ภาพจาก https://en.wikipedia.org/wiki/Greater_Tokyo_Area

ราคาอสังหาฯ โตเกียวจากอดีตถึงปัจจุบันเป็นอย่างไร

ย้อนอดีตไปในช่วงปลายยุค 1980 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในประเทศญี่ปุ่นเคยทะยานพุ่งสูงขึ้นจนเรียกว่าถึงขั้นภาวะฟองสบู่ไปแล้ว จากนั้นก็เกิดการล่มสลายของฟองสบู่โดยมีสัญญาณจุดเริ่มต้นของอาการป่วยมาจากภาวะเงินฝืดในญี่ปุ่นซึ่งทำให้การเพิ่มขึ้นของค่าจ้างซบเซาและกำลังการบริโภคก็อ่อนแรงลง

เหตุผลด้านการขาดแคลนแรงงานของญี่ปุ่นกำลังเป็นตัวถีบเร่งให้ค่าจ้างพนักงาน ค่าวัสดุก่อสร้างต่างๆ เพิ่มสูงขึ้น นอกจากนี้การแข่งขันแย่งที่ดินสำหรับก่อสร้างโครงการก็ยิ่งส่งผลให้ราคาที่ดินถูกดันขึ้นไปอีก

นอกจากนี้ธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น (Bank of Japan หรือ BOJ) ก็ยังคงนโยบายการเงินแบบผ่อนคลาย “สุดๆ” มาตั้งแต่ปี 2013 มีการบิดเบือนตลาดจนมีนักเศรษฐศาสตร์คนหนึ่งนามว่า Hiroaki Muto จากศูนย์วิจัย Tokai Tokyo Research Center ให้ความเห็นว่า ขณะนี้มีเงินทุนจำนวนมากกำลังไหลเข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และสถานการณ์ก็คงจะเป็นเเบบนี้ต่อไปจนถึงปี 2021 และเชื่ออีกว่าธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นจะเผชิญกับความยุ่งยากในการออกนโยบายการเงินแบบเข้มงวดเพราะกว่าจะถึงตอนนั้นเศรษฐกิจโลกก็เติบโตชะลอตัวลงไปแล้ว

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ของโตเกียวมีการขึ้น ๆ ลง ๆ มาตลอดเวลา ในปี 1989 ซึ่งเป็นจุดสูงสุดของภาวะฟองสบู่ มีอาคารที่สูงมากกว่า 30 ชั้นผุดขึ้นมาอย่างกับดอกเห็ด และ คอนโดมิเนียมบางโครงการก็ขายได้ราคามากกว่า 1 พันล้านเยน ถ้าคิดเป็นเงินบาทในปัจจุบันจะอยู่ที่ประมาณ 337,400,000 บาท!

หลังจากภาวะฟองสบู่ราคาก็ดิ่งลงฮวบมาเรื่อยๆ จนกระทั่งในช่วงปี 2002 ราคาต่อตารางเมตรก็ลดลงเหลือประมาณครึ่งหนึ่งจากยุคฟองสบู่ ถือว่าเป็นจุดที่ราคาอสังหาต่ำที่สุดในรอบสิบกว่าปี แต่ช่วงนั้นการกู้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยนั้นทำได้ง่ายมากขึ้นและอัตราดอกเบี้ยก็ต่ำจึงช่วยกระตุ้นความต้องการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ให้ไปต่อได้อีก

ในช่วง 7 ปี ตั้งแต่ปี 1999-2005 ตลาดอสังหามียอดขายสูง โดยมีปริมาณการขายได้มากกว่า 80,000 ยูนิตทุกๆ ปี แต่เมื่อเวลาผ่านไปตัวเลขดังกล่าวก็ลดลงเนื่องจากผู้บริโภคให้ความสำคัญกับคุณภาพของคอนโดมากขึ้น ในช่วงสามปี 2006-2008 จึงมีปริมาณการขายไปได้น้อยกว่า 40,000 ยูนิตในแต่ละปีเท่านั้น

หลังจากนั้นช่วงปี 2012 ราคาอสังหาก็เพิ่มสูงขึ้นมาเรื่อยๆ จนถึงข้อมูลปัจจุบันปี 2018 จากข้อมูลของ Real Estate Economic Institute ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยเอกชนพบว่าราคาคอนโดมิเนียมใหม่ในเขตกรุง Tokyo เมื่อปี 2018 เฉลี่ยอยู่ที่ 2.87 ล้านเยนต่อ 1 เสื่อ (ทสึโบ) หรือคิดเป็นประมาณ 249,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งค่อนข้างใกล้เคียงกับราคาในช่วงยุคฟองสบู่เมื่อ 20 ปีก่อน ในปี 1999 ที่ราคาเฉลี่ยเคยพุ่งสูงสุดไปแตะที่ 269,000 บาทต่อตารางเมตรก่อนที่จะเกิดการล่มสลายจากปรากฎการณ์ฟองสบู่แตกในญี่ปุ่น

ถึงแม้ราคาจะกำลังสูงขึ้น เป็นตัวเลขที่หวั่นจะซ้ำรอยอดีต แต่ภาครัฐของญี่ปุ่นก็เหมือนจะไม่กังวลสักเท่าไหร่

จากการประเมินความเสี่ยงทางการเงินของคุณ Muto กล่าวว่า “สถานะของตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นโซนปลอดภัยสำหรับธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่นแต่มันก็เริ่มจะข้ามไปสู่โซนอันตรายที่ต้องติดสัญญาณไฟสีแดงให้แล้ว”  เขาคิดว่าถ้าตลาดอสังหาฯ เปลี่ยนเป็นสีแดงเมื่อไหร่นั่นก็คงเป็นการเตือนอะไรสักอย่างแล้ว

