ผ่ามุมมองธุรกิจอสังหาฯ 2018 กับหลายประเด็นทางการตลาดที่ควรต้องเก็บไปคิด

สวัสดีสัปดาห์แรกของปี 2018 ครับคุณผู้อ่านทุกท่าน ในช่วงเวลาต้นปีแบบนี้เชื่อแน่ว่าหลายๆคนคงจะได้มีโอกาสได้อัพเดทเรื่องราวความเป็นไปในแง่มุมต่างๆของธุรกิจอสังหาฯในบ้านเรา ไม่ว่าจะเป็นในเรื่องของยอดขาย สภาพการณ์ทางการตลาด การคาคคะเนทิศทางและแนวโน้มตลอดปีนี้ จากแหล่งข่าวหลายต่อหลายสำนักกันบ้างแล้ว จนผมเชื่อแน่ว่าหากผมเกิดเล่าเรื่องในแบบเดียวกันอีกก็จะเป็นการเปลืองพื้นที่หน้า Social Feed ซะเปล่าๆครับ… ฮา แต่เพื่อให้เป็นไปตามธรรมเนียมปฎิบัติ และในฐานะที่ทางพร็อพฮอลิคเราเองก็เป็นอีกหนึ่งเวปไซต์ที่มักจะนำเสนอมุมมองที่แปลกใหม่เกี่ยวกับแวดวงคอนโดบ้านเรา (ต่างประเทศก็มีบ้างนะแล้วแต่ว่าช่วงไหนที่ว่าง) มาตลอด ผมก็เลยอยากจะลองบอกเล่าถึงประเด็นหลักหลายๆประการที่ควรจะต้องเก็บนำมาคิดพิจารณาในปีนี้สำหรับเหล่าบรรดาคนที่ทำงานใน Developer, นักวางแผนกลยุทธ์ตลาด รวมถึงบรรดากลุ่มผู้สนใจคอนโดทั้งรายใหญ่และรายย่อย เผื่อว่าจะได้มีโอกาสนำไปใช้กับการทำงาน และการเลือกซื้อคอนโดในแบบที่สอดคล้องกับแนวโน้มของปีนี้มากที่สุดครับ


ปึ 2017 ที่ผ่านมาเราได้รับทราบข้อมูลที่สอดคล้องกันจากหน่วยงานวิจัยหลายๆแห่งว่าเป็นปีที่มีจำนวนยูนิตคอนโดใหม่เปิดขายมากที่สุด (ทั้งๆที่จำนวนโครงการเปิดใหม่น้อยกว่าปี 2016) และราคาต่อยูนิตปรับตัวขึ้นสูงกว่าเดิมในแบบก้าวกระโดด อันเนื่องมาจากต้นทุนหลักซึ่งก็คือราคาที่ดินในเมืองที่ปรับตัวสูงขึ้นในแบบที่ไม่ต้องรอราคาประเมินรอบใหม่…เรามาดูในภาพรวมกันก่อนว่ากูรูด้าน Market Intelligence ของแต่ละหน่วยงานวิจัยนั้นมีข้อมูลอะไรที่สำคัญที่น่าจะเอามา Recap ได้บ้างครับ

 

เริ่มจาก คุณสุรเชษฐ กองชีพ ผู้เชี่ยวชาญตลาดอสังหาริมทรัพย์ ที่ตอนนี้ผันตัวมาเป็นผู้อำนวยการศูนย์วิจัยของบริษัท Country Garden (ประเทศไทย) ยักษ์ใหญ่ในวงการอสังหาฯของโลกยุคปัจจุบัน ฉายภาพให้เห็นว่าในปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดในกทม.และปริมณฑลมีการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่มากกว่า 5.6 หมื่นยูนิต สูงสุดในรอบ 4-5 ปีที่ผ่านมา โดยมีอัตราการเปิดขาย (Take up rate) ประมาณ 60% และในปี 2018 นี้ก็ยังคงมีแนวโน้มที่จะเติบโตอย่างต่อเนื่อง คาดว่าจะเป็นระดับที่ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว หรืออาจมากกว่าด้วยปัจจัยบวกจากการลงทุนของภาครัฐ และการลงทุนในโครงการ Mixed Use ใหม่ๆของภาคเอกชน โดยมีตัวฉุดรั้งที่สำคัญคือ เสถียรภาพทางการเมืองที่ยังคงคุมเครือว่าจะมีการเลือกตั้งหรือไม่ ความเชื่อมั่นในรัฐบาลปัจจุบัน และภาวะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง

 

โครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ของภาคเอกชน ก็ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีส่วนช่วยผลักดันให้การพัฒนาโครงการอสังหาในทำเลรองที่รอวันอัพเกรดมีความคึกคักมากขึ้น จนทำให้นักลงทุนหลายรายเชื่อมั่นว่าการลงทุนจะได้รับผลตอบแทนที่ดีในระยาวยาว

 

โครงการ The PARQ

คลิกเพื่ออ่าน ทีซีซี แอสเซ็ท เปิดตัวโครงการ ‘The PARQ’ มิกซ์ยูสแห่งใหม่มูลค่ากว่า 20,000 ล้านบาท กระตุ้นพื้นที่บริเวณศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ ให้เป็นย่านธุรกิจที่มีศักยภาพและมีชีวิตชีวา

 

