ถ้าจะนึกถึงโครงการคอนโดที่อยู่ในเซกเมนท์ระดับ Middle to high-End ในตลาดอสังหาฯบ้านเรา มีดีเวลลอปเปอร์เพียงไม่กี่รายนักที่ตั้งเป้าหมายในการโฟกัสอย่างชัดเจนสำหรับกลุ่มตลาดนี้

การพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์ดูจะเป็นสิ่งที่เป็นเรื่องธรรมดาสำหรับบรรดาดีเวลลอปเปอร์ชั้นนำ ที่มีประสบการณ์ในวงการอสังหาฯมายาวนาน แต่มันอาจจะเป็นเรื่องยากมากที่จะสร้าง perception ของความหรูหราเหนือระดับ ให้เกิดขึ้นในสายตาผู้ซื้อโครงการส่วนใหญ่ เนื่องจากหลายๆแบรนด์ยังคงติดกับดักของภาพลักษณ์ในการพัฒนาโครงการในระดับ mass มากเกินไป จนก่อให้เกิดช่องว่างทางการตลาด ซึ่งเป็นโอกาสสำคัญของดีเวลลอปเปอร์หน้าใหม่ที่มี Brand Character และ Positioning ที่ชัดเจนกว่าในการที่จะแจ้งเกิดในวงการ จนเป็น Top of Mind สำหรับกลุ่มตลาดไฮเอนด์ในสายตาผู้ซื้อได้…วันนี้เราจะมาทำความรู้จักกับบริษัท KPN Land บริษัทอสังหาฯน้องใหม่ในวงการ แต่เปี่ยมไปด้วย Passion ในการสรรค์สร้างโครงการคอนโดที่เน้นทั้งการออกแบบ ฟังก์ชั่น และทำเล ที่มุ่งเอาใจกลุ่มลูกค้าในตลาดไฮเอนด์โดยเฉพาะ

ถึงแม้จะเป็นเสมือนน้องใหม่ แต่ก็ไม่ใหม่ในแวดวงธุรกิจซะทีเดียว เพราะต้องยอมรับว่าแบรนด์ KPN ในแวดวงธุรกิจของไทยนั้นถือว่าอยู่ในอันดับต้นๆ และมีชื่อเสียงมายาวนาน จากการบริหารงานของผู้ก่อตั้งอย่างคุณหญิงพรทิพย์ ณรงค์เดช และ ดร.เกษม ณรงค์เดช ในการบริหารธุรกิจหลักด้านยานยนต์ ภายใต้แบรนด์สยามมอเตอร์ จนมีการขยับขยาย ปรับเปลี่ยนธุรกิจให้มีความหลากหลาย เพื่อให้ก้าวทันเทรนด์ในยุคปัจจุบัน มาเป็นการก่อตั้ง KPN Group Corporation Limited ภายใต้การบริหารงานของครอบครัวณรงค์เดช โดยในปัจจุบันมีสายธุรกิจภายใต้แบรนด์ KPN Group ด้วยกัน 5 ด้าน คือ Property ,Energy ,Education ,Investment และ Entertainment โดยมี 3 ผู้บริหารรุ่นใหม่อย่าง คุณกฤษณ์ คุณณพ และคุณกรณ์ ณรงค์เดช ที่มานั่งแท่นผู้บริหาร สืบทอดธุรกิจที่หลากหลาย ให้มีเอกลักษณ์เฉพาะตัว ภายใต้แบรนด์ KPN

ซึ่งตลาดอสังหาฯน้องใหม่ที่หลายๆคนอาจพอเห็นมาบ้างแล้ว ที่ดำเนินการภายใต้ KPN LAND ได้เผยโฉมให้เราได้เห็นกันกับ 2 แบรนด์หลัก คือ The Capital และ The Diplomat ประกอบด้วย The Diplomat 39, The Diplomat Sathorn, The Capital Ekamai-Thonglor และ The Capital Rajprarop-Vibhavadi โดยในแต่ละแบรนด์มีจุดขายที่ดึงเอาจุดเด่นของแบรนด์มาใช้ อย่าง The Capital ที่การออกแบบ นำกลิ่นอายสถาปัตยกรรมจาก 2 มหานครใหญ่ ทั้งเมืองแห่งความคลาสสิคของศิลปะระดับโลกแห่งยุคเรเนซองอย่างเมืองฟลอเรนซ์ มาผสมผสานกับกลิ่นอายความหรูหรา มีสไตล์ ทันสมัยอย่างมหานครปารีส ผสมผสานอย่างลงตัวบนอาคารของ The Capital Ekamai-Thonglor และ The Capital Rajprarop-Vibhavadi ที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ แล้วทั้งสองโครงการ

และในช่วงปลายปีนี้ทาง KPN Land มีแผนที่จะโอนโครงการระดับ super luxury โครงการแรก ภายใต้แบรนด์ The Diplomat ที่เน้นจับกลุ่มเซกเมนท์ Super Luxury โดยเลือกทำเล Prime of The Prime บน CBD อย่าง The Diplomat Sathorn ซึ่งสื่อถึงถนนแห่งนักการทูต หรือศูนย์รวมสถานทูตหลากหลาย ไม่ว่าจะเป็นสถานทูตเดนมาร์ก ฝรั่งเศส สิงคโปร์ กรีซ เบลเยี่ยม ฯลฯ โดยเน้นความใส่ใจในทุกรายละเอียด เพื่อสร้างสรรค์ผลงานระดับ masterpiece ให้เหมาะสมกับคำว่าบ้าน บนทำเล 1-2-15 ไร่ 192 units จำนวน 35 ชั้น ขายแบบ fully furnished ตั้งแต่ 1 Bedroom, 2 Bedroom, 3 Bedroom และ Penthouses (40-205 Sq.m.)

