมื่อจำนวนบ้านที่ขายไม่ออกในตลาดอสังหาฯ เกาหลีใต้ได้ลดลงจาก 123,297 หน่วย ในปี 2009 เหลือเป็น 57,330 หน่วย ในปี 2017 ระบบการเงินการธนาคารกลับมาอยู่ในภาวะแข็งแรงด้วยค่าเฉลี่ยปริมาณสินเชื่อต่อยอดเงินฝากในระบบธนาคารที่ 115.16 ในช่วงไตรมาสที่สามของปี 2018 ลดลงมาจากอันดับ 120  เป็นเกือบๆ 140 เมื่อเทียบกับช่วงปี 2007 – 2009

 

เมื่อย้อนกลับมามองสถานการณ์ในเมืองไทยบ้านเราที่มีโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นมากกว่า 125,118 หน่วย ในเดือนธันวาคมปี 2018 รวมถึงเหล่าคอนโดมิเนียมคงค้างที่ยังขายไม่ออกราว 76,790 ยูนิตตั้งแต่ปี 2017 ก็เป็นที่น่าจับตามมองว่าท้ายที่สุดแล้วสถานการณ์จะคลี่คลายได้อย่างที่เกาหลีใต้หรือไม่

 

ตลาดอสังหากรุงโซลเป็นอย่างไร

กลับมามองเฉพาะที่กรุงโซล ประเทศเกาหลีใต้ พบว่าดัชนีราคาบ้านในเดือนธันวาคมปี 2018 สูงขึ้น 6.2% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน (ด้วยอัตราเงินเฟ้อ 4.8%) และดัชนีราคาซื้อขายบ้านเพิ่มขึ้น 1.1% ทั่วประเทศ อ้างอิงจาก Korean Statistical Information Service (KOSIS)

อย่างไรก็ตามเมื่อคิดตามอัตราเงินเฟ้อกลับพบว่าจริงๆ แล้วราคาบ้านนั้นลดลงไปเพียง 0.2% เนื่องจากที่กรุงโซลมีจำนวนผู้พัฒนาโครงการในตลาดอยู่น้อยทำให้ราคาอสังหาพุ่งสูงขึ้น รัฐบาลจึงตัดสินใจดำเนินโครงการสร้างบ้านด้วยตนเองให้แล้วเสร็จในปี 2020 เป็นจำนวน 300,000 หลัง เพื่อลดช่องว่างทางอุปทาน ในขณะที่ในเมืองอื่นๆ พบเป็นปัญหา Over supply มีจำนวนบ้านมากเกินไปเสียมากกว่า

 

สารพัดการแทรกแซงของรัฐ ก็เริ่มมีผลกระทบต่อนักลงทุนทั้งทางบวกและลบ

สิ่งที่รัฐบาลพยายามช่วยเหลือฝ่ายหนึ่งก็ดูจะเป็นการไปสร้างผลกระทบให้แก่อีกฝ่ายอย่างรุนแรง เมื่อผู้ถือครองบ้าน 2 หลังต้องถูกเรียกเก็บภาษีกำไรจากการลงทุน (Capital Gain Tax, CGT) เพิ่มขึ้น 10% ตั้งแต่เมษายน 2018 จากเกณฑ์การเรียกเก็บมาตราฐานเดิมที่มีอยู่แล้ว 6 – 40 % ขึ้นอยู่กับขนาดและระยะเวลาการถือครองที่ดิน (5 – 35% ในไทย) ส่วนนักลงทุนที่ถือครองบ้านตั้งแต่ 3 หลังขึ้นไปจะต้องจ่ายเพิ่ม 20% ยิ่งไปกว่านั้นรัฐบาลยังเปิดเผยแผนการที่จะขึ้นภาษีกับผู้ที่ถือครองสินทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่า 600 ล้านวอน (ราวๆ 15 ล้านบาท)  จากเดิม 0.5% – 2% เป็น 0.5% – 3.2% ในขณะที่ไทยสูงสุดไม่เกิน 3%

 

ก่อนหน้านี้ Bank of Korea (BOK) ได้มีการสนับสนุนให้คนลงทุนซื้ออสังหาด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยมีการตัดราคาถึงสองครั้ง จาก 2% เป็น 1.75% เมื่อเดือนมีนาคมปี 2015 และต่อมาในเดือนมิถุนายนปี 2016 จาก 1.5%  เป็น 1.25%

 

อย่างไรก็ตามการซื้อขายอสังหาของนักลงทุนต่างชาติจะต้องผ่านการบันทึกของ Head of Shi/Kun/Ku อันเป็นหน่วยงานรับผิดชอบ เมือง เขตปกครอง และเขตต่างๆ ของเกาหลีใต้ แต่หากทำเลนั้นอยู่ในเขตพื้นที่ทางการทหาร พื้นที่สงวนทางวัฒนธรรม และการคุ้มครองเชิงระบบนิเวศน์ ก็จำเป็นต้องได้รับอนุญาติจากหน่วยงานนี้ก่อนทำการสรุปสัญญาซื้อขายเช่นกัน