โครงการ THE FORESTIAS – เดอะ ฟอเรสเทียส์ ครั้งแรกของโลกที่ป่าธรรมชาติและสังคมอยู่รวมกันในเมือง บนพื้นที่กว่า 300 ไร่ บริเวณบางนา-ตราด กิโลเมตรที่ 5-7 มูลค่าโครงการมากกว่า 90,000 ล้านบาท

คลิกเพื่ออ่าน MQDC เปิดโปรเจกต์แฟลกชิพ “THE FORESTIAS – เดอะ ฟอเรสเทียส์”

 

โครงการ Mega City Bangna

คลิกเพื่ออ่าน พบกับเมืองใหม่ Mega City Bangna อภิมหาโปรเจคอสังหาฯ ที่จะยกระดับบางนาให้เป็นย่านเศรษฐกิจสำคัญ

 

ในขณะที่ทาง บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด เผยผลวิจัยตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพปี 2560 และฉายภาพเทรนด์ปี 2561 ว่า ในปี 2560 เป็นปีที่ผู้ประกอบการคอนโดมิเนียมในกรุงเทพ มีการแข่งขันที่ดุเดือด มีอุปทานเสนอขายใหม่จากผู้ประกอบการทั้งรายใหญ่ และรายย่อยถึง 62,700 ยูนิต จาก 128 โครงการ ซึ่งเป็นปีที่มีจำนวนห้องชุดออกสู่ตลาดมากที่สุดในรอบ 10 ปี ส่งผลให้มีจำนวนห้องชุดรวมทั้งตลาดถึง 550,000 หน่วย โดยมีห้องชุดเปิดตัวใหม่ สูงกว่าอัตราเฉลี่ยห้องชุดที่เปิดตัวในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาถึง 15% (ห้องชุดที่เปิดตัวใหม่ในปี 2556 – 2560 มีอัตราเฉลี่ย 53,600 หน่วยต่อปี) และโครงการต่างๆ ก็ยังคงขยายตัวออกไปยังทำเลรอบใจกลางเมือง

สำหรับคาดการณ์แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 ในแง่ของอุปทานคาดว่าจะเพิ่ม ขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 55,000 หน่วย หรือ  10% โดยกรุงเทพชั้นใน และเขตรอบกรุงเทพชั้นใน จะเป็นทำเลที่มีอุปทานใหม่ เกิดขึ้นมาก สำหรับความต้องการห้องชุด จะยังคงเติบโตขึ้นในอัตราที่ใกล้เคียงกันกับอุปทาน ซึ่งจะส่งผลทำให้ห้องชุดในตลาดคงเหลือประมาณ 58,000-60,000 หน่วยในปี 2561

สำหรับระดับราคาคอนโดมิเนียมในตลาดกรุงเทพชั้นใน ปี 2561 คาดว่าจะปรับตัวขึ้นอีกอย่างน้อย 11% ในขณะที่ตลาดกรุงเทพชั้นใน และตลาดรอบนอก ราคาจะปรับตัวขึ้นอีกประมาณ 5-6% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 8%

และที่ขาดไม่ได้เลยคือความคิดเห็นของ ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหารศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่ในครั้งนี้มาแปลกกว่าทุกครั้งโดยให้ความคิดเห็นในแบบสวนกระแสจนผู้ประกอบการหลายฝ่ายต้องเบรกเอี๊ยดกันจนตัวโก่งว่า “ฟองสบู่ อสังหาริมทรัพย์เกิดขึ้นแล้ว” โดยเฉพาะในตลาดไฮเอนด์ขึ้นไปที่มักจะมีคนซื้อไว้ทำกำไรระยะสั้น โดยไม่กลัวที่จะทิ้งเงินดาวน์จนก่อให้เกิดวิกฤตในอนาคตกับผู้ประกอบการ และสถาบันการเงินที่ปล่อยกู้โครงการ

เครดิตภาพ: http://area.co.th/

 

โดยในปี 2560 มีมูลค่าโครงการอสังหาฯเปิดใหม่มากที่สุดเท่าที่เคยสำรวจมาในรอบ 23 ปี โดยพบว่าในรอบ 11 เดือนแรกปี 2560 มีโครงการใหม่ 364 โครงการ ลดลง 15% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีจำนวนหน่วยเปิดใหม่แล้ว 107,353 หน่วย หรือเพิ่มขึ้น 3% จากช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน มีมูลค่าสินค้าเปิดใหม่ 408,970 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นถึง 14% เมื่อนำตัวเลขมาประมาณการทั้งปี ปี 2560 จะมีโครงการเปิดตัวใหม่ 397 โครงการ น้อยกว่าปีก่อน 13% แต่จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้น 8% มี 117,112 หน่วย และมีมูลค่ารวมสูงถึง 446,149 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นกว่าปีก่อนถึง 22% สังเกตได้ว่าสินค้ามีราคาเฉลี่ย 3.81 ล้านบาท ขณะที่ปีที่แล้วสินค้ามีราคาเฉลี่ย 3.365 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้น 13% แสดงว่าสินค้าส่วนใหญ่มีราคาสูงขึ้น เพราะสินค้าราคาถูกหรือราคาปานกลางค่อนข้างถูกขายได้ยาก แต่สินค้าราคาแพงหรือปานกลางค่อนข้างแพงกลับขายดีกว่า สิ่งที่เกิดขึ้นนี้ไม่ใช่ว่าคนไทยรวยขึ้น แต่เป็นเพราะคนจนนี่โคตรจะจนกว่าเดิมอยากได้บ้านแต่ซื้อไม่ได้ แบงค์ก็ไม่ปล่อยให้กู้ ในขณะที่คนที่พอมีกำลังซื้อก็มองออกว่าถ้าซื้อสินค้าระดับล่างคงมีโอกาสขายต่อยาก สู้ไปซื้อสินค้าไฮเอนด์ขายทำกำไรแบบฉาบฉวยมีลุ้นดีกว่า (ปล. ดร.โสภณ ไม่ได้บอกแต่ผมบอกเอง)