พร้อม facilities ครบครัน ทั้ง The Oval Lobby and drop off area พื้นที่ส่วนกลางแยกสำหรับเด็กและผู้ใหญ่ใน Kids’ pool with rain cloud, Kids’ room, The Diplomat Club, Outdoor Deck, Semi-indoor swimming Pool พร้อมวิวชั้นบนกับ Panoramic Fitness Center

จากความสำเร็จที่เราเห็นได้อย่างเป็นรูปธรรม ที่มาจากการสร้างจุดแข็งให้แต่ละโครงการฯ และสร้างจุดเด่นให้กับแบรนด์ของตัวเองได้เป็นอย่างดี ก็เพราะมีผู้บริหารที่เข้าใจ มีความเชี่ยวชาญในเรื่องการลงทุนอสังหาฯ อย่างคุณระวี ธาตุนิยม Chief Executive Officer ซึ่งวันนี้เราได้มาสัมภาษณ์คุณระวีถึง KPN Tower อาคารสำนักงานใหญ่ของ KPN Land บนย่านพระรามที่ 9 เพื่อให้ผู้อ่านได้ทราบถึงประวัติความเป็นมาของแบรนด์ KPN Land รวมทั้งแนวคิดในการบริหารงานในธุรกิจอสังหาฯ เพื่อที่จะทำให้แบรนด์ KPN ได้ยืนหยัดอย่างแข็งแกร่ง อยู่ในสมรภูมิที่ร้อนแรงของวงการ City Condo และมีเป้าหมายในการปั้นให้แบรนด์ KPN Land เป็น 1 ใน 5 ของ Top of Mind Brands ในสายตาผู้ซื้อคอนโดที่กำลังมองหาคอนโดในเซกเมนท์ไฮเอนด์ขึ้นไป

เราลองไปอ่านแนวคิดของคุณระวี ผู้บริหารผู้มีความเชี่ยวชาญด้านนี้กันเลย

PH : คุณระวีมาร่วมงานกับทางอยู่ KPN นานแล้วหรือยัง?

RT : 24 ปี ตั้งแต่สมัยคุณหญิงพรทิพย์ ณรงค์เดช ทำทางด้าน Business Development คือการดูว่าจะขยายธุรกิจไปด้านไหน จะจับมือกับใคร เป็นหนึ่งในผู้บริหารที่ดูและ KPN มาตั้งแต่อดีต

สมัยก่อน KPN ทำ Automobile เยอะมาก ทั้ง Yamaha Nissan ทุกอย่างที่ Support ทั้ง 2 ล้อ 4 ล้อ เราทำหมด ตอนหลังต้องยอมรับว่า Economy of scale เราไปแข่งกับจีนไม่ไหว จึงต้องมีการ Diversify ธุรกิจของตัวเอง โดยใช้ความสามารถและความสนใจทางธุรกิจของผู้บริหารที่สามารถทำได้ดี ซึ่งสามารถแยกได้เป็น 5 ธุรกิจในปัจจุบัน คือ Property , ธุรกิจบันเทิง, การลงทุน, พลังงาน, การศึกษา ทั้งหมดรวมเป็น KPN Groups ซึ่งสมัยก่อนธุรกิจไม่ได้แยกเป็นสาขาแบบนี้ เพราะฉะนั้นผมก็เป็นผู้บริหารที่ช่วยดูทั้งหมด แต่ในปัจจุบันธุรกิจได้แยกอย่างชัดเจน จึงมี CEO เฉพาะตามความเชี่ยวชาญของแต่ละด้าน ซึ่งผมก็เป็น CEO ด้าน Property

PH : คุณระวีชอบด้าน Property อยู่แล้ว?

RT : จริงๆก็ทำอยู่แล้ว ก่อนจะมี KPN Land ก็ชอบด้านนี้อยู่แล้ว และจริงๆไม่เฉพาะแค่ผม แต่ Owner ที่นี่ ไม่ว่าจะเป็นคุณกฤษณ์ คุณณพ คุณกรณ์ ก็ชอบอยู่แล้วในด้าน property เพราะเรามองว่าแนวคิดของการมี Property ใน area ที่เหมาะสม Property มันมี value appreciation ตลอดเวลาอยู่แล้ว หากคุณจับทำเลที่ถูก และเชื่อว่าไม่มีใครขาดทุนหากเลือกเป็น

PH : คุณระวี มี Concept หรือปรัชญาในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์อย่างไร?

