“I am a waste
And you shall be waiting here
You are the place
And you can place me anywhere
We’re on our way
We’re on our way away from here

But if we don’t stop now
Instead of living in this old horse town
I want it back in again
Let it devour my skin
But we won’t start now

If we could only be Quicker
And be quick to be kind
If we could only be faster
Then we could outsmart time”….Quicker by I Blame Coco

เชื่อว่าคุณผู้อ่านทุกท่านคงจะคุ้นหู คุ้นตากับทำนองเพลงด้านบนใช่ไหมครับ?  เพราะตอนนี้ทางการตลาดของแบรนด์ไอดีโอ เค้าได้ระดมสรรพกำลังทุนในการโปรโมตโครงการใหม่ แบบจุดพลุ ปูพรมสื่อ แบบระเบิดภูเขา เผากระท่อม ไปทั่วฟาเมืองไทย ชนิดที่ไม่ว่าคุณจะอยู่ที่ไหนในเมืองไทย แม้กระทั่งในห้องส้วม ในลิฟท์ ฯลฯ ก็ต้องเห็น หรือได้ยินโฆษณาตัวนี้ตามติดคุณไปทุกที่ 5555

แน่นอนว่าพระเอกของแคมเปญนี้คงจะหนีไม่พ้นไอดีโอ คิว จุฬา – สามย่านครับ (ก็แหงล่ะ เล่นเป็นตึกเดียว ที่ฉายเดี่ยวโชว์แบบเต็มๆใน TVC เล่นเอาโครงการอื่นๆเป็นพระรองไปเลยครับ) ต้องขอบอกไว้ก่อนว่า key message ของแคมเปญนี้ก็คือการเชิญชวนให้ผู้สนอกสนใจในตัวคอนโดของแบรนด์ไอดีโอ เข้าไปดูงานเปิดตัวโครงการใหม่ทั้ง 4 โครงการ ภายใต้ชื่อว่า Ideo Urban Pulse ที่รอยัล พารากอนฮอล์ สยามพารากอนนี่เองครับ…แต่จนถึงตอนนี้ หลายๆท่านก็คงจะรู้แล้วล่ะครับว่า โครงการอย่างไอดีโอ คิว ราชเทวีนั้น 100% sold out ไปเรียบร้อยแล้ว ส่วนไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน นั้น ขายไปเป็นพันกว่ายูนิตแล้วครับ เรียกว่าเหลือน้อยเต็มที ส่วนโครงการอย่างที่จรัญ 39 นั้นเห็นเป็นพระรอง แต่ยอดขายแว่วๆมาว่าเกิน 60% ไปแล้วอ่ะครับ แม่เจ้า!! >>> เอ่า แล้วหยั่งงี้จะไปจัดงานเปิดตัวที่พารากอนทำไมล่ะคุ๊น ในเมื่อมันขายดิบขายดีจนหมดไปแล้ว ด้วยฝีมือเหล่าของพันธมิตรแฟนพันธ์แท้คอนโดในเครือไอดีโอ เอพี แสนสิริ โนเบิล ในงาน VIP Presale เมื่อเดือนก่อน…..