 

แม้แต่เจ้าพ่อโครงการระดับล่างยังประสบปัญหาในการขยายตลาดลูกค้ากลุ่ม Economy จนต้องหันไปพัฒนาโครงการที่มี Value Added เพิ่มมากขึ้น เพื่อจับกลุ่ม Upscale ในหลายทำเลใหม่ ทั้งย่านเกษตรฯ พระรามสาม และเพชรบุรีตัดใหม่

 

ปีนี้ราคาขายเพิ่มขึ้นแน่นอน ส่วน Absorption Rate จะช้าบ้างก็ไม่เป็นไร เพราะตลาดกำลังปรับฐานสู่กลุ่ม Demand หน้าใหม่

 

โดยสรุปแล้วปี 2018 นี้ยังไงซะตลาดอสังหาฯในกทม.ก็ยังคงเติบโตอยู่ในระดับ 10-15% จากปีผ่านมาแน่นอนละฮ่ะ (ส่วนหนึ่งเพราะมันเป็น KPI มาตรฐานของคนทำงานในสายนี้) และราคาก็ยังคงปรับตัวสูงขึ้นตามราคาที่ดินและความเจริญของแต่ละทำเล ซึ่งย่านที่น่าจะมีผู้ประกอบการเฮโลกันไปเปิดก็น่าจะไม่พ้น 5 ย่านใหม่ของรถไฟฟ้าเส้นทางใหม่ๆ ไม่ว่าจะเป็น สายสีเขียวเหนือ (หมอชิต-คูคต) สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย (หัวลำโพง – ท่าพระ- บางแค) สายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีชมพู (แคราย-มีนบุรี) โดยในมุมมองผมสิ่งที่เป็นตัวเร่งชั้นดีให้ดีเวลลอปเปอร์หลายๆรายแข่งกันเปิดตัวโครงการเพื่อเก็บเกี่ยวยอดขาย ในราคาที่สูงกว่าเดิมก็คือ

 

1. การร่วมทุนในการพัฒนาโครงการกับดีเวลลอปเปอร์ต่างชาติ ที่นอกจากจะเป็นแหล่งแบคอัพทางด้านทรัพยากรชั้นดีแล้ว ยังช่วยเพิ่ม Brand Value ให้สูงขึ้นตามมาตรฐานสากล และการทำการตลาดในแบบ Outbound/ International Marketing เจาะกลุ่มคนซื้อที่เป็นฐานหลักของแบรนด์พันธมิตรนั้นๆ ซึ่ง Developer จากจีน สิงค์โปร์และฮ่องกง จะได้เปรียบกว่าญี่ปุ่นในแง่ของ Purchasing Behavior และในการทำ Inter Sale ก็แน่นอนว่าจะต้องมี Cost แฝงหลายๆอย่างที่มักจะถูกรวบไปในราคาเฉลี่ยของโครงการอยู่เสมอทั้งค่าการตลาด และค่าคอมมิชชั่น

 

ทั้งนี้การร่วมทุนกับบริษัทต่างประเทศก็มีประเด็นที่น่าระวัง และ Business Ethic ของแต่ละประเทศที่ไม่เหมือนกันโดยเฉพาะผู้ประกอบการจากจีนที่มักจะเข้ามาควบคุมการบริหารงานแบบเบ็ดเสร็จโดยใช้ทีมงานของตัวเอง ต่างกับประเทศญี่ปุ่นที่ถึงแม้ว่าจะมีความละเอียดในเรื่องของกระบวนการทำงาน แต่ก็ยังให้สิทธิ์ในการตัดสินใจ และการ Localization ให้เป็นของไทย

 

ปี 2018 นี้ฟันธงเลยว่าบริษัทจากจีนทุนหนากว่า และกล้าได้กล้าเสียกว่าครับ อย่าง KWG (Thailand) ก็เพิ่งประกาศเปิดตัวโครงการใหม่บน Prime Area พร้อมกันถึง 2 โครงการเพื่อข่มขวัญ Local Competitors

โครงการที่สามย่าน

และที่สุขุมวิท 61

โครงการ The Artisan ของกลุ่ม Country Garden ย่านห้วยขวาง

ส่วนตัวแล้วผมว่าดีเวลลอปเปอร์จากญี่ปุ่นที่ให้ความสำคัญในการร่วมพัฒนาโครงการคอนโด โดยที่ไม่ยอม compromise กับแนวทางของคนไทย แต่เลือกที่จะใส่ DNA อันเป็นเอกลักษณ์ของแบรนด์ตัวเองลงไปก็คือ Shinwa Group ครับ แม้ตอนนี้จะแยกทางกับ Woralak Property ไปแล้ว แต่ก็เริ่มมีแนวทางที่จะพัฒนาโครงการของตัวเองในประเทศไทยผ่านทางการร่วมทุนกับพันธมิตรรายใหม่ๆอย่างต่อเนื่องครับ น่าจับตามองว่าบริษัทฯร่วมทุนรายอื่นๆจากญี่ปุ่นจะเลียนแบบหมากแบรนด์เดียวบุกเดี่ยวของ Shinwa ในอนาคตหรือไม่