RT : ผมว่ามันขึ้นกับว่า เราลงทุนไปเพื่ออะไร บางคนลงทุนไปเพื่อจะ Flip ก็คงต้องดู Product อีกแบบ และต้องดูแนวคิดของ Developer ว่าเขา welcome คนที่เป็น Speculator มากน้อยแค่ไหน ผมไม่ได้มองว่าเป็นเรื่องที่ผิด แต่มองว่าเป็นเรื่องของความชอบ หมายถึง ถ้าคุณชอบแบบนั้นก็ลงทุนในแบบนั้น คงจะไม่มาลงทุนใน project ที่ KPN ทำซึ่งเป็นแบบ Long term investment สังเกตได้จากวิธีการขายของเราที่เราไม่เน้นที่ Speculator เพราะไม่ได้เป็นแนวคิดที่เราถนัดและชอบ รวมทั้งผู้บริหารของ KPN ก็ไม่ได้คิดว่าแนวคิดดังกล่าวจะยั่งยืน เราจึงไม่ได้ทำในแนวนั้น แต่เรา Welcome Long term Investor เพราะเราก็เป็น Investor อยู่แล้ว เช่น ซื้อเพื่อให้เช่า หรือซื้อเพื่อเป็น Asset ให้ลูกๆ เพราะต่อไปในอนาคต Location แบบนี้ Product แบบนี้ Facility ได้แบบนี้ จะหาไม่ได้ง่ายๆ จึงทำให้บางโครงการเราใช้คำว่า Timeless Treasure คือเป็นสมบัติที่มีแล้วไม่ตกยุคตกสมัย มีแต่จะเพิ่ม Value ขึ้นไปเรื่อยๆ นั่นคือแนวคิดของเรา

รวมทั้งเราดูจากตัวเราเอง เวลาเราเลือกซื้อ เราไม่ได้เลือกซื้อโครงการที่ถูกที่สุด แต่เราเลือกโครงการที่คุ้มค่าที่สุดมากกว่า ที่จะสามารถส่งต่อให้รุ่นลูกรุ่นหลานได้

PH : คุณระวีซื้อโครงการไหนไว้บ้าง?

RT : ทุกโครงการที่ KPN ทำ ผมซื้อเก็บหมดอยู่แล้ว เวลาผมเลือก ผมเลือก Area และ Location ที่ดีๆ ที่ผมคิดว่าไม่มีทางตกยุค เช่น CBD สุขุมวิท Mid สุขุมวิท สาทร ซึ่งต้องดูลึกถึงพื้นที่ เช่น ทำเลเดียวกัน แต่คนละฝั่งถนนก็มีความแตกต่างกันในการเดินทาง ผมว่าอาจจะอยู่ใน DNA ของคนไทยเชื้อสายจีน ที่ชอบซื้อ Property เก็บ สมัยก่อนคนเราอาจซื้อที่ แต่สมัยนี้ที่แพง ก็ต้องมาเป็นคอนโด และถ้าไม่ซื้อเก็บ วันข้างหน้าไม่มีทางที่จะได้ราคานี้ ทำเลนี้ เพราะราคาอาจจะขึ้นเป็น 2 เท่า จะขายของที่มีอยู่ เพื่อไปซื้อโครงการใหม่ก็ไม่มีทางได้ราคานี้

นอกจากทำเลผมดู Design ที่ชัดเจน ดู Developer ว่าเป็นใคร รวมทั้ง Functionality เป็นอย่างไรบ้าง Long term จะเป็นอย่างไร ซึ่งจากประสบการณ์ก็นำมาเป็นแนวคิดในการทำโครงการเช่นกัน คือการให้ความสำคัญ 4-5 เรื่องนี้เป็นอันดับต้นๆ

PH : คุณระวีมองว่าการลงทุนอสังหาฯในอนาคต จะเป็นรูปแบบการลงทุนแบบไหน?

RT : ผมว่าต้องกลับไปดูว่า จะลงทุนเพื่ออะไร ถ้าจะลงทุนเพื่อ flip ก็ต้องไปดูตัวบริษัทว่าเขามีนโยบายที่ส่งเสริมทางด้านนี้หรือเปล่า ในส่วนตัวมองว่าด้วยสภาพตลาดน่าจะเน้นลงทุนไปในระยะยาวมากกว่า เพราะตอนนี้คนซื้อคอนโด ก็ Educated มากขึ้น ข่าวก็ออกไปเร็ว ในอนาคตก็มองว่าอาจจะขยับไปตลาดต่างประเทศมากขึ้น เพราะปัจจุบันเราจับแค่ตลาดไทยเป็นหลัก ซึ่งได้รับการตอบรับดีมากในทุกๆโครงการ แต่ต่อไปหากโครงการเราออกมาถี่กว่านี้ เราอาจต้องพิจารณาตลาดเมืองนอกเพิ่มเติม

PH : แล้วอย่างที่หลายๆเจ้าทำกัน คือ คอนโดตากอากาศกี่งๆ time sharing เข้าพักปึนึงแบบจำกัดเวลา คุณระวีมองว่าการลงทุนรูปแบบนี้จะขายได้ไหม?

