บทความนี้คือเทรนด์เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยและสถานการณ์สินเชื่อบ้านในประเทศสหรัฐอเมริกา แต่ทำไมดูไปดูมามันช่างคล้ายสถานการณ์ในไทยเหลือเกิน เรามาดูกันว่าทางฝั่งเมืองของพี่กัปตันอเมริกาเขาเป็นยังไงกันบ้าง มาเริ่มเลย

2019 คือปีที่ยากลำบากของชาวอเมริกันที่อยากซื้อบ้าน

“สำหรับอเมริกันชน ใครที่กำลังรอจังหวะที่จะซื้อหรือขายบ้านในปีนี้บ้าง ปี 2019 นี้ดูเหมือนจะเป็นอีกหนึ่งปีที่ค่อนข้างยากสำหรับฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย แต่ในภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ก็ยังคงมีข้อได้เปรียบบางประการให้แก่ทางฝั่งผู้ขายอยู่ดี”

การเพิ่มขึ้นของราคาบ้านในอเมริกาปี 2019 นี้ถือว่าช้าเมื่อเทียบกับช่วงต้นของปีที่แล้วซึ่งเหมือนเป็นสัญญาณที่ดีต่อผู้ซื้อในอเมริกา แต่อัตราค่าใช้จ่ายในการจำนองบ้านก็สูงขึ้นเช่นเดียวกัน ที่สุดแล้วจึงกลายเป็นว่าบ้านนั้นซื้อยากขึ้นกว่าเดิมเสียอีก แต่อย่าเพิ่งหมดกำลังใจ หากผู้ซื้อคนนั้นเป็นคนหนึ่งที่กำลังเก็บเงินซื้อบ้าน การรู้ข้อมูลและติดตามความเคลื่อนไหวต่างๆ ไว้จึงไม่ใช่เรื่องเสียหายต่อผู้ซื้อ

จากรายงานของ CoreLogic ในเดือนมกราคมปี 2019 ค่าใช้จ่ายในการจำนองบ้านและที่ดินกำลังเพิ่มสูงขึ้นเร็วกว่าราคาบ้านถึง 3 เท่า คำถามคือ ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงไปอย่างรวดเร็วของตลาด

คนอเมริกาจะรู้ได้อย่างไรว่าเมื่อใดควรที่จะตัดสินใจซื้อบ้าน

คำแนะนำคือ ให้พิจารณาปัจจัยต่อไปนี้

1. อะไรคือแรงจูงใจที่ทำให้ต้องการซื้อ

2. ราคาที่เอื้อมถึงอยู่ที่เท่าไหร่

3. ในช่วงราคานั้นสามารถทำให้ได้อยู่ในทำเลที่ต้องการได้จริงเท็จประการใด

4. จงศึกษาหาข้อมูลแนวโน้มราคาในพื้นที่ที่หมายตาไว้

เทรนด์ของราคาบ้านและสินเชื่อบ้านปี 2019 ในอเมริกา

1. ราคาบ้านจะยังคงเพิ่มสูงขึ้น แต่อยู่ในอัตราที่ช้ากว่าปี 2018 ที่ผ่านมา

หากคนอเมริกาคนใดได้จับตาดูสถานการณ์ในตลาดบ้านมาตลอด 5 ปีที่ผ่านมาจะพบสิ่งที่ชัดเจนที่สุดจุดหนึ่งคือราคาบ้านแพงขึ้นทุกปี โดยเฉพาะในแถบพื้นที่เมืองที่มีอัตราการเติบโตสูง ข่าวดีก็คืออัตราการเติบโตนี้เริ่มจะถึงจุดที่ต้องชะลอตัวลง ราคาจะไม่ลดลง แต่อัตราความเร็วในการพุ่งขึ้นของราคาจะช้าลง ซึ่งดูไปแล้วสถานการณ์แบบนี้คล้ายกับเมืองไทยมาก

อัตราการเติบโตของราคาบ้านถูกคาดการณ์ไว้ที่ 4.8% ภายในเดือนตุลาคมปี 2019 ซึ่งต่ำกว่าปีที่แล้ว แต่ตราบใดที่เศรษฐกิจในภาพรวมยังคงเติบโตและผู้คนต่างหลั่งไหลกันเข้ามาลงหลักปักฐานกันในตัวเมือง แนวโน้มในปี 2019 นี้จะยังคงไม่มีที่สิ้นสุดแน่ๆ

2. อัตราการจำนองยังคงสูงขึ้น

ธนาคารกลางสหรัฐ หรือ Fed ได้ปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยด้วยความเชื่อว่าเศรษฐกิจกำลังเติบโตและไปได้ดี แต่เมื่อไม่มีการควบคุมอัตราดอกเบี้ยการจำนองโดยตรง จึงส่งผลกระทบไปถึง Adjustable Rate Mortgage (ARM) ซึ่งคล้ายกับดอกเบี้ยแบบลอยตัวในบ้านเราแต่ทั้งทางธนาคารและผู้กู้จะมีการตกลงกันทั้งสองฝ่ายในรอบเวลาที่แน่นอน ส่วนอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ไม่ได้รับผลกระทบใดจากการปรับเพิ่มอัตราดอกเบี้ยในครั้งนี้ แม้ว่าในปี 2018 อัตราดอกเบี้ยคงที่แบบ 30 ปีจะมีความผันผวนในช่วง 4%-5% และปิดลงที่ 4.75% ในตอนท้าย มีความเป็นไปได้ว่าเราจะได้เห็นอัตราดอกเบี้ยคงที่แบบ 30 ปีในปี 2019 อยู่ในช่วง 5%-5.5% ที่ถึงแม้ว่าจะยังอยู่ในเกณฑ์ต่ำเมื่อเทียบกับมาตราฐานในประวัติศาสตร์ แต่ก็ถือว่าเป็นครั้งแรกในรอบสิบปีที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้นไม่ได้อยู่ที่ 4% อีกต่อไป