 

2. นโยบายของภาครัฐที่เอื้อประโยชน์ให้กับธุรกิจอสังหาฯทั้งทางตรงและทางอ้อม ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนในเครือข่าย Mass Transit สถานีใหม่ๆ ซึ่งนอกจากจะเพิ่มความหลากหลายในการเดินทางแล้วยังมี Benefit เพิ่มให้ในส่วนของ FAR Bonus รอบสถานี และการโอนสิทธิพัฒนา รวมถึงโครงการสำคัญของประเทศอย่าง ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก (EEC) ที่จะช่วยสร้างทั้ง GDP และโครงการอสังหาฯ พร้อมเครือข่ายคมนาคมใหม่ๆ อีกหลากหลายประเภทให้กระจายตัวไปตามหัวเมืองเศรษฐกิจใหญ่ในภาคตะวันออก หลังจากที่ความเจริญมากระจุกตัวในกทม.นานมากแล้ว

 

3. ราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด โดยในแต่ละปีก็มีการทำลายสถิติซื้อขายที่ดินทุกปี ซึ่งล่าสุดก็เป็นเอสซี แอสเสท ที่สร้างสถิติใหม่อีกครั้ง โดยการประมูลซื้อที่ดินของตระกูลจักกะพาก ย่านหลังสวนเยื้องโรงเรียนมาแตร์เดอี ในราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา คิดเป็นมูลค่าราว 2,728 ล้านบาท (จะว่าไปแล้วราคาที่สูงขนาดนี้ก็เป็นเพราะเป็นการประมูล และหากเป็นการซื้อขายปกติส่วนตัวแล้วผมก็เชื่อว่าแสนสิริน่าจะได้ครอบครองแปลงนี้ด้วยความสนิทสนมกันเป็นการส่วนตัวกับคุณปิ่น จักกะพาก และแสนสิริก็พลาดการคว้าที่ดินสถานฑูตอังกฤษไปจากกลุ่มเซ็นทรัลฯแล้ว) ที่สำคัญคือการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินในกทม.นี้ไม่ได้จำกัดวงอยู่แค่ในย่านๆเดียวเท่านั้น แต่เกือบทุกครั้งก็จะเป็นไปในแบบ Domino Effect คือเพิ่มก็เพิ่มขึ้นทั้งวง หลายช่วงถนนกันเลยทีเดียว

 

4. การเพิ่มปริมาณขึ้นอย่างต่อเนื่องของจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เข้ามาในประเทศไทย โดยรายงานสำรวจประจำปีของมาสเตอร์การ์ด ได้ระบุว่าในปี 2017 ที่ผ่านมาคาดว่ากรุงเทพฯ จะมีนักท่องเที่ยวมาเยือนรวม 20.2 ล้านคน จากเดิมในปี 2016 ที่ได้ครองแชมป์เมืองท่องเที่ยวยอดนิยมสูงสุดของโลกด้วยจำนวนนักท่องเที่ยวในปี 2016 มากถึง 19.41 ล้านคน นำหน้ามหานครอื่น ๆ ของโลกทั้งลอนดอน (19.06 ล้าน) ปารีส (15.45 ล้าน) ดูไบ (14.87 ล้าน)

และหากดูข้อมูลโดยรวมทั้งประเทศ จากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย (ททท.) ก็จะพบว่าอุตสาหกรรมท่องเที่ยวของไทยในปี 2017 ที่ผ่านมา มีรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ประมาณ 1.8 ล้านล้านบาท จากจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติราว 35 ล้านคน และรายได้จากตลาดคนไทยท่องเที่ยวในประเทศ (ไทยเที่ยวไทย) 9.5 แสนล้านบาท โดยนักท่องเที่ยวจีนยังคงเป็นตัวแปรสำคัญ และครองสัดส่วนมากถึงเกือบ 1 ใน 3 ของนักท่องเที่ยวต่างชาติทั้งหมด โดยในปี 2018 นี้คาดการณ์ว่าจะเพิ่มจากเดิมอีก 10% แบ่งเป็น รายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ 2.1 ล้านล้านบาท และรายได้จากการเดินทางท่องเที่ยวในประเทศ 1 ล้านล้านบาท…จริงอยู่ที่นักท่องเที่ยวก็คือนักท่องเที่ยว ไม่ได้เป็น expat ที่เข้ามาทำงาน จึงอาจจะไม่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการซื้ออสังหาฯในประเทศไทยสักเท่าไหร่นัก แต่ต้องอย่าลืมว่าการท่องเที่ยวนับว่าเป็นส่วนหนึ่งของ Brand Experience ที่มีต่อประเทศไทย ซึ่งหากนักท่องเที่ยวต่างชาติเหล่านี้เกิดความประทับใจในประเทศไทยขึ้นมามากๆจนเกิดเป็น Repeat Traveler ปีละหลายๆครั้ง ก็ไม่แน่ว่าความประทับใจนี้อาจจะ Converse มาเป็นการซื้อคอนโดในกทม.เพื่อการพักผ่อนระยะยาวในช่วง High Season ก็เป็นได้ หรือผลกระทบในทางอ้อมก็คือการเกิด Brand Advocacy ที่จะช่วยสร้าง Word of mouth ที่ดีไปสู่กลุ่มคนต่างชาติที่กำลังหาที่พักอาศัยเพื่อใช้เป็น second home ในแถบอาเซียนก็เป็นได้เช่นกัน ยิ่งในปีนี้ทาง ททท.ได้วางยุทธศาสตร์สำคัญ โดยทำแคมเปญเจาะตลาดความสนใจเฉพาะ ไม่ว่าจะเป็นกลุ่ม Medical & Wellness, Sport Tourism หรือแม้กระทั่งกลุ่ม Retirement ก็ยิ่งมีความเป็นไปได้ที่ดีเวลลอปเปอร์ไทยจะหันมาพัฒนาโครงการคอนโดเพื่อตอบโจทย์กลุ่มคนเหล่านี้