RT : ผมว่าคิดเร็วๆตอนแรกเหมือนจะดูดี แต่พอไปดูรายละเอียดจริงๆ คนเริ่ม Educated ก็จะเริ่มรู้ว่าจริงๆมันไม่ใช่ หรือด้วย Concept Time sharing มันยังไม่ชัดเจน สำหรับผมเลยมองว่ามันยังไม่ค่อย Work

PH : แสดงว่าคุณระวีมองว่าแนวโน้มอสังหาฯยังไม่มีอะไรหวือหวา

RT : จริงๆเราต้องยอมรับว่าสมัยนี้ข่าวคราวมันเร็วกว่าสมัยก่อนเยอะ เช่น ความเจริญสมัยก่อนกว่าจะเจริญต้องอาศัยระยะเวลาช่วงหนึ่ง แต่ปัจจุบัน2-3ปี ก็เจริญเท่าสมัยก่อน 10-15 ปีแล้ว รถไฟฟ้าบอกว่าจะมี แป๊บๆรถไฟฟ้าก็มีแล้ว รถยนต์ที่บอกจะไม่ใช้น้ำมันจะใช้น้ำ เดี๋ยวก็จะใช้น้ำจริงๆแล้ว เพราะฉะนั้นแนวคิดของ Urbanization คือ คนจะ Move เข้ามาทำงานในตัวเมือง และเสาร์อาทิตย์ใช้ชีวิตอยู่ข้างนอก ผมว่ามันมากขึ้นจริงๆ ผมดูตัวเลขจากจุฬาฯ ถ้าผมจำไม่ผิด 44% ของคนอยู่ในตัวเมือง และมีแนวโน้มมากขึ้น เกิดจากคนเข้ามาทำงานในเมืองมากขึ้น แต่ต่างประเทศอย่างLondon, Paris คนเข้ามาทำงานในเมืองและนั่งรถไฟกลับไปอยู่ในที่ของตัวเอง แต่กรุงเทพฯมันไม่ได้เป็นอย่างนั้น เพราะคนเข้ามาในเมือง และในเมืองมัน Mix ระหว่างที่ทำงานและที่อยู่ เพราะถ้ามีคอนโดที่เลือกอยู่ได้ใกล้ที่ทำงาน ใครๆก็ต้องเลือกอยู่ในตัวเมือง เพราะฉะนั้นด้วย Concept Urbanization ผมก็เชื่อว่าคอนโดมิเนียมในเวลาอันใกล้ก็ยังมีแนวโน้มที่ดีอยู่ เพียงแต่ว่าที่ในเมืองจะแพงขึ้นเรื่อยๆ เพราะอย่าง 2-3 ปีที่ผ่านมา ราคาตลาดขึ้นมามากหลายเท่า

PH : มีหลายคนบอกว่าการขึ้นภาษีที่ดิน ทำให้ Landlord หลายๆคน เทขายที่ มันมีผลให้ที่ถูกลงไหม?

RT : ผมว่าคิด…คิดได้ แต่จริงๆมันมีวิธีการเก็บที่ดินที่ต่างกัน เพราะแต่ละที่ของการใช้งานมีการเก็บราคาที่ไม่เหมือนกัน แต่จริงๆผมก็เห็นพูดมาตั้งนานแล้วว่าที่จะถูกลง ก็ไม่เห็นถูกลงสักที ยิ่งที่ที่เป็น Super prime area ก็ไม่ได้ถูกลง และ Landlord หลายๆเจ้าก็ไม่ได้เดือดร้อน แต่ถ้ามองว่ามันช่วยไหม ก็มีส่วนช่วยบ้าง สำหรับที่บางประเภทที่ต้องขายออกมา เพราะไม่คุ้มที่จะเก็บ แต่มันก็ไม่ได้ช่วยมาก หรือเยอะขนาดที่พลิกจากหน้ามือเป็นหลังมือ

PH : เมื่อสักครู่คุณระวีพูดถึงตลาดลูกค้าต่างชาติ ในความเป็นจริงทางการตลาดมันมี Barrier ของการซื้อคอนโดฯสำหรับชาวต่างชาติพอสมควร คือ ต่างชาติถือครองได้แค่ 49% หรือ Leasehold ปล่อยเช่า 30+30 แต่ในขณะเดียวกัน สิงคโปร์ 99+ หรือที่ London 999 ปี คุณระวีมองว่ามันมีผล หรือควรปรับเปลี่ยนอะไรเพื่อดึง demand ชาวต่างชาติเข้ามาได้?

Demand ชาวต่างชาติมีส่วนที่จะกระตุ้นบรรยากาศการลงทุนอสังหาฯในไทยหรือไม่?

RT : ผมว่าการที่เราให้ 49% มันก็ช่วยในระดับหนึ่งสำหรับการถือครอง ซึ่งถือว่าเยอะ แต่ถ้าพูดถึงการ Leasehold ในเมืองไทยอาจจะไม่ค่อยน่าสนใจ เพราะตลาดยังไม่ยอมรับ และไม่คุ้มทุน หากเทียบกับประเทศอื่นๆ และมองว่ายังไม่ช่วยตลาดเมืองไทยนัก เพราะใครๆก็อยากส่งต่อพื้นที่ที่ดีให้กับคนอีกรุ่นหนึ่ง

PH : กลุ่มลูกค้าของ KPN เป็นกลุ่มไหน?

RT : จริงๆเรามี 2 แบรนด์ คือ The Capital และ The Diplomat ที่มีความแตกต่างของ Product แต่เราก็เน้น Mid to Premium ถึง Hi end

PH : ในปีสองปีที่ผ่านมา Developer เกือบ 80% ขยับสู่ตลาดบน เนื่องจากปัจจัยหลายอย่าง ทั้งที่แพง และด้วยสภาพเศรษฐกิจที่ตลาดมันFreeze  ยกเว้นตลาดคนรวย Upper class  ที่ไม่ได้รับผลกระทบเท่าไหร่ ซื้อเงินสด มีเงินจ่ายดาวน์ ผลก็คือการที่ทุกคน Shift ตัวเองขึ้นมาตลาดบน แต่ในขณะเดียวกันคนที่ซื้อคอนโดก็คือกลุ่มคนกลุ่มเดิม Top of pyramid ซึ่งพวกนี้ก็ซื้อหลายๆที่ แบบผ่อนดาวน์ เมื่อถึงอีกปีสองปีข้างหน้าถึงวันที่โอน คุณระวีมองว่าเขาจะโอนกันไหม เพราะสุดท้ายก็ต้องมีคนบางกลุ่มยอมปล่อยบางที่ไป ?

