ผู้พัฒนาโครงการในจีนแผ่นดินใหญ่เสี่ยงที่จะขาดทุนหลังจ่ายค่าที่ดินที่สูงลิ่ว

เกริก บุณยโยธิน 17 September, 2018 at 11.16 am

Chaina Evergrande Group และ Country Garden มีความสามารถในการต่อรองให้ได้กําไร หากยอดการยืมที่สูงขึ้นสามารถรองรับความกระตือรือร้นในการซื้อได้

ผู้พัฒนาโครงการจากจีนแผ่นดินใหญ่ 2 รายกำลังเผชิญหน้ากับบทเรียนราคาแพงจากความล่าช้า

 

ในปีที่ผ่านมา Chaina Evergrande Group และ Country Garden ได้จ่ายเงินก้อนโตในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในพื้นที่ใหม่ แต่คู่หูยังฮ่องกงก็ได้คว้าเอาที่ดินที่คล้ายๆกันมาเมื่อไม่น้อยกว่า 3 ปีที่แล้ว


ในตอนนี้ธนาคารในฮ่องกงกำลังเริ่มปรับอัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้นอาจจะทำให้ความต้องการและราคาบ้านลดลง บริษัทจีนแผ่นดินใหญ่กำลังเผชิญกับโอกาสที่ไม่แน่นอนในการทำกำไรหรือแม้แต่ขาดทุนในขณะที่คู่แข่งอย่างฮ่องกงยังคงมีความหวังในการกอบโกยต้นทุนที่ลงทุนไป บริษัทจีนแผ่นดินใหญ่ยังคงมีความประนีประนอมในการกำหนดราคาที่ต่ำเพื่อสู้กับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลง เหมือนกับที่นักวิเคราะห์หลายๆรายทำนายไว้

“ผู้พัฒนาบนแผ่นดินใหญ่ (กำลัง) อยู่ในจุดที่อ่อนแอต่อการแก้ไขราคาตลาดที่พักอาศัยในฮ่องกง โครงการต่างๆของพวกเขาในฮ่องกงอาจจะต้องมีการต่อสู้เพื่อการอยู่รอดหรืออาจจะขาดทุน หากราคายังคงลดลงมากกว่า 15 หรือ 20 เปอร์เซ็นต์” Condy Huang นักวิเคราะห์จาก S&P Global Ratings กล่าว

 

UBS ได้คาดการณ์ไว้ว่าราคาที่พักอาศัยในฮ่องกงจะลดลงมากถึง 10 เปอร์เซ็นต์จากเดือนนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2019 ในขณะที่ทาง Citibank  พยากรณ์ว่าจะมีการลดลง 7 เปอร์เซ็นต์ในครึ่งปีหลังของปีนี้

 

กล่าวคร่าวๆคือทาง Evergrande และ Country Garden วางแผนที่จะเริ่มขาย Unit จำนวนหลักพันที่ในตอนนี้ยังคงอยู่ระหว่างการก่อสร้างใน Tuen Mun และ Ma On Shan

 

ในเดือนมกราคม Evergrande Group ได้จ่ายเงินราคาต่อตารางฟุตที่แพงที่สุดประมาณ 8,300 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกง เท่าที่มีการลงสถิติมาใน Tuen Mun ในการซื้อที่ดินที่คาดหวังไว้ว่าจะพัฒนาเป็นโครงการจำนวน 1,982 ยูนิต บนถนน Kwun Chui 8  จาก Henderson Land Developmen t ด้วยเงินจำนวน 6.5 พันล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง ( 830 ล้านเหรียญดอลลาร์สหรัฐ) Henderson ได้รับกำไรมากถึง 80 เปอร์เซ็นต์ในการทำสัญญาที่ดินที่เขาซื้อไว้ในเดือนมิถุนายน 2015

 

เพิ่มค่าใช้จ่ายในการสร้างและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ราคาการลงทุนรวมทั้งหมดสำหรับโครงการ Evergrand Tuen Mun จะอยู่ที่ประมาณ 14,410 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต

 

นั่นหมายความว่า Everygrande จำเป็นต้องขายห้องชุดในการพัฒนาโครงการนี้ด้วยราคาประมาณ 16,600 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตเพื่อที่จะทำกำไรให้ได้ 15 เปอร์เซ็นต์ตามที่กำหนดไว้ อย่างไรก็ตามบ้านมือสองที่อยู่ใกล้ๆกับโครงการ Wheelock Propperties’ Napa ได้ขายไปด้วยราคา 14,200 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งหมายความว่า Evergrande มีความอ่อนแอกว่าในเรื่องของราคาที่กำลังไต่ขึ้นไปเรื่อยๆ

 

Wheelock Propperties ผู้พัฒนาสัญชาติฮ่องกงได้กำไรจากการซื้อที่ดินมาแล้วในปี 2013 พวกเขาจ่ายไป 1.39 พันล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง หรือเพียงแค่ 3,683 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต สำหรับเว็บไซต์ของ Napa ในปี 2017 ราคาขายเฉลี่ยสำหรับห้องชุดอยู่ที่ 11,500 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงฟุต ทำให้ Wheelock ได้กำไรไปมากกว่า 67% หลังจากที่เพิ่มค่าใช้จ่ายการก่อสร้างและอื่นๆ

 