 

BDMS Wellness Center ที่ถนนวิทยุถึงแม้ว่าจะไม่ใช่โครงการอสังหาฯในรูปแบบ Residential แต่นี่ก็น่าจะเป็นหลักไมล์ที่ดีในการทดลองกลุ่มตลาด Medical & Wellness ว่าจะมี Brand Persona เป็นแบบไหน ยิ่งกลุ่ม BDMS มีที่ดินรองรับในมืออยู่ค่อนข้างเยอะ ทั้งย่านเพลินจิต เพชรบุรีตัดใหม่ และคอนแวนต์ ก็น่าสนใจว่าจะพัฒนาโครงการออกมาเพื่อตอบโจทย์อะไรในเชิงธุรกิจครับ

5. การมุ่งมั่นทุ่มเทเพื่อพัฒนา Property Tech ให้เกิดขึ้นเป็นรูปธรรม ไม่ว่าเราจะเรียกชื่อแบบไหน PropTech, LifeTech หรือ UrbanTech ทั้งหมดทั้งหมดเหล่านี้ล้วนแล้วแต่เป็นนวัตกรรมเพื่อการอยู่อาศัยที่ถูกสร้างขึ้นมาเพื่อทำให้ชีวิตของผู้ที่พักอาศัยดีขึ้น ง่ายขึ้น ไม่ทางใดก็ทางหนึ่ง ในปีนี้อาจจะเร็วไปที่จะบอกว่า Digital Technology จะเป็นตัว Lead ในการพัฒนาโครงการ แต่ในอนาคตอีกไม่เกิน 10 ปีข้างหน้าผมเชื่อแน่นอนว่าจะเกิด Digital Transformation อย่างเต็มรูปแบบ ซึ่งมันจะเปลี่ยนให้ธุรกิจอสังหาฯเป็นส่วนหนึ่งของ Digital Community ผลลัพธ์ก็คือ Process การพัฒนาโครงการอาจจะไม่ได้เริ่มจากการหาที่ดินจนจบที่การโอนเพียงอย่างเดียว แต่อาจจะมีขั้นตอนที่ยุ่งยาก สลับซับซ้อนตามพฤติกรรมของผู้บริโภค และการเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีที่มากขึ้น โดยเฉพาะการทำความเข้าใจกับ Digital Customer Lifecycle ที่มีตัวเลือกเพิ่มมากขึ้นจนกลายเป็น Omnichannel ที่ต้องใช้ Big Data เข้ามาประมวลผล Product & Service ให้ตรงกับความพึงพอใจของลูกค้ามากที่สุด…ซึ่งการที่จะได้เป็นเจ้าของ Technology เหล่านี้นั้น แน่นอนว่าต้องมี Cost ไม่ว่าจะเป็นการซื้อกิจการ หรือการพัฒนาขึ้นมาเอง ก็ล้วนแล้วแต่เป็นต้นทุนแอบแฝงที่ดีเวลลอปเปอร์จำเป็นต้องเอาเข้ามาบวกในราคาขายอยู่เสมอ

 

น้องแสนดี จากแสนสิริที่ตอนนี้กำลังอยู่ในช่วงทดลองงานที่ The Monument สนามเป้า

หรือ Smart Mirror กระจกอัจฉริยะที่แสดงข้อมูลต่าง ๆ ได้เหมือนกับจอภาพ จากค่าย All Inspire ก็เป็นสารพัด PropTech ที่มี Cost แอบแฝง และทำให้ลูกค้าเกิด Expectation ในตัว Product มากขึ้นทั้งนั้น

เช่นเดียวกับ Nasket อุปกรณ์ Smart Device ติดไว้ภายในคอนโด เพื่อสั่งซื้อสินค้าต่างๆ ผ่านหน้าจอด้วยการแสกนบาร์โค้ด นอกเหนือจากการสั่งสินค้าแล้ว ยังสามารถใช้สั่งอาหาร หาแม่บ้าน เรียกแท็กซี่ เรียกช่างซ่อมเครื่องไฟฟ้า และล้างเครื่องปรับอากาศ รวมถึงการนัดหมายเพื่อขอคำปรึกษากับแพทย์ได้อีกด้วย (ในอนาคต)

What’s next in 2018? มีโอกาสทางการตลาด และช่องว่างอะไรที่กำลังรอพวกเราเข้าไปช่วยกันรุม Scrum บ้างในปีนี้

