ผู้พัฒนาโครงการในจีนแผ่นดินใหญ่เสี่ยงที่จะขาดทุนหลังจ่ายค่าที่ดินที่สูงลิ่ว

เกริก บุณยโยธิน 17 September, 2018 at 11.16 am

Chaina Evergrande Group และ Country Garden มีความสามารถในการต่อรองให้ได้กําไร หากยอดการยืมที่สูงขึ้นสามารถรองรับความกระตือรือร้นในการซื้อได้

ผู้พัฒนาโครงการจากจีนแผ่นดินใหญ่ 2 รายกำลังเผชิญหน้ากับบทเรียนราคาแพงจากความล่าช้า

 

ในปีที่ผ่านมา Chaina Evergrande Group และ Country Garden ได้จ่ายเงินก้อนโตในการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในพื้นที่ใหม่ แต่คู่หูยังฮ่องกงก็ได้คว้าเอาที่ดินที่คล้ายๆกันมาเมื่อไม่น้อยกว่า 3 ปีที่แล้ว


ในตอนนี้ธนาคารในฮ่องกงกำลังเริ่มปรับอัตราดอกเบี้ยให้สูงขึ้นอาจจะทำให้ความต้องการและราคาบ้านลดลง บริษัทจีนแผ่นดินใหญ่กำลังเผชิญกับโอกาสที่ไม่แน่นอนในการทำกำไรหรือแม้แต่ขาดทุนในขณะที่คู่แข่งอย่างฮ่องกงยังคงมีความหวังในการกอบโกยต้นทุนที่ลงทุนไป บริษัทจีนแผ่นดินใหญ่ยังคงมีความประนีประนอมในการกำหนดราคาที่ต่ำเพื่อสู้กับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเปลี่ยนแปลง เหมือนกับที่นักวิเคราะห์หลายๆรายทำนายไว้

“ผู้พัฒนาบนแผ่นดินใหญ่ (กำลัง) อยู่ในจุดที่อ่อนแอต่อการแก้ไขราคาตลาดที่พักอาศัยในฮ่องกง โครงการต่างๆของพวกเขาในฮ่องกงอาจจะต้องมีการต่อสู้เพื่อการอยู่รอดหรืออาจจะขาดทุน หากราคายังคงลดลงมากกว่า 15 หรือ 20 เปอร์เซ็นต์” Condy Huang นักวิเคราะห์จาก S&P Global Ratings กล่าว

 

UBS ได้คาดการณ์ไว้ว่าราคาที่พักอาศัยในฮ่องกงจะลดลงมากถึง 10 เปอร์เซ็นต์จากเดือนนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2019 ในขณะที่ทาง Citibank  พยากรณ์ว่าจะมีการลดลง 7 เปอร์เซ็นต์ในครึ่งปีหลังของปีนี้

 

กล่าวคร่าวๆคือทาง Evergrande และ Country Garden วางแผนที่จะเริ่มขาย Unit จำนวนหลักพันที่ในตอนนี้ยังคงอยู่ระหว่างการก่อสร้างใน Tuen Mun และ Ma On Shan

 

ในเดือนมกราคม Evergrande Group ได้จ่ายเงินราคาต่อตารางฟุตที่แพงที่สุดประมาณ 8,300 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกง เท่าที่มีการลงสถิติมาใน Tuen Mun ในการซื้อที่ดินที่คาดหวังไว้ว่าจะพัฒนาเป็นโครงการจำนวน 1,982 ยูนิต บนถนน Kwun Chui 8  จาก Henderson Land Developmen t ด้วยเงินจำนวน 6.5 พันล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง ( 830 ล้านเหรียญดอลลาร์สหรัฐ) Henderson ได้รับกำไรมากถึง 80 เปอร์เซ็นต์ในการทำสัญญาที่ดินที่เขาซื้อไว้ในเดือนมิถุนายน 2015

 

เพิ่มค่าใช้จ่ายในการสร้างและค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย ราคาการลงทุนรวมทั้งหมดสำหรับโครงการ Evergrand Tuen Mun จะอยู่ที่ประมาณ 14,410 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต

 

นั่นหมายความว่า Everygrande จำเป็นต้องขายห้องชุดในการพัฒนาโครงการนี้ด้วยราคาประมาณ 16,600 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตเพื่อที่จะทำกำไรให้ได้ 15 เปอร์เซ็นต์ตามที่กำหนดไว้ อย่างไรก็ตามบ้านมือสองที่อยู่ใกล้ๆกับโครงการ Wheelock Propperties’ Napa ได้ขายไปด้วยราคา 14,200 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งหมายความว่า Evergrande มีความอ่อนแอกว่าในเรื่องของราคาที่กำลังไต่ขึ้นไปเรื่อยๆ

 

Wheelock Propperties ผู้พัฒนาสัญชาติฮ่องกงได้กำไรจากการซื้อที่ดินมาแล้วในปี 2013 พวกเขาจ่ายไป 1.39 พันล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง หรือเพียงแค่ 3,683 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต สำหรับเว็บไซต์ของ Napa ในปี 2017 ราคาขายเฉลี่ยสำหรับห้องชุดอยู่ที่ 11,500 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงฟุต ทำให้ Wheelock ได้กำไรไปมากกว่า 67% หลังจากที่เพิ่มค่าใช้จ่ายการก่อสร้างและอื่นๆ

 