ความสำเร็จของยอดขายโครงการไอดีโอ คิว ทั้งสองโครงการนั้น ล้วนแล้วแต่มีเหตุผลสนับสนุนที่แตกต่างกันไปครับ โครงการอย่างราชเทวี ได้เปรียบในแง่ของจำนวนยูนิต ที่มีน้อยนิดเพียงแค่ 323 ยูนิต และแฟนพันธ์แท้ที่ทำกำไรมากจากคอนโดในโซนพญาไท-ราชเทวี ก็เชื่อมั่นใน capital gain ของทำเลนี้ครับ ถามว่าทำไมถึงเชื่อมั่นจนขายหมดได้ภายในไม่ถึงเดือน แหม ก้หลักฐานมันมีอยู่ทนโท่ครับ ผมขอยกตัวอย่างเป็นโครงการ ไพน์ ของแสนสิริ ตรงตีนบันได BTS ราชเทวีก้แล้วกันครับ ตอนเปิดตัวเมื่อสีปีที่แล้วราคาตรม.ละประมาณ 133K คนบ่นกันว่าแพงจับจิตเหลือเกิน แต่ก็ขายหมดจนรีเซลกันไปถึงมือสาม มือสี่ ราคาตอนนี้พุ่งยิ่งกว่าบั้งไฟพญานาคอีกครับไปแตะที่หลัก 180 – 190K ต่อตรม. ไปเรียบร้อยแล้ว หรือจะเป็นแฟนๆโครงการไอดีโอ คิว พญาไท ที่ก็ตีนบันได BTS พญาไท ราคาตอนเปิดตัวเชื่อมั้ยครับว่าตรม.ละ 90K ก็ยังมีให้เห็นครับ แต่ตอนนี้ตรม.ละ 160-180K ก็ยังมีขายได้ให้เห็นครับ ยังไม่หมดนะครับ ทำเลพญาไทโครงการโนเบิลอย่าง โนเบิล รีเวนท์ ตอนนี้ราคาพุ่งขึ้น 35% จากตรม.ละ 105K มาเป็น 140K สำหรับห้องรีเซล ขายดิบขายดีกันเทน้ำเททิ้งเลยครับ >> แหมอย่างงี้เหล่าแม่ยกขายค่ายต่างๆมีหรือที่ จะปล่อยให้โครงการอย่างไอดีโอ คิว ราชเทวี หลุดมือไปได้…มันก็หมดสิครับ ยิ่งราคาเปิดตัวมา ส่วนใหญ่แล้วอยู่ใน Gap 145 – 165K เท่านั้น >> ถือว่าเศรษฐีแถวประตูน้ำ MBK พญาไท ราชเทวี จับต้องได้สบายครับ……ในขณะเดียวกัน โครงการอย่างไอดีโอ คิว จุฬา-สามย่าน นั้น ผมมองว่าปัจจัยหลักที่ทำให้ยอดขายแตะหลักพันยูนิตได้นั้นคือ ชื่อโครงการน่ะครับ…เดิมทีทางไอดีโอ เปิดตัวด้วยชื่อโครงการว่า ไอดีโอ คิว พระรามสี่ >>> ปรากฎว่า กริบ ครับ….คนส่วนใหญ่เค้าไม่รู้กันว่าพระรามสี่ตรงไหน มันยาวเหลือเกิน หัวลำโพง บ่อนไก่ คลองเตย หรือพระโขนง? พอเปลี่ยนชื่อเป็นจุฬาเท่านั้นล่ะครับ ได้เรื่อง…อันนี้ผมว่าน่าจะเป็น case study ได้นะครับ มันมีไม่กี่เคสในโลกนี้ครับ ที่ nomination brand หรือแบรด์รหัส ต่อท้ายแบรนด์หลักนั้น มี powerscape มากกว่าแบรนด์หลัก อย่างว่าหละครับคำว่า จุฬา มันเป็น generic name สำหรับที่ well known มากสำหรับทุกๆตลาดในประเทศไทยครับ….พูดมาถึงตรงนี้ เชื่อว่าแบรนด์โครงการโดยรอบอย่าง Wish@samyan – Virtiq – The Room Rama 4 หรือ Siamese Surawong คงมองกันตาค้อนทีเดียวครับ….แต่ช้าก่อน มันไม่ใช่แค่ชื่อแบรนด์อย่างเดียวที่ทำให้ขายได้ มันยังอีกสองอย่างครับ นั่นคือทำเล ที่ใครๆก้รู้ว่าตอนนี้จุฬาฯเป็นเจ้าของที่ส่วนใหญ่บริเวณสามย่าน บรรทัดทอง จรดจนพระรามสี่ครับ และยิ่งตอนนี้เค้ากำลังทยอยเก็บพื้นที่คืนจากผู้เช่าหลายร้อยครัวเรือนอีก….แหม ในเมื่อ supply มันหายาก แถม demand เพิ่มขึ้นจากการไม่มีที่อยู่ แต่ก็ยังอยากอยู่ที่เดิม มันก็ขายดีน่ะสิครับ ยิ่งได้บริษัทชั้นนำของเอเชียอย่าง มิตซุย ฟุโดซัง มาร่วมโครงการด้วย อีกทั้งตัวตึกก็ล้ำอวกาศซะหยั่งงั้น (ฝีมือ A49) คนมันก็เลยซื้อๆๆๆๆๆเอาโดยไม่ได้ดูราคาเลยครับ ว่าราคาสำหรับห้องที่ปล่อยออกมา ในแต่ละล๊อตนั้นมันขึ้นเอาๆครับ