 

เนื่องจากตัวผมเองเป็น Blogger อสังหาฯที่มีประสบการณ์ตรงจากสายงานด้าน Strategic Branding และ Market Intelligence เป็นหลัก หาใช่มาจากสายนักลงทุน นักออกแบบ หรือสายผู้พัฒนาโครงการแต่อย่างใด ดังนั้นแนวโน้ม หรือสิ่งที่น่าจะเกิดขึ้นในปีนี้ในความคิดเห็นของผมก็คงจะ Focus ไปในเรื่องของการจัดกระบวนทัศน์ในการทำการตลาด และการพัฒนาโครงการให้เข้ากับยุคสมัยปัจจุบันมากยิ่งขึ้น กอปรกับ Product Development Trend ส่วนใหญ่ทั้งในแง่ของรูปแบบโครงการ ทำเล เลย์เอ้าท์ หรือพื้นที่ส่วนกลาง ก็ยังไม่ค่อยจะมีการเปลี่ยนแปลงมากไปจากช่วง 2 ปีที่ผ่านมาเท่าไหร่นัก จะมีก็แค่การเติม PropTech ลงไปเป็นหนึ่งใน Gimmick ทางการตลาดเพื่อ Draw Attention กลุ่มผู้ซื้อและแสดงภาพลักษณ์ของความเป็นผู้นำตลาด ดังนั้นเรามาดูกันเลยว่าสำหรับผมแล้ว What’s next in 2018 ที่ผมกำลังจะเล่านี้จะมีอะไรที่ทำออกมาจริงๆให้เราเห็นได้ภายในปีนี้กันบ้างครับ

 

1. เพราะธนาคารปล่อยสินเชื่อยาก จึงเป็นโอกาสของโมเดลการปล่อยสินเชื่อจาก Non-Bank และการเข้าซื้อแบบแบ่งสัดส่วน แม้กระทั่งซื้อได้ด้วย Bitcoin

 

ยิ่งราคาของอสังหาฯเพิ่มมากขึ้น แต่คนซื้อส่วนใหญ่กลับได้ค่าจ้างเท่าเดิม ที่เพิ่มเติมมีแต่หนี้บัตรเครดิต เมื่อเป็นเช่นนี้แล้วทั้งคนที่ต้องการซื้อคอนโดเพื่ออยู่เอง หรือลงทุนปล่อยเช่าในระยะยาวก็ล้วนแล้วแต่มองหาตัวช่วยในด้านการเงิน มีเงินให้เรากู้พร้อมดอกเบี้ยแสนสบายใช่ไหมล่ะครับ ในเมืองไทยเราเองส่วนใหญ่รูปแบบการกู้เงินซื้อบ้านมักจะเป็นไปในแบบ Traditional ก็คือกู้ผ่านสถาบันการเงินเป็นหลัก แต่ในต่างประเทศเองก็มีนวัตกรรมด้านการเงินใหม่ๆ อันเป็นผลพวงมาจากยุคเฟื่องฟูของ Fintech ที่พร้อมจะเข้ามาเป็นตัวกลางที่จะช่วยให้คุณมีบ้านได้ง่ายขึ้น Creative Financing Tools ไม่ว่าจะเป็น peer-to-peer lending และ crowdfunding จนกระทั่งถึงการลงทุนในแบบ ICO (Initial Coin Offering) ล้วนแล้วแต่มีบทบาทสำคัญในรอบปีที่ผ่านมา (ถึงแม้ว่าในเมืองไทยแทบจะไม่เห็นลู่ทางในการทำได้ในตอนนี้ก็ตามที) ด้วยรูปแบบของเครื่องมือระดมทุนดังกล่าวนอกจากจะช่วยให้คนมีเงินซื้อบ้านได้มากขึ้นโดยไม่ต้องง้อธนาคารแล้ว ยังสามารถช่วยกระจายความเสี่ยงในการเข้าซื้อโครงการใหม่ๆราคาแพงๆ โดยเฉพาะในกลุ่ม Luxury Market จากบรรดากลุ่มนักลงทุนที่เริ่มจะมีพอร์ตที่ล้นมือไปบ้าง

 

โครงการ Aston Plaza and Residences ที่ดูไบ ที่มีมูลค่าสูงถึง 250 ล้านปอนด์ เป็นโครงการคอนโดโครงการแรกของโลกที่สามารถซื้อได้ด้วย Bitcoin

ATLANT คือ Real Estate Platform ที่ใช้เทคโนโลยี blockchain ในการซื้อขายอสังหาฯแบบ Fractional Investing ผ่านการทำ Cryptofinancing (Initial Coin Offering) โดยผู้ซื้อ Token จะเป็นบุคคลทั่วไป ซึ่งจะมีสิทธิในสินทรัพย์ในสัดส่วนที่แตกต่างกันออกไป ไม่จำเป็นต้องมีเอกสารสัญญา ไม่ต้องสนใจข้อห้ามทางกม.ที่แตกต่างกันไปในแต่ละประเทศ ไม่มีตัวกลางในการดำเนินการแทนในการซื้อขายอสังหาฯ ทุกอย่างถูกทำให้โปร่งใสผู้ลงทุนทุกคนสามารถตรวจสอบได้พร้อมกันด้วยเทคโนโลยี blockchain แต่อย่างไรก็ตามสิ่งที่สำคัญมากกว่าการทำ ICO ก็คือจะมีโครงการอสังหาฯรายใดบ้างที่เข้ามาอยู่ใน Marketplace ของ ATLANT บ้างครับ