หนึ่งในบรรดาผู้พัฒนาโครงการจากแผ่นดินใหญ่อาจจะไม่เผชิญกับ “ผลจากการล่าช้า” Vanke Property (Hong Kong) ซื้อเนื้อที่ในราคา 3.8 พันล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกงในปี 2015  หรือ 4,541 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต นั่นก็ยังคงสามารถช่วยให้มีโอกาสที่จะทำกำไรต่อไปหากำไรนั้นลื่นไหลตามที่ต้องการ การที่จะบรรลุการทำกำไรให้ได้ 15% Vanke  จำเป็นเพียงแค่ทั้งราคาห้องชุดของโครงการ Le Pont ของพวกเขาที่ประมาณ 11,790 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตเท่านั้นเอง

 

“Vanke Property (Hong Kong) ซื้อที่ดินได้ค่อนข้างเร็วในช่วงที่ที่ดินแถวนั้นถูกขายทอดตลาดในราคาประมาณ 4,000 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต“ Alvin Lam ผู้อำนวยการของ Midland Surveyors ผู้ที่เพิ่มการพัฒนาเพื่อช่วยให้บริษัทผ่านปัญหาเรื่องการชะลอตัวของตลาดเนื่องจากราคาที่ดินตกต่ำลง

 

โครงการของ Vanke สามารถเพิ่มแรงกดดันให้กับ Evergrande ได้โดยการคว้าเอาเหล่าผู้ซื้อไว้ได้ เดือนตุลาคมที่ผ่านมา Vanke ได้นำ 1,000 ยูนิตของโครงการ LePont ที่ So Kwun Wat ที่ถูกพัฒนาขึ้น มาปล่อยขายแบบ Pre-sale  ส่วน Evergrande Country Garden ได้เข้ามาในส่วนนี้ค่อนข้างช้า

 

เดือนกันยายนที่แล้ว Country Garden จ่ายเงินมูลค่า 2.44 ล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง  ล้านเหรียญดอลลาร์ฮ่องกง หรือจำนวน 10.498 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ในการประมูล 60 เปอร์เซ็นต์ของที่ดินใน Ma On Shan ที่มี Wang On Group เป็นเจ้าของ

สำหรับการทำกำไรให้ได้ 15% ของ Country Garden พวกเขาจึงจำเป็นต้องขายห้องชุดจำนวน 547 ยูนิตของพวกเขาในราคา 18,219 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต

 

ในทางตรงกันข้าม Henderson Land ก็ได้ประสบความสำเร็จในการทำกำไรมากถึง 68 เปอร์เซ็นต์สำหรับโครงการใกล้เคียงอย่าง Double Cove  เพียงแค่ขายห้องชุดในราคาประมาณ 15,000 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุต ซึ่งพวกเขาได้ซื้อที่ดินมาในราคาเพียงแค่ 3,253 เหรียญดอลลาร์ฮ่องกงต่อตารางฟุตในปี 2009

 

“ เหล่านักพัฒนาโครงการที่จีนแผ่นดินใหญ่ได้มีการตอบโต้ความท้าทายนี้โดยการชะลอการซื้อที่ดินในฮ่องกงในปีนี้ และคาดหวังที่จะทำกำไรและกำหนดเงื่อนไขการเงินให้รัดกุมมากขึ้น” Huang จาก S&P  Global  กล่าว “แรงกดดันของการทำรีไฟแนนซ์ยังคงขัดขวางเหล่านักพัฒนาจากจีนแผ่นดินใหญ่ เรทการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ที่ยังต่ำอยู่ก็คงต่ำลงไปเรื่อยๆในฮ่องกง”

 

 

ที่มา : https://www.scmp.com/property/hong-kong-china/article/2159671/mainland-developers-hong-kong-risk-losses-after-paying-high



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

จาก เยาวราช ถึง เจริญกรุง มนต์เสน่ห์แห่งย่านเก่าที่น่าหลงใหลและความเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้น

“เยาวราช” ย่านเก่าแก่ที่มีชื่อเสียงแห่งหนึ่งในกรุงเทพมหานคร หรือ จะเรียกว่า “ไชน่า ทาวน์” ตามนักท่องเที่ยวฝรั่งก็ย่อมได้ เราเชื่อว่าที่แห่งนี้เป็นสถานที่ท่องเที่ยวที่ไม่ว่าใครก็ต้องอยากมาเยือนสักคร... อ่านต่อ




อ่านก่อนลงทุนทำ Co-working Space ให้เช่าสำหรับคนไทย

ผู้เขียนเป็นคนที่ใช้บริการ Co-working Space ในไทยมาตั้งแต่ยุคบุกเบิกมีแค่ไม่กี่แห่งในกร... อ่านต่อ

เปิดแปลน Siamese Exclusive Ratchada คอนโดที่ทำสถิติ NEW HIGH ของเส้นรัชดาภิเษกช่วง Prime

รัชดาภิเษกช่วงไพร์ม เริ่มตั้งแต่แยก ณ ระนอง วิ่งยาวมาจนถึงแยกรัชดา - ลาดพร้าว (บางช่วงอ... อ่านต่อ

พิพิธภัณฑ์ลอยน้ำ ‘เรือสำเภาศรีมหาสมุทร’ ครั้งแรกในไทย ยิ่งใหญ่ริมเจ้าพระยา ฉลอง 250 ปีกรุงธนบุรี

หลังจากการเปิดตัวอภิมหาโปรเจกต์สุดอลังการที่สุดในย่านฝั่งธนฯ อย่าง “ICONSIAM” ไปเมื่อวั... อ่านต่อ

จิบชา ละเมียดมองแปลนพร้อมแนะนำยูนิตน่าสนใจ ของ Noble STATE 39

ที่ผมรู้สึกได้ถึงความเป็นระดับโลก ก็เพราะล่าสุด The Mall Group เพิ่งประกาศดึง AEG บริษั... อ่านต่อ