 

สรุป

สรุปภาพรวมตลาดอสังหาฯ เกาหลีใต้ จากรายงานที่เขียนในปี 2019 คือ ปัจจุบันราคาบ้านทั่วประเทศเกาหลีใต้นั้นเติบโตช้าลง แต่ในเมืองกรุงใหญ่อย่างเมืองโซลกลับมีราคาอสังหาที่ทะยานพุ่งขึ้นเนื่องจากการปรับเปลี่ยนกฎเกณฑ์ของรัฐ

 

จากข้อมูลทั้งหมดนี้ทำให้เห็นว่าประเทศเกาหลีใต้มีทิศทางโดยรวมของตลาดอสังหาที่ค่อนข้างคล้ายไทย แตกต่างกันที่รัฐของไทยไม่ได้เข้ามาแทรกแซงอย่างหนักมากเท่าเกาหลีใต้ แต่ก็พอจะทำให้เรามองเห็นภาพในอนาคตของตลาดอสังหาไทยได้จากกรณีศึกษาของเกาหลีใต้ ทางเว็บไซต์ Propholic.com จะนำความรู้และความเป็นไปของอสังหาฯ เกาหลีใต้มานำเสนอให้อ่านเป็นระยะๆ โปรดติดตามเราต่อไป

 

แหล่งที่มาข้อมูล

https://www.globalpropertyguide.com/Asia/South-Korea

http://www.thansettakij.com/content/379357

https://www.reic.or.th/News/RealEstate/439928

http://bit.ly/2L7waJS



ต่อทอง ทองหล่อ

ต่อทอง ทองหล่อ

บรรณาธิการสื่อเกี่ยวกับการศึกษา และ Blogger ผู้มีผลงานการวิเคราะห์ด้านอสังหาฯ มามากกว่าร้อยบทความ ยังเป็นผู้สนใจลงทุนคอนโดมิเนียม ชอบใช้ชีวิตแบบ Digital Nomad รักการเดินเท้าและเลือกใช้ขนส่งมวลชนสำรวจความเปลี่ยนแปลงของทำเลสถานที่ผ่านมุมมองการเข้าใจมนุษย์ นอกจากนี้ยังเป็น Active Citizen ช่วยขับเคลื่อนพัฒนาเมืองผ่านงานเขียนและเครื่องมือสื่อสารที่เชื่อมรัฐกับประชาชน เป้าหมายระยะยาวต้องการเห็นคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยที่ดีขึ้นของทุกคนในสังคม ติดตามผลงานได้ที่ https://matttortong.weebly.com

เว็บไซต์

Monthly Roundup ส.ค. 62

บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด เตรียมปักแลนด์มาร์คแห่งใหม่ในย่านบางโพ เจาะกลุ่มลูกค้าระดับ Mid-End สร้างสรรค์คอนโดมิเนียมระดับพรีเมี่ยมเป็นครั้งแรก “โมดิซ คอลเลคชั่น บางโพ” (MODIZ Collection Bangpho) ด้วย... อ่านต่อ




6 style การจัดดอกไม้ ที่จะสร้างเสน่ห์ให้โต๊ะลายหินอ่อนสวยเด่นดูแพงกว่าที่เป็นอยู่

การแต่งบ้านง่ายๆเริ่มต้นจากสิ่งเล็กๆ ได้อย่างการจัดดอกไม้ที่ชอบประดับไว้บนโต๊ะตัวโปรดใน... อ่านต่อ

ทำ EIA ถึงจะดีแต่ก็มีจุดอ่อน

EIA หรือ Environmental Impact Assessment คือ การประเมินผลกระทบทั้งทางบวกและทางลบจากการพ... อ่านต่อ

LIFE SATHORN SIERRA การกลับมาของคอนโดแบรนด์ยอดนิยม ในราคาโดนใจ เปิดตัวพร้อม FACILITY แนว Green Space สุดยิ่งใหญ่ เพียง 150 เมตรจากรถไฟฟ้า BTS ตลาดพลู

พื้นที่ย่านตลาดพลูถูกพูดถึงอีกครั้งอย่างมากมายในปี 2019 เพราะเป็นทำเลฮอตสุดๆ มีคอนโดมิเ... อ่านต่อ

จบทุกดราม่าป๊ะป๋ามาเองแล้ว เมื่อเจ้าพ่อรายวัน Airbnb จับมือกับ Developer สร้างคอนโดปล่อยเช่าระยะสั้นแบบถูกกฎหมาย 100%

เป็นที่น่าจับตามองเมื่อ Airbnb และบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ร่วมกันสร้างคอนโดมิเนียม High-rise... อ่านต่อ