Propholic เราเองก็มี Platform ในรูปแบบ Fractional Investing เหมือนกันภายใต้ชื่อ PropStorm ซึ่งทำเสร็จมานานมากแล้วแต่ยังไม่ได้เริ่มใช้งาน เนื่องจากติดขัดในข้อกำหนดบางประการ ยังไงอดใจรออีกหน่อย เปิดใช้งานปีนี้แน่นอนครับ

 

ในเมืองไทยเองก็มีการแก้ปัญหาของการ reject ด้วยแนวทาง Traditional Financing Tools เหมือนกัน โดยเมื่อช่วงปลายปีที่ผ่านมา ตลาดรองสินเชื่อที่อยู่อาศัย หรือ “บตท.” ได้ออกมาประกาศว่ามีดีลเจรจากับดีเวลอปเปอร์ผ่านทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ในการเข้าไปซื้อ “หนี้ดี” จากดีเวลลอปเปอร์เจ้าของโครงการโดยตรง จากเดิมเป็นการซื้อหนี้ดีผ่านแบงก์เพียงอย่างเดียว ซึ่งแนวทางนี้จะช่วยให้ดีเวลลอปเปอร์สามารถให้ลูกค้าของตัวเองกู้ซื้อที่อยู่อาศัยได้ในแบบรับจำนอง หรือเช่าซื้อ ด้วยการร่วมกันจัดตั้งบริษัทกลางขึ้นมา 1 บริษัท สำหรับถือหุ้นร่วมกันและนำไประดมทุนเพื่อนำเงินมาปล่อยกู้ให้ลูกค้าซื้อบ้านหรือคอนโดฯในโครงการ โดยมีเงื่อนไขว่าจะต้องสกรีนลูกค้าให้ดีว่าเป็นหนี้ชั้นดี เพื่อให้บตท.มาซื้อหนี้ไปบริหารต่อ ซึ่งตามข่าวบอกว่าจะได้ความชัดเจนอีกครั้งในไตรมาสแรกปีนี้ล่ะ

อ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ข่าวนี้ https://www.prachachat.net/property/news-89703

ในยุคที่ตลาดอสังหาฯถูกแช่แข็งเพราะราคาสวนทางกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ ไม่ว่าจะเป็น Financial Tools แบบไหนก็สำคัญทั้งนั้นล่ะครับ

 

2. จริงหรือที่เขาบอกว่า Millennials ไม่ซื้อบ้าน? แล้วถ้าจะขายคนพวกนี้ต้องทำยังไงอ่ะ

 

“…แต่สำหรับคนรุ่นใหม่เขาอาจมองว่า หินอ่อนตารางเมตรละ 5 หมื่นแล้วยังไง คุณเอาหน้าไปนาบมันแล้วนุ่มกว่าหรือเปล่า ฉันไม่อยากได้หินอ่อน แต่ฉันอยากได้ตู้ปลูกผักในบ้าน เด็ดผักสลัดใส่จานมาแล้วกินได้เลยอะไรแบบนี้ หรืออย่างน้ำร้อนบ้านไหนๆ ก็มี แต่เดี๋ยวนี้มีเทรนด์ใหม่ เขาบอกว่า ต้องอาบน้ำเย็นแบบเย็นเจี๊ยบเหมือนน้ำแข็ง เรากำลังพัฒนา Ice Cold Shower ถามว่า ถูกไหม ไม่ถูกเลยนะ มันอาจจะแพงกว่าหินอ่อน 5 หมื่นบาทอีกนะ ประสบการณ์ไง..

คนรุ่นใหม่มองหาอะไร… คนรุ่นใหม่ เขาไม่ได้งกหรือไม่ยอมจ่าย แต่เขาก็ไม่ต้องการให้เรามาชี้นำว่า อันนี้ดี อันนี้ไม่ดี เขารู้ดีว่า อะไรที่สำคัญ หรือมีความหมายสำหรับตัวเขา อะไรที่เหมาะสม คอนโดฯ คุณมีที่ชาร์จรถไฟฟ้ารึเปล่า เพราะฉันไม่อยากใช้น้ำมัน หรือคอนโดฯ คุณมีรถให้เช่าขับไหม มีแอพฯ มั้ย ให้คุณเอาบัตรไปติ๊ดแล้วสตาร์ทขับออกไปได้เลย กลับมา รวมกี่ชั่วโมงก็ชาร์จเงินไปที่บัตรเครดิต ฉันไม่ต้องการมีรถ ไม่ต้องการมีภาระ ไม่ต้องการจ้างคนขับ ไม่อยากเปลี่ยนล้อ หรือคอยจ่ายค่าประกัน จักรยานก็เหมือนกัน ไม่อยากซื้อ ไม่อยากปั๊มลม ฯ…”

 

ย่อหน้าด้านบนนี้คือการคือการถอดคำพูดมาจากคุณ เศรษฐา ทวีสิน กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.แสนสิริ ที่มาบรรยายพิเศษในหัวข้อ “ผ่าทางตันอสังหาฯ สไตล์เศรษฐา” ในงานสัมมนา “ส่องอสังหาริมทรัพย์ 2018” จัดโดยหนังสือพิมพ์ประชาชาติธุรกิจร่วมกับพันธมิตร “แกรนด์ โฮม มาร์ท” เมื่อวันที่ 24 พฤศจิกายน 2560 >> อ่านบทความเต็มได้ที่ http://daily.bangkokbiznews.com/detail/318960  และรับชมแบบคลิปได้ที่นี่ https://www.prachachat.net/property/news-79177

แล้วกลุ่ม Millennials คือใคร?