RT : ถ้าดูจาก Profile ของลูกค้าที่มาซื้อเรา อย่างคนที่ซื้อ The Diplomat 39 ผมไม่ห่วงเลย เพราะมีอยู่แค่ 100 กว่าห้อง เราดู Profile ลูกค้าเราก็รู้แล้วว่าเป็นใครบ้าง และอีกอย่างดาวน์ที่เราเก็บ 30% มันไม่ได้ต่ำ เพราะฉะนั้นคนจะทิ้งไม่ได้ และเมื่อเทียบราคาขายกับโปรเจคใหม่ที่ขึ้น คุณไม่สามารถหาราคานี้บนทำเลที่เดียวกันได้แล้ว

PH : แสดงว่าตึกที่สร้างเสร็จแล้ว จ่ายเงินดาวน์ไป คนก็จะเห็น Value ว่าที่ตรงนี้มันดีจริงหรือไม่ดีจริง คนสามารถเห็น เข้าไปดูได้ว่าของ KPN เป็นคู่แข่งในตลาดได้ ?

RT : นี่คืออีกเหตุผลหนึ่งที่ทุกครั้งเราขายโครงการ เราถึงทำห้องให้ดู เพราะเราไม่ได้อยู่ในระดับที่ให้ดูแค่นิดเดียวแล้วขายได้หมด เราถือว่าเราเป็นน้องใหม่ คนยังไม่เคยเห็น Product เรา เราจะเอาชื่อ KPN มาขายอย่างเดียวไม่ได้ เพราะฉะนั้นเราถึงทำ Sales gallery ให้ดูถึงแม้ส่วนใหญ่จะขายได้ไปแล้ว เพราะเราอยากให้คนที่จะซื้อเข้ามาเดิน มาดู มาสัมผัส ของจริงตามห้อง เพราะส่วนใหญ่ Product เราที่ให้  อย่างน้อยที่สุดคือ Fully fitted หรือมากสุดคือ Fully Furnished เพราะเราต้องการให้เห็นว่า ได้อย่างนี้แน่นอน และบรรยากาศก็เป็นอย่างนี้ เห็นอย่างไรได้อย่างนั้น เพราะฉะนั้นเราจึงสร้าง Sales gallery ทุกครั้ง และผมคิดว่าเมื่อเราทำให้เห็นแบบนี้ โอกาสที่เขาจะเปลี่ยนมือ เขาคงเปลี่ยนไปแล้วตั้งแต่ช่วงนี้ เพราะถ้าเทียบราคากับโครงการอื่นๆในย่านอย่างซอย 39 ถ้าคนที่ถืออยู่จะ Flip ก็ flip ได้ตั้งนานแล้ว คงไม่ถือมานานขนาดนี้ ถ้าเขาถือมาจนถึงวันที่จะโอน ผมว่านี่คือตัวจริงทั้งนั้น และอีกอย่างด้วยนโยบายที่เราไม่ได้ส่งเสริมให้กับกลุ่มที่ซื้อเพื่อ Flip ซึ่งแตกต่างจากคอนโดอื่นที่อาจจับกลุ่มคนอีกกลุ่มหนึ่ง

PH : ในปัจจุบันตลาดลูกค้าคอนโดมี 3 กลุ่มหลักๆ คือ Economy, Medium ,Hi-end KPN มองว่าในฐานะ Developer ในอนาคตกลุ่มลูกค้าไหนมีความเสี่ยงน้อยที่สุด และ KPN เน้นกลุ่มลูกค้าไหน?

RT : อันนี้ตอบง่ายเลย ในฐานะ Developer ที่มี Passion ด้านนี้ เพราะเรามีความรักทางด้านนี้ จึงมองว่ากลุ่มลูกค้าต้องเป็นระดับ B+ ขึ้นไป ซึ่งปัจจุบันเราก็เน้นด้านนี้อยู่แล้ว และในอนาคตก็คงยังเกาะกลุ่มเดิมคือ Medium ถึง Hi-end

PH : แสดงว่าในอนาคตก็ยังต้องมีแบรนด์ The Capital และ The Diplomat อยู่?

RT : ก็ต้องมีและอาจมีมากกว่านั้น แต่ก็ยังเกาะกลุ่มลูกค้ากลุ่มเดิม ไม่ลงมาเล่น Economy ไม่ใช่ตลาดนี้ไม่ดีแต่ต้องยอมรับว่าเราไม่มีความเชี่ยวชาญทางด้านนั้น ถ้าเราจะทำ เราต้องทำทุกอย่างใหม่ ตั้งแต่วิเคราะห์กลุ่มลูกค้า การตลาด การออกแบบ รวมทั้ง Partner ที่จะร่วมทำ ผมมองว่าทุกคนต้องมีจุดขายของตัวเอง เพียงแต่ว่าจุดขายของเราจะไปตรงกับจริตคนซื้อหรือเปล่า

PH : ปัจจัยในการขายคอนโดในอนาคต คุณระวีมองไว้อย่างไร?