หนึ่งในบรรดาผู้พัฒนาโครงการจากแผ่นดินใหญ่อาจจะไม่เผชิญกับ “ผลจากการล่าช้า” Vanke Property (Hong Kong) ซื้อเนื้อที่ในราคา 3.8 พันล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2015  หรือ 4,541 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต นั่นก็ยังคงสามารถช่วยให้มีโอกาสที่จะทำกำไรต่อไปหากำไรนั้นลื่นไหลตามที่ต้องการ การที่จะบรรลุการทำกำไรให้ได้ 15% Vanke  จำเป็นเพียงแค่ทั้งราคาห้องชุดของโครงการ Le Pont ของพวกเขาที่ประมาณ 11,790 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตเท่านั้นเอง

 

“Vanke Property (Hong Kong) ซื้อที่ดินได้ค่อนข้างเร็วในช่วงที่ที่ดินแถวนั้นถูกขายทอดตลาดในราคาประมาณ 4,000 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต“ Alvin Lam ผู้อำนวยการของ Midland Surveyors ผู้ที่เพิ่มการพัฒนาเพื่อช่วยให้บริษัทผ่านปัญหาเรื่องการชะลอตัวของตลาดเนื่องจากราคาที่ดินตกต่ำลง

 

โครงการของ Vanke สามารถเพิ่มแรงกดดันให้กับ Evergrande ได้โดยการคว้าเอาเหล่าผู้ซื้อไว้ได้ เดือนตุลาคมที่ผ่านมา Vanke ได้นำ 1,000 ยูนิตของโครงการ LePont ที่ So Kwun Wat ที่ถูกพัฒนาขึ้น มาปล่อยขายแบบ Pre-sale  ส่วน Evergrande Country Garden ได้เข้ามาในส่วนนี้ค่อนข้างช้า

 

เดือนกันยายนที่แล้ว Country Garden จ่ายเงินมูลค่า 2.44 ล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง  ล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง หรือจำนวน 10.498 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ในการประมูล 60 เปอร์เซ็นต์ของที่ดินใน Ma On Shan ที่มี Wang On Group เป็นเจ้าของ

สำหรับการทำกำไรให้ได้ 15% ของ Country Garden พวกเขาจึงจำเป็นต้องขายห้องชุดจำนวน 547 ยูนิตของพวกเขาในราคา 18,219 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต

 

ในทางตรงกันข้าม Henderson Land ก็ได้ประสบความสำเร็จในการทำกำไรมากถึง 68 เปอร์เซ็นต์สำหรับโครงการใกล้เคียงอย่าง Double Cove  เพียงแค่ขายห้องชุดในราคาประมาณ 15,000 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งพวกเขาได้ซื้อที่ดินมาในราคาเพียงแค่ 3,253 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตในปี 2009

 

“ เหล่านักพัฒนาโครงการที่จีนแผ่นดินใหญ่ได้มีการตอบโต้ความท้าทายนี้โดยการชะลอการซื้อที่ดินในฮ่องกงในปีนี้ และคาดหวังที่จะทำกำไรและกำหนดเงื่อนไขการเงินให้รัดกุมมากขึ้น” Huang จาก S&P  Global  กล่าว “แรงกดดันของการทำรีไฟแนนซ์ยังคงขัดขวางเหล่านักพัฒนาจากจีนแผ่นดินใหญ่ เรทการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต่ำอยู่ก็คงต่ำลงไปเรื่อยๆในฮ่องกง”

 

 

ที่มา : https://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/2159671/mainland-developers-hong-kong-risk-losses-after-paying-high



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

Tonson One Residence คอนโด Super Luxury แบบ Freehold ที่มีที่ตั้งโดดเด่นที่สุดบนย่านเพลินจิต – ชิดลม – ต้นสน ห่างจาก BTS ชิดลมแค่ 300 เมตร ขายเริ่มต้น 20 ลบ.(57 ตรม.)

โครงการนี้เป็นของดีเวลลอปเปอร์ที่กำลังมาแรงในตลาด Super Luxury Residence คือ AssetFive ครับ (กลุ่มปัญจทรัพย์ ผู้พัฒนาโครงการ Vana Residence ย่านกรุงเทพกรีฑา) ซึ่งเป็นการร่วมมือกันพัฒนากับบริษัท Cap... อ่านต่อ




โอกาสเดียว วันเดียว!!! EARLY BIRD ลดทันที 10% ทุกยูนิต IDEO Q PHAHOL-SAPHAN KHWAI

ถ้าใครที่ติดตามข่าวสารในแวดวงการพัฒนาโครงการอสังหาฯอยู่สม่ำเสมอก็จะพบว่าตั้งแต่ปลายปีที... อ่านต่อ

ค้นพบความสมบูรณ์แบบของการใช้ชีวิต กับ Luxury Urban Home ที่ซ่อนตัวอยู่ใจกลางย่านอโศก – พระรามเก้า ที่ AQ Welle

AQ Welle Asoke-Rama 9 (เอคิว เวลล์ อโศก-พระราม 9) โครงการบ้านเดี่ยวที่ถูกพัฒนาขึ้นโดย ... อ่านต่อ

เหตุผลอะไรบ้างที่ทำให้ THE TEAK RATCHADA 19 เป็นคอนโดใหม่ในย่านรัชดาที่เปรียบดั่ง The Prize of Living ของชีวิตคนเมือง

ถ้าหากเราเป็นนักลงทุนคอนโดมิเนียม จุดตัดสินใจหลักๆ ของเราก็คงหนีไม่พ้นการตัดสินใจที่เน้... อ่านต่อ