3. จำนวนบ้านที่ขายในตลาดมีเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ แต่ว่ายังคงอยู่ระดับต่ำ

ที่ผ่านมาในอเมริกามีจำนวนบ้านที่พร้อมขายในตลาดลดลงเป็นประวัติการณ์ในเดือนพฤศจิกายน 2018 สำหรับปี 2019 นี้ถือว่ามีสัญญาณการในเติบโตขึ้นเล็กน้อย แต่ก็ยังคงน้อยกว่า 7% ซึ่งหมายความว่าสถานการณ์ในปัจจุบันไม่ได้เลวร้ายนักสำหรับผู้ซื้อแต่ก็ไม่ได้ดีขึ้นด้วยเช่นกัน ดังนั้นสิ่งที่ผู้ต้องการซื้อบ้านทำได้ในตอนนี้คือการเลือกจับตามองไปยังทำเลที่ตนเองต้องการโดยเฉพาะ เพราะบางพื้นที่ในตลาดอาจมีการเพิ่มราคาในขณะที่พื้นที่อื่นลดราคาลง ปัจจัยที่มีผลต่อราคาและจำนวนบ้านในแต่ละพื่นที่นั้นรวมไปถึงอัตราการจ้างงาน ค่าแรง ความหนาแน่นของผู้คน และอื่นๆ อีกมากมาย และแน่นอนว่าความต้องการขายที่มากขึ้นของทางเจ้าของโครงการจะเป็นตัวผลักดันให้เกิดการลดราคาบ้านลงมาเอง เพียวแต่เหตุการณ์นี้จะยังไม่มีเกิดขึ้นในปี 2019 เท่านั้นเอง

4. ตลาดบ้านหรูเติบโตขึ้นอย่างรวดเร็ว

ในอเมริกา หากมองให้ลึกลงไปในจำนวนบ้านพร้อมขายในตลาดแบบเป็นประเภทไป พบว่าบ้านราคาสูงมีอัตราการเติบโตขึ้นเป็นอย่างมาก การเพิ่มขึ้นของจำนวนบ้านมาจากการขยายขนาดธุรกิจในตลาดที่มีการเติบโตสูงอย่างพื้นแนวรถไฟฟ้าใต้ดินของ Silicon Valley, Seattle, Boston, Nashville

ซึ่งสถานการณ์คล้ายกับไทยที่ทำเลแนวรถไฟฟ้าในไทยต่างมีที่อยู่อาศัยผุดขึ้นมาอย่างหนาแน่นในช่วงปี 2019 นี้ แต่ว่าต่างกันที่ระดับราคาโครงการที่ไม่สูงมากเกินไป คอนโดหรูๆ ราคาสูงอาจจะขายออกไปได้ช้ากว่าคอนโดราคากลางๆ

5. ชาว Millennial ซื้อบ้านกันมากขึ้น

ช่วงต้นปี 2018 National Association of Realtors พบว่า 36% ของกลุ่มคนที่ซื้อบ้านคือชาวมิลเลนเนียล (คนที่เกิดปี 1981-1996 ปัจจุบันอายุประมาณ 38-23 ปี) ซึ่งทำให้พวกเขากลายเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ใหญ่ที่สุดเมื่อแบ่งตามเจเนอเรชั่น ดังนั้นไม่ต้องสงสัยเลยว่ากลุ่มคนเหล่านี้จะยังคงเป็นกำลังซื้อหลักอย่างต่อเนื่องในปีถัดไป

มีการคาดการณ์ว่าคนกลุ่มมิลเลนเนียลสามารถกลายมาเป็นผู้ซื้อบ้านได้ถึง 45% ในปี 2019 ในขณะที่เจเนอเรชั่น X จะกลายเป็น 37% และ Baby Boomer 17% แต่การที่กลุ่มมิลเลนเนียลกลายมาเป็นผู้ซื้อบ้านไม่ได้หมายความว่านี่จะเป็นการซื้อบ้านครั้งแรกของพวกเขาเสมอไป ในขณะที่กลุ่มมิลเลนเนียลที่เป็นผู้ซื้อบ้านหลังแรกจะต้องดิ้นรนผ่อนส่งค่าใช้จ่ายในปีหน้า กลุ่มมิลเลนเนียลที่โตกว่าก็จะเริ่มขยับตัวเลือกของตัวเองไปยังบ้านระดับราคากลางถึงสูงในตลาด และคาดการณ์ว่าชาวมิลเลนเนียลทั้งหมดนี้จะกินส่วนแบ่งในตลาดเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในปี 2020 ที่ประชากรส่วนใหญ่ในกลุ่มมิลเลนเนียลจะมีอายุกันครบ 30 ปี

ในประเทศไทยฐานลูกค้าซื้อบ้านและคอนโดมิเนียมก็เริ่มเปลี่ยนเป็นชาวมิลเลนเนียลมากขึ้นแล้ว ซึ่งเราจะเห็นจากการเติบโตของคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทที่ปี 2019 นี้ขายดีมากเป็นพิเศษ และสินค้าที่ออกแบบเพื่อเอาใจกลุ่มมิลเลนเนียลโดยเฉพาะนี้ก็จะขายดีมากกว่าอีกด้วย

แหล่งข้อมูลและภาพ

https://www.sofi.com/blog/2019-mortgage-trends/