RT : อย่างที่เล่าไปแล้วว่าเราให้ความสำคัญกับ Location ซึ่ง Location ที่เราเลือก เราเลือก Prime of Prime เช่น The Diplomat 39 ซอย 39 เป็น Location Prime of Prime คือตึกเราเป็นตึกแรกซ้ายมือ หากดูในทำเลก่อนถึงตึกเรา ไม่สามารถมีตึกอะไรขึ้นได้แล้ว ในขณะนี้

แต่ถ้ามองในอนาคตอาจมีการปรับกฎหมายผังเมือง ก็จะเอื้อและส่งผลให้กับผู้ซื้อมากขึ้น เพราะถ้ายังเป็น FAR 1:7 1:8 อยู่ภาระราคาที่สูงก็ตกไปอยู่ที่ผู้ซื้อ หรือการซื้อพื้นที่ FAR ของบ้านเก่า หรือบ้านข้างๆได้ แบบในต่างประเทศ และในปัจจุบันกรุงเทพฯเราพัฒนา Layer เดียวคือบนดิน แต่อย่างญี่ปุ่นมี Layer ใต้ดิน ฉะนั้นการพัฒนากรุงเทพฯในอนาคตยังมีที่ใต้ดิน ที่บนฟ้าตามเทคโนโลยีสมัยใหม่ๆ แบบ Urbanization คือ เมืองเจริญมากขึ้นและมีเทคโนโลยีมาช่วยมากขึ้น

ประกอบกับแนวคิด Long term คือซื้อเพื่อส่งต่อให้ลูกหลานในอนาคต หรือปล่อยเช่าเพื่อเป็น retirement fund ของตัวเองในอนาคต เพราะสมัยนี้คนมองอนาคตมากขึ้น ว่าในอนาคตใครจะเลี้ยงดูเรา เพราะฉะนั้นการมีคอนโด ในอนาคตก็ได้ค่าเช่าทุกเดือนในการเลี้ยงดูตนเอง หรืออาจเข้าสู่ระบบ reverse mortgage ในอนาคตอันใกล้ คือระบบที่เรามีบ้าน มีคอนโดแต่ไม่มีเงินที่จะใช้ในอนาคต ถ้าขายบ้าน ขายคอนโด แล้วจะไปอยู่ที่ไหน ระบบนี้ก็คือการนำที่อยู่เราไปไว้ที่แบงค์ แล้วก็หักเงินมาใช้เรื่อยๆ จนกระทั่งตาย เราก็มีเงินใช้ และมีบ้านให้อยู่ที่เดิม

จึงย้อนกลับไปที่กลุ่มลูกค้าที่ถือครองระยะยาว ที่อาจจะปล่อยก็อาจมีบ้าง แต่ปริมาณจะน้อยกว่าโครงการอื่นๆ

PH : เวลาคิดชื่อโครงการอย่าง The Diplomat มาจากอะไร?

RT : เวลาเราคิดชื่อเราดู Meaning ทำเล กลุ่มเป้าหมาย ในแต่ละทำเล รวมทั้งเวลาออกแบบอย่าง The Diplomat เราไม่ได้อยากให้มันล้ำมาก และต้องไม่ตกยุค คือ Mix ระหว่าง Classic and Modern พยายามจะให้แนวคิดเป็นแบบนี้

PH : การลงทุนอสังหาฯมันดีกว่าการลงทุนรูปแบบอื่นอย่างไร?

RT : ผมว่ามันง่ายมาก  Return ง่าย ถ้าคุณเลือกที่ได้ถูกที่ มีการออกแบบที่ดี มี Functionality ที่ดี และ up keeping ของตึกดี แทบจะไม่มีความเสี่ยง

PH : ในปีนี้บริษัทมีโอนกี่โครงการ และคาดการณ์ว่าจะมียอดโอนกี่เปอร์เซ็นต์?

RT : มี The Diplomat สาทร จะเริ่มโอนพฤศจิกายนนี้ คาดว่าจะโอนฯส่วนใหญ่ภายในปีนี้

PH : ปีนี้มีโครงการใหม่ไหม และปีหน้าจะมีเปิดโครงการไหม ถ้ามีมีกี่โครงการ?

RT : ปีนี้คงไม่มี แต่ปีหน้ามี อย่างน้อยก็ต้อง 1 โครงการ แต่ตั้งใจว่าอยากให้มีมากกว่านั้น แต่ก็ต้องดูสภาพตลาดเหมือนกัน เพราะปีนี้มีระดมเปิดกันปลายปี เราก็ต้องมาดูตลาดเหมือนกัน เพราะตลาด Hi-end ก็มีคนลงทุนอยู่แต่เราก็ไม่แน่ใจว่าถ้าปลายปีเปิด 3-4 โครงการ มันก็อาจจะมี Effect กับตลาดได้

PH : KPN ปีนี้ยอดถึงเป้าไหม?

RT : ถึงครับ ตามเป้าที่วางไว้

PH : ที่ว่าจะเปิดโครงการใหม่ปีหน้า จะเป็นแบรนด์ใหม่ หรือแบรนด์เดิม?