ตอนนี้อาจจะบอกได้ว่าภารกิจการขายห้องโครงการของไอดีโอทั้งสองโครงการนั้น mission complete ไปเรียบร้อยแล้วครับ ห้องที่เหลือก็คงจะทยอยขายจนหมดได้ในไม่นาน แต่สำหรับตลาดรีเซลนั้นยังต้อง ฟาดฟันกันอีกนานครับสำหรับสองโครงการนี้ เพราะว่าอะไรหรือครับ…เพราะมันแทบ จะเป็นทำเลที่มีกลุ่มเป้าหมายเดียวกันเลยน่ะสิครับ >>> สำหรับในยกแรกนี้ เท่าที่ผมเห็นมา ตลาดรีเซลโครงการสามย่านนั้นชนะน๊อคไปได้ก่อนครับ…พูดตรงๆเลยครับว่าสมัยก่อนนั้น demand คนที่ซื้อคอนโดละแวกพญาไท ราชเทวีนั้น เค้าซื้อเพราะว่ามันอยู่ใกล้จุฬา สาธิตจุฬา สยาม อาคารกวดวิชา ฯลฯ ครับ เป็น demand ชนิดที่ว่ามองเห็นอนาคตของลูกหลานครับว่า เออมันใกล้นะ การใช้ชีวิตประจำวันวันมันช่างสะเดิ้ดอะไรเยี่ยงนี้ โดยเฉพาะกลุ่มเศรษฐีต่างจังหวัดที่ลูกเข้าเรียนจุฬาได้ นี่ซื้อแบบไม่ต้องตัดสินใจคิดให้นานเลยครับ แต่พอมาตอนนี้ อ่าว อยู่ดีๆก็มีโครงการมาตรงใจกลางสามย่าน จุฬาพอดีเลย เอ๊ะ นี่มันใกล้กว่าราชเทวี พญาไทนี่นา มันใกล้ฝุดๆไปเลย แถมราคาต่อยูนิตก้ไม่สูงมากเพราะเน้นห้องไซส์เล็ก ไม่เป็นไรลูกชั้นอยู่ได้ หรือจะขายต่อก็คล่องกว่า คนก็เลยเฮโลกันไปซื้อห้องรีเซลของสามย่านกันหมดครับ (แถมว่าทำไมไม่ซื้อมือหนึ่ง ก็เพราะว่าโดนสาวกพันธืแท้แย่งไปครองก่อน อีกทั้งราคาโครงการตอนนี้ก็พุ่งไปแตะ 160K เรียบร้อยแล้ว) สู้ซื้อตอนนี้ราคายังมีตั้งแต่บวก 20,000 – 150,000 บาทต่อห้อง ก็ยังดีกว่าซื้อไม่ได้วุ้ย ครั้นจะไปรอซื้อีกสามปีมันก็ไม่รู้ว่าจะขึ้นไปถึงเท่าไหร่ เอาวะ ต่อมวู่วามมันบอกว่า คว้าเอาไว้ก่อนดีกว่าไม่ได้อะไรเลย (เชื่อว่า คนซื้อหลายๆ คนก้คิดหยั่งงี้จริงๆนะครับ) ผลก็คือตอนนี้ราชเทวี ยอดขายรีเซล เทียบกันปอนด์ต่อปอนด์ถือว่าหนืดกว่าครับ อีกทั้งผมมองว่าตลาดรีเซลราชเทวีนั้น คนซื้อที่เป็นนักลงทุนนั้นเคี่ยวกว่าครับ ต่อมวู่วามไม่ค่อยทำงาน 555 ใจเย็น เช็คราคาไปเรื่อยๆ โดยมีความเชื่อในใจว่าโอ๊ยเดี่ยวใกล้ๆวันทำสัญญาก็จะมีคนปล่อยราคาถูกออกมา รอไปก่อนดีกว่ามั้ย….ความเชื่ออย่างงี้ก็ถูกส่วนหนึ่งนะครับ เพียงแต่ว่ากลุ่มคนเก็งกำไรเค้าไม่รอปล่อยตอนใกล้ๆวันเซ็นสัญญาครับ วันนี้เค้าก็ปล่อยเอากำไรกัน 50K กันอุตลุตแล้วครับ…สถานการณ์ตอนนี้ห้องราคาบวกหลักหมื่นของราชเทวีก็จะทยอยขายหมดก่อนครับ >> แต่จุดเปลี่ยน ของสถานการณ์กำลังจะเกิดขึ้นครับ เพราะอะไร?…เรารู้กันดีว่าสองโครงการนี้แชร์กลุ่มเป้าหมายส่วนใหญ่ร่วมกัน แต่อย่าลืมนะครับว่าราคาเฉลี่ย ณ ปัจจุบันนี้ โครงการราชเทวีต่ำกว่าโครงการสามย่าน ทั้งในส่วนของราคามือหนึ่ง และราคารีเซลครับ…นั่นหมายความว่า เมื่อใดก้ตามที่ราคารีเซลของสามย่านแตะไปถึงหลัก 160K เมื่อไหร่ โครงการราชเทวีขวัญใจแม่ยกก็จะเป็นที่จับตามองจากผู้ซื่อทันทีครับ เอาง่ายๆว่าบวกไปสองแสนราคาก็ยังอยู่ใน gap 150K เลยครับ…

เขียนมาถึงตรงนี้ก็มานึกถึงท่อนฮุกของเพลงนี้อีกแล้วครับ “If we could only be Quicker. And be quick to be kind. If we could only be faster. Then we could outsmart time”…..การลงทุนในสมัยนี้คงใช้คำสอนของสุภาษิตโบราณอย่าง ช้าๆได้พร้าเล่มงาม ไม่ได้แล้วกระมังครับ….

เอาละครับเวลาหมด หมดเวลา ไว้เจอกันใหม่เดือนหน้านะครับ หากใครอยากจะคุยอะไรกับผมก็เมลมาหาตามอีเมลนี้นะครับ kirk.bu@gmail.com ผมอาจจะตอบช้าไปหน่อยนะครับ หวังว่าคงไม่ว่ากันนะคร้าบบบ

บทความโดย เกริก บุณยโยธิน