ความแน่นอนเดียวในตลาดอสังหาฯ ที่เราทุกคนพอจะเดาได้ก็คือ “ความไม่แน่นอน” นั่นเอง กลไกของตลาดที่ขึ้นๆ ลงๆ อยู่ตลอดเวลานี้มีผลกระทบในเชิงจิตวิทยาต่อทั้งผู้ซื้อและผู้ขายในเมืองนิวยอร์คอย่างไรบ้าง?

นับตั้งแต่เกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในอเมริกาพบว่าผู้คนตระหนักถึงความไม่แน่นอนกันมากขึ้น เกิดความวิตกกังวล อีกทั้งยังมีตัวเลือกมากมายในตลาดให้ได้เลือกสรรจากอสังหาฯ ที่คงค้างอยู่ในตลาด และผู้คนเริ่มที่จะฉลาดซื้อกันมากขึ้น

เป็นความจริงที่ว่าอสังหาฯ ในนิวยอร์คยังคงได้รับความต้องการสูง แต่เมื่อเป็นการซื้ออสังหาฯ แล้วผู้คนก็มักจะมองกันในระยะยาวมากขึ้น ถึงแม้จะรู้อยู่แก่ใจว่าอสังหาฯ นั้นเป็นการลงทุนที่ค่อนข้างปลอดภัย แต่ถ้ามองกันในระยะสั้นมันก็มีความไม่แน่นอนมากมายให้ต้องเป็นกังวล ผู้ซื้อต่างต้องการความยืดหยุ่นมากขึ้น เช่น การมีทางเลือกในการเช่าที่อยู่อาศัยหรือมีความรู้สึกมั่นคงปลอดภัยในการลงทุน ทางด้านผู้ขายเองก็เริ่มรับรู้ถึงสัญญาณการเปลี่ยนแปลงทางตลาดนี้แล้วเช่นกัน

หากย้อนเทียบไปในช่วงแรกๆ ของสิบปีก่อนที่ผู้ซื้อต่างมีความตื่นตัว มั่นใจในสถานการณ์ทางเศรษฐกิจ ต่างคนต่างพร้อมที่จะทุ่มราคาอสังหาที่พวกเขาต้องการกันอย่างดุเดือดรวมไปถึงนักลงทุนต่างชาติอย่างรัสเซีย แต่หลังจากเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยทุกอย่างก็เปลี่ยนไป นักลงทุนจากรัสเซียหดหาย แทนที่ด้วยจีนและเกาหลีที่กลายมาเป็นกำลังซื้อหลักของตลาดอสังหาฯ ระดับบน แต่ถึงแม้ว่าเศรษฐกิจจะฟื้นตัวขึ้นมาอย่างชัดเจนในช่วงปีที่ผ่านมา แต่ความมั่นใจของผู้ซื้อในแวดวงอสังหาฯ ก็ยังไม่ฟื้นกลับคืนตามมาด้วย ในปี 2560 ถือเป็นหนึ่งในปีที่ราคาหุ้นขึ้นสูงแต่มูลค่าอสังหาฯ ในแมนแฮตตันลดฮวบลงอย่างเป็นประวัติการณ์

เมื่อมีโครงการพัฒนาอสังหาเกิดขึ้นมากมายผู้ซื้อจึงรู้สึกถึงการมีอำนาจในการเลือกมากขึ้นและชะลอการตัดสินใจลงเพื่อรอดูสิ่งที่น่าสนใจอื่นๆ โดยปกติแล้วหากผู้ซื้อมองหาบ้านเพื่อจะใช้เป็นที่อยู่อาศัยหลักก็มักจะมีความกดดันเรื่องเวลาเข้ามาเกี่ยวข้อง แต่สำหรับกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังทรัพย์สูงขึ้นไปอีกหน่อยมักวางแผนซื้ออสังหาฯ ในนิวยอร์คเพื่อใช้เป็นบ้านพักหลังที่สอง สาม สี่ของพวกเขามากกว่า กลุ่มคนเหล่านี้จึงไม่จำเป็นต้องรีบร้อน และสิ่งที่พวกเขามองหาไม่จำกัดแค่ว่าจะต้องเป็นคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จใหม่ล่าสุดอีกต่อไป หากแต่เป็นโครงการที่มีความพิเศษ เป็นเอกลักษณ์และไม่ซ้ำใคร

อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อในปัจจุบันยังมีความมั่นใจมากขึ้นว่าตนเองจะสามารถได้ในทุกสิ่งที่กำลังมองหา ไม่ว่าจะอยากได้เตาผิงกลางแจ้งหรืออยากตกแต่งคอนโดเป็นกระจกทั้งห้อง ทุกคนต่างก็มีโอกาสได้ในสิ่งที่ต้องการ ในเมื่อคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ต่างมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายเพื่อมาตอบสนองความต้องการของลูกค้าและพยายามผลักดันให้โครงการของตนโดดเด่นออกมาจากบรรดาตัวเลือกอีกมากมายในตลาด