RT : ยังขอเก็บไว้ก่อน แต่เปิดตัวโครงการแน่นอน

PH : ถ้ามอง KPN เรามีความแตกต่างจากเจ้าอื่นอย่างไร และอยากให้คนภายนอกมองว่าแบรนด์ KPN เป็นอย่างไร?

RT : Brand DNA ของเราคือเราอยากให้คนคิดถึงเรา ใน4-5 ปีข้างหน้า เวลาคุณจะเลือกซื้อคอนโดระดับ Premium หรือ Hi-end 1 ใน 5 ชื่อแรกที่เข้ามาในหัวคุณต้องมี KPN อยู่ในนั้น แต่เราคงไม่ใช้ Market share ที่ขายระดับหลายหมื่นล้าน แต่เราเน้นว่า ถ้าเราจะจับตลาดนี้ เราต้องสร้าง Brand ให้ติด 1 ใน 5 ชื่อแรกๆ หรือ Share of mind 1 ใน 5 ต้องมี KPN ทีนี้เราจะทำอย่างนั้นได้อย่างไร เราเน้น 4-5 เรื่อง

1. เป็น Location Prime of prime เช่น The Diplomat 39 นอกจากเป็นตึกแรกซ้ายมือ แต่ Accessibility สามารถเข้าถึงอะไรได้บ้าง อย่างไร ต้องอธิบายได้
2. Design เราคิดว่าถ้าเราจับตลาด Premium ที่เราคาดว่าคนจะซื้อเป็น second home หรืออะไรก็แล้วแต่ ต้องให้รู้สึกว่าได้บ้านดีดีหลังหนึ่ง ซึ่งจะสังเกตได้ว่าทุกที่ของเรา ถ้าพูดถึงบ้านดีดี บ้านดีดีเราจะไม่เอาร้านค้าเข้ามาไว้ในบ้าน เราเน้น privacy สูงเหมือนเดินเข้าไปในบ้าน และบ้านดีดีสักหลังต้องสวยตั้งแต่รั้ว ประตู Façade ห้องรับแขก ห้องจัด Function เวลาเพื่อนมา ถ้าบ้านดีดีเราต้องมีหมด ต้องคำนึงถึงทั้งหมด ต้องไม่ใช่ดูแค่ Design ของ room layout แต่ต้องดู Design ของตัวตึกด้วย
3. เวลาเราดูบ้านที่สวย เราดูตั้งแต่รั้วจนถึงภายใน ซึ่ง Function ข้างในที่เราออกแบบให้ เราคิดถึงคนอยู่ หรือเวลาเราอยู่จริงๆ เช่นที่วางรองเท้า ยิ่ง Condo ที่ Fully furnished ปัญหาที่วางรองเท้ามีปัญหามาก ถ้าทำคอนโดแพงแล้วไม่มีที่วางรองเท้า ปล่อยให้เกะกะ บ้านยังไงก็ไม่สวย ดูไม่ดี ฉะนั้นเราคิดทุกโครงการว่าต้องมีที่วางรองเท้า เป็นเรื่องจำเป็น แม้แต่ 1 ห้องนอนก็ต้องมี ทั้งนี้ยังมีที่ใส่อุปกรณ์ที่ขัดรองเท้า ต่างๆไว้ให้ หรืออย่าง 2 ห้องนอน เราก็เพิ่มให้มีของ His & Her รวมทั้งเวลาเราออกแบบเราออกแบบไปถึงช่องสำหรับวางเตารีด ที่รีดผ้า

หรือแม้แต่คนที่มาอยู่จะมีกลุ่มคนที่หลากหลาย เช่น คนทำงาน เด็ก การออกแบบ Facility จึงคำนึงถึงกลุ่มคน ถ้าเด็กกับผู้ใหญ่ใช้รวมกันอาจไม่มีความสุข ถ้าทำเอาใจผู้ใหญ่ เด็กอาจไม่สามารถใช้ได้ หรือทำเอาใจเด็ก ผู้ใหญ่ก็เข้าไปใช้ไม่ได้ ถ้าเอามารวมกันก็ไม่เหมาะ

ยกตัวอย่างอย่าง The Diplomat สาทร เรามองว่าจะมีนักเรียนมาอยู่เยอะ เราจึงแยกห้อง แยก Lay out ออกจากกัน แต่อยู่ในชั้นเดียวกัน ที่ชั้น 8 ฝั่งหนึ่งสำหรับเสียงดัง อีกฝั่งสำหรับผู้ใหญ่ เป็น Kid Room ที่ออกแบบให้สนุกสนานไปเลย เช่น มีก้อนเมฆ มีน้ำไหลมาจากก้อนเมฆ และ Diplomat club สำหรับนักเรียนอ่านหนังสือ หรือผู้ใหญ่ที่ต้องการความสงบ ก็มีพื้นที่ให้พักผ่อน ทั้ง indoor outdoor

หรือสระว่ายน้ำผู้ใหญ่ ก็ดึงขึ้นไปอยู่ชั้นบนให้เห็น Panoramic view ของแม่น้ำเจ้าพระยา บน rooftop อาจร้อนมาก เพราะคนไทยไม่ชอบแดด แต่ถ้าคุณปล่อยเช่า คนเช่าบางคนเป็นฝรั่งอาจชอบแดด เราก็ทำให้ครึ่งหนึ่งบังแดด อีกครึ่งหนึ่งไม่บังแดด

Fitness ก็ให้กระจกบานใหญ่ 5 เมตรกว่า ให้เวลาเล่นสามารถมองเห็นสะพานทั้ง 2 สะพานได้ ซึ่งทั้งหมดเป็นสิ่งเล็กๆน้อยๆที่เรานึกถึง มันอาจดูไม่ใหญ่แต่เราคิดว่าเราให้ความละเอียดอ่อนในเรื่องของ Function ด้วย

4. เรื่องของ Value ที่จะเพิ่มขึ้น เพราะเราเชื่อว่าคนซื้อคอนโดหลายคน อยากให้ Value มันเพิ่มขึ้น เราจึงออกแบบมาให้สามารถดูแล ความสะอาดได้ง่ายในอนาคต เช่นเราไม่เอาห้อง Steam room เพราะเป็นห้องที่ดูแลจัดการยาก อยู่ไปนานๆมีกลิ่น เราจึงไม่เลือกมา เปลี่ยนไปให้ Function อื่นๆแทน เพราะในระยะยาวมันดีกว่า ส่งผลให้ Value ­ของตึกดีกว่า หรืออย่าง Parking ที่สาทร ติด BTS จริงๆเราไม่ต้องมี Parking ให้เยอะก็ได้เพราะระยะที่ใกล้ขนาดนั้นย่อมมีคนซื้ออยู่แล้ว แต่เราก็ให้ Parking 192 ที่ ถึงแม้ในปัจจุบันอาจไม่จำเป็น แต่ในอนาคตเราอาจจะมีรถก็ได้ เราก็ยอมให้มีจำนวนห้องน้อยลง เพิ่มที่จอดรถลงไป

เพราะเราคิดทั้งหมด เราให้ความสำคัญทั้งหมด เราจึงอยากให้ 1 ใน 5 เป็นชื่อ KPN ที่แสดงว่าเราเข้าใจตลาด เราเข้าใจการอยู่อาศัย จึงอยากให้มันเป็น DNA ของเรา ที่คนจะมาเลือกดูเราเป็นอันดับต้นๆ

ฉะนั้นโครงการที่เราเปิด 70-80% ในช่วงเดือนแรก เราต้องขายได้เพื่อเป็นการตอบตลาดว่าเราเข้าใจจริง เรามาถูกทาง และคนรับเราทางด้านนี้ได้ ซึ่งที่ผ่านมาเป็นอย่างนี้หมด และอยากให้เป็นแบบนี้หมดทุกๆโครงการ

PH : มีหลายกระแสว่า KPN จะไปจับมือบริษัทต่างๆเข้าตลาดเป็นจริงไหม และมีแนวโน้มที่จะเข้าตลาดไหม?

RT : เรามีแนวโน้มที่จะเข้าตลาด แต่ถ้าเข้าเราคงจะเข้าด้วยตัวของเราเอง

PH : ที่คุณระวีบอกว่าอยากเป็น Top of mind 1 ใน 5 แต่ในขณะที่ KPN ก็เป็นแบรนด์รอง มันมีความท้าทายมากน้อยแค่ไหนที่จะทำให้ติด 1 ใน 5?

RT : ปัจจุบันเราต้องยอมรับว่าไม่ใช่แบบนั้น เราอยากให้ตลาดในภาพรวมนึกถึงเรา 5 ชื่อแรกแต่ละคนอาจบอกซ้ำกัน หรือไม่ซ้ำกัน แต่เราอยากให้ชื่อเราติดอยู่ใน 5 อันดับของกลุ่มลูกค้าระดับ luxury เพราะถ้าเมืองไทยได้ในระดับนี้ ในอนาตที่เราจะขยับตลาดไปตลาดต่างประเทศก็จะง่ายขึ้น

จากที่เราได้อ่านบทสัมภาษณ์ของคุณ ระวี ข้างต้นนั้น ทำให้หลายท่านคงเชื่อแน่ว่าเป้าหมายของแบรนด์ KPN Land ในการที่จะนำธุรกิจไปสู่การเป็น Top of mind 1 ใน 5 ของตลาด super luxury นั้น คงไม่ใช่เรื่องยากเท่าไหร่นัก เพราะจากที่คุยมาเราก็ได้รับรู้ถึงความเชี่ยวชาญในส่วนของการลงทุนตลาดอสังหาฯ ทั้งประสบการณ์ส่วนตัว ที่คุณระวีและผู้บริหารท่านอื่นสั่งสมมา แนวคิดและมุมมองในการนำเสนอโปรดักส์ที่ตอบโจทย์ และเข้าใจในการใช้ชีวิตในทุกๆมิติ เพื่อสรรสร้างบ้านที่น่าอยู่ให้กับลูกค้า บนทำเล Prime of Prime ผสานงานออกแบบที่สามารถส่งต่อจากรุ่นสู่รุ่น และอีกสิ่งที่น่าจะการันตีได้ก็คือการที่ The Capital ทั้ง 2 โครงการพร้อมเข้าอยู่ และ The Diplomat Sathorn ที่สร้างใกล้เสร็จ พร้อมโอนในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้านี้ ก็น่าจะเป็นข้อพิสูนจ์ได้ดีว่าแบรนด์ KPN Land ตรงใจกลุ่มเป้าหมายได้ไม่น้อย ซึ่งทั้งหมดล้วนมาจากวิสัยทัศน์อันกว้างไกลของผู้นำ KPN Land คนนี้ คุณระวี ธาตุนิยม