โดยสรุปแล้ว เพราะนโยบายการเงินแบบผ่อนคลายของธนาคารแห่งประเทศญี่ปุ่น (Bank of Japan) ทำให้เงินไหลเข้าสู่วงการอสังหาริมทรัพย์ ประกอบกับมีปัญหาด้านต้นทุนก่อสร้างที่เพิ่มขึ้น ปัญหาการขาดแคลนแรงงานที่ทวีความรุนแรงมากขึ้น และปัญหามหามวลเงินที่ไหลท่วมเข้ามาสู่ระบบเศรษฐกิจ ปัญหาต่างๆ เหล่านี้กำลังทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในโตเกียวสูงมากขึ้นเป็นประวัติการณ์

ไทยบ้านเราน่ะเป็นยังไงบ้าง

เมื่อเราดูสภาพของญี่ปุ่นไปแล้วเรียบร้อย ทีนี้เรามาดูข้อมูลราคาคอนโดมิเนียมในประเทศไทยกันบ้าง ปัจจุบันข้อมูลราคาคอนโดมิเนียมที่รวบรวมโดยหน่วยงานรัฐที่ดูน่าเชื่อถือมากที่สุดก็น่าจะมาจากดัชนีราคาที่อยู่อาศัย (Residential Property Price Index หรือ RPPI) ที่จัดทำโดยธนาคารแห่งประเทศไทย เพราะมีการอธิบายวิธีการได้มาซึ่งข้อมูลที่แตกต่างจากหน่วยงานรัฐอื่นๆ โดยจุดแข็งของข้อมูลดัชนีราคาที่อยู่อาศัยชุดนี้จะมีวิธีคัดกรองข้อมูลหลายขั้นตอนและจะเลือกใช้เฉพาะตัวเลขราคาโดยอิงจากสินเชื่อที่มีวัตถุประสงค์เฉพาะเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยใหม่และที่อยู่อาศัยมือสองเท่านั้น เพื่อให้ดัชนีฯ สะท้อนการเปลี่ยนแปลงของราคาที่อยู่อาศัยที่มีการซื้อขายกันในตลาดที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด

จากภาพด้านล่างจะเห็นว่าราคาอาคารชุดตั้งแต่เมื่อ 10 ปีก่อนจนถึงทุกวันนี้มีราคาที่เพิ่มสูงขึ้น ซึ่งหนึ่งในสาเหตุนั้นมาจากราคาที่ดินที่สูงขึ้น มีสามปี 2015-2017 ที่ดัชนีราคาที่ดินสูงมากกว่าดัชนีราคาอาคารชุด

ข้อมูล: ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยและดัชนีราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2008-2018 จัดทำโดยธนาคารแห่งประเทศไทย

https://www.bot.or.th/App/BTWS_STAT/statistics/ReportPage.aspx?reportID=680&language=th

แม้ข้อมูลชุดนี้เพิ่งเก็บข้อมูลมาได้แค่ 10 ปี ซึ่งยังไม่ย้อนกลับไปถึงช่วงวันร้ายๆ ของวงการอสังหาไทยในช่วงวิกฤติต้มยำกุ้งปี 1997 แต่ก็พอจะครอบคลุมมาถึงช่วงปี 2008 ที่ใกล้เคียงกับภาวะความเลวร้ายที่เกิดในวงการอสังหาของสหรัฐอเมริกาอย่างวิกฤติ Subprime

คำถามชวนคิดอยู่ที่ว่า ถ้าตัวเลขดัชนีราคาอาคารชุดและราคาที่ดินนั้นไล่ระดับขึ้นไปแตะที่ 200 ซึ่งคิดเป็นสองเท่าจากปี 2008 ถ้าไปแตะในช่วงปีไหนนั้น หลังจากนั้นต่อไปจะเกิดอะไรขึ้น จะดีขึ้น เฉยๆ หรือเลวร้ายลง เรื่องนี้ไม่มีใครรู้เพราะเป็นเรื่องในอนาคตล้วนๆ

คนไทยที่กำลังลงเล่นในตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะในกลุ่มคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ เราควรจะเรียนรู้อะไรจากบ้างจากสถานการณ์ของประเทศญี่ปุ่นและประสบการณ์ที่ผิดพลาดของสหรัฐอเมริกา

เพื่อความปลอดภัยไว้ก่อน ทุกคนก็ควรหาทางเตรียมตัวรับมือกับความเสี่ยงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตให้ดีอย่างรอบคอบ ควรตัดสินใจทำสิ่งต่างๆ ด้วยข้อมูลที่เราถืออยู่ให้ดีที่สุด ขอเป็นกำลังใจให้ครับ และในความเห็นส่วนตัวของแต่ละคนคิดว่าตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพในปีสองปีนี้จะออกมาหน้าตาเป็นอย่างไร ลองมาคุยกันใน comment ด้านล่างได้ครับ

ที่มาข้อมูล:

https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Tokyo-property-prices-near-bubble-era-levels

https://www.inflationtool.com/japanese-yen/1989-to-present-value?amount=1000000000

https://www.bot.or.th/App/BTWS_STAT/statistics/ReportPage.aspx?reportID=680&language=th

https://www.bot.or.th/Thai/Statistics/Articles/Doc_Lib_statisticsHorizon/RPPI.pdf