นอกจากนี้ยังมีอสังหาฯ เกิดใหม่ในหลายๆ ย่านเริ่มปรากฎให้เห็นทั่วไปในนิวยอร์ค ก่อนหน้านี้ผู้ซื้อบางคนอาจมีย่านที่เล็งไว้ในใจเป็นของตัวเอง แต่เมื่อไม่สามารถเจอสิ่งที่ใช่อย่างที่ใจมองหา เพียงแค่พวกเขาลองเปิดใจสำรวจย่านใกล้เคียงอีกสักนิด สุดท้ายก็ลงหลักปักฐานในย่านที่ไม่เคยอยู่ในใจมาก่อนกันไปหลายราย

อีกบทเรียนที่ได้จากภาวะถดถอยทางเศรษฐกิจคือการรู้จักซื้ออย่างชาญฉลาดของผู้คน ชาวนิวยอร์คทำการศึกษาข้อมูลมากขึ้น ทำการวิเคราะห์ทำเลย่านต่างๆ อ่านบทความ อ่านหนังสือพิมพ์ ถึงขนาดที่บางรายรู้เรื่องราคาดีกว่านายหน้าอสังหาฯ เองเสียอีก

ตลาดอสังหาระดับบนก็ได้รับผลกระทบในแง่ของการปล่อยขายได้ยากกว่าแต่ก่อน เพราะผู้ซื้อในปัจจุบันมีความคาดหวังว่าจะต้องได้ส่วนลดมากๆ แต่ฝั่งผู้ขายเองก็ไม่ต้องการหั่นกำไรของตนเองลง ผู้ซื้อในปัจจุบันสามารถต่อรองกับนักพัฒนาอสังหาฯ ได้มากขึ้นเมื่อเทียบกับผู้ที่ตัดสินใจซื้ออสังหาฯ เมื่อสามปีก่อน และในหัวของผู้ซื้อทุกวันนี้คือการที่จะไม่ยอมจ่ายเกินราคาเป็นอันขาด ราคาที่เสนอมาจะต้องสมเหตุสมผล ราคาที่ถูกใจเท่านั้นที่จะขายได้ ลูกค้าให้ความสำคัญกับการเปรียบเทียบต่างๆ ก่อนการตัดสินใจ จากเหตุการณ์ที่มีอสังหาคงค้างอยู่ในตลาดจำนวนมากตั้งแต่ปี 2556  การลงทุนจึงยังถือเป็นปัจจัยสำคัญในตลาดอสังหาฯ ระดับบน เมื่อเป็นเช่นนี้แล้วนักลงทุนที่มีการปรับปรุงอสังหาฯ ของตนเองให้กลับมาน่าสนใจก็มีความเป็นไปได้ที่จะจับกลุ่มลูกค้าที่ชาญฉลาดในปัจจุบันได้มากกว่ารายอื่น เราทุกคนต่างอยู่ในช่วงของการเปลี่ยนแปลง ใครที่ยกข้อเสนอที่น่าสนใจขึ้นมาจึงมักจะได้รับเสียงตอบรับที่ดีจากกลุ่มคนที่กำลังมองหาสิ่งเหล่านี้อยู่เสมอ

จากกรณีศึกษาของเมืองนิวยอร์คข้างต้น ทำให้เรามองเห็นว่าความคิดและพฤติกรรมของผู้ซื้ออสังหาฯ ในปัจจุบันเปลี่ยนไปแล้ว เรามีการหาข้อมูลเพิ่มเติมมากขึ้นกว่าแต่ก่อน และคิดอย่างละเอียดถี่ถ้วนก่อนจ่ายเงิน นอกจากนี้ยังมีรายละเอียดความต้องการที่เพิ่มสูงขึ้น มี requirement จำนวนมากในใจและอยากจ่ายในราคาสมเหตุสมผลมากที่สุดเท่าที่จะทำได้ ทั้งหมดนี้ทำให้การสร้างสรรค์อสังหาเพื่อขายคนในยุคเศรษฐกิจถดถอยมีความท้าทายมากขึ้นเป็นอย่างมาก มีสารพัดแรงกดดันจากผู้ซื้อ ดังนั้นบริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องการทำการบ้านอย่างหนักก่อนที่จะเปิดขายโครงการใดๆ ก็ตาม เพื่อลดความเสี่ยงที่จะขายไม่ออกและป้องกันไม่ให้กลายเป็นหนึ่งในปัญหาทางเศรษฐกิจอีก

#PsychologyOfRealEstate #จิตวิทยา

แหล่งข้อมูลและภาพ

https://www.cityrealty.com/nyc/market-insight/features/get-to-know/the-post-recession-buyer-amp-seller-psychology-see-how-real-estate-market-has-changed-since-2007/22301