ตารางด้านล่างนี้ผมนำมาจาก White Paper ในหัวข้อ Emerging Trends in Real Estate 2018 ที่จัดทำโดย PWC

จะเห็นได้ว่ายุคของอสังหาฯได้กำลังเริ่มก้าวเข้ามาสู่ยุคของกำลังซื้อรุ่นใหม่ที่ไม่ใช่พ่อกับแม่ หรือปู่ย่าเราอีกแล้ว โดยในตอนนี้ก็ต้องยังบอกว่าตลาดส่วนใหญ่เป็นของผู้ซื้อที่อยู่ในยุค Baby Boomers หรือคนที่เกิดในยุคเพิ่งสิ้นสุด WWII ก็จะมีพื้นฐานนิสัยของความมัธยัสถ์ อดออม ระมัดระวังในการซื้อบ้านเพราะนั่นหมายถึงการใช้เงินที่เก็บมาจากการทำงานที่เดิมทั้งชีวิตในการซื้อ และสำหรับคน Gen X อย่างผม ที่ยึดถือกับความง่ายๆสบายๆภายใต้ปรัชญา Work Life Balance เงินเก็บส่วนตัวอาจมีไม่มากเท่ากับรุ่นพ่อแม่ เพราะต้องใช้เงินส่วนใหญ่ไปกับการเข้าสังคมเพื่อความเจริญก้าวหน้าในการทำงาน…แต่ในช่วงไม่เกิน 5 ปีให้หลังต่อไปนี้แน่นอนว่าตลาดจะกลายเป็นของกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่ในยุค Millennials (หรือที่ใครๆชอบเรียกว่า Gen Y น่ะแหละ) ซึ่งคนกลุ่มนี้มีพฤติกรรมการใช้ชีวิตที่ Based on Sharing Economy เบื่อง่าย หน่ายเร็ว ไม่ยึดติดกับสิ่งใดสิ่งหนึ่งเป็นเวลานาน (ก็ถ้าคุณเป็นพวกชอบซื้อคอนโดหลายๆที่และสลับกันอยู่คุณก็น่าจะเป็นคนในยุค Millennials ล่ะ) และที่สำคัญคือคำจำกัดความของ Good Brand Experiences และ Brand Measurement จะค่อนข้างแตกต่างจากกลุ่มคนรุ่นก่อนๆ บางคนอาจจะพอใจแค่การได้อยู่ในห้องเล็กๆแต่อยู่ติดรถไฟฟ้าใจกลางเมือง สเปคห้องอาจจะเฮงซวยในสายตาคน Gen X ที่มองหาห้องใหญ่ วัสดุแบรนด์เนมดังระดับโลก แต่กลับกลายเป็น Superb ในสายตาคนกลุ่มนี้ ส่วนคน Gen Z ซึ่งหมายถึงคนที่เกิดในช่วงปี 2540 จนถึงวันนี้ ซึ่งก็เป็นกลุ่มคนที่เพิ่งเริ่มหาเงินได้ด้วยตัวเองหลังเรียนจบใหม่ๆ เติบโตท่ามกลางอารยธรรมของเทคโนโลยี 4.0 ที่ประดังประเดเข้ามา จนคนกลุ่มนี้แทบจะไม่อยากจะทำงานประจำในองค์กรขนาดใหญ่อีกต่อไปแล้ว แต่เลือกที่จะทำงานในสาย Started up หรือเปิดร้านขายของออนไลน์มากกว่า…ที่สำคัญคือคนในยุคนี้เลือกที่จะมองหา Total Enriched Experience ที่ช่วยเติมเต็มชีวิตผ่านทางการเดินทาง ท่องเที่ยว มากกว่าการซื้อบ้านหรือคอนโดครับ นอกจากนี้ถึงพวกเขาจะอยากมีบ้านหรือคอนโด ก็ไม่สามารถกู้ธนาคารได้อยู่ดี เพราะไม่มี Statement!!!

 

การเปลี่ยนผ่านของกำลังซื้ออสังหาฯจากรุ่นพ่อมาสู่รุ่นลูก ยังเป็นปัญหาต่อเนื่องไปถึงการวางกลยุทธ์ของแบรนด์เช่นเดียวกัน ดังที่เราจะเห็นได้ว่าในระยะหลัง Product Brand ที่เคยรุ่งเรืองถึงขีดสุดของดีเวลลอปเปอร์บางรายกลับเสื่อมความนิยมในหมู่คนซื้อรุ่นหลัง โดยเฉพาะแบรนด์บ้านเดี่ยวแนวราบราคาแพงที่ไม่ได้มีการทำ Rebranding เพื่อให้สอดรับกับ Current Demand เลย ส่วนตัวแล้วผมค่อนข้างที่จะ appreciated แนวทางการสร้างแบรนด์แบบ Multiple Brand Strategy ของแสนสิริ ที่ไม่ได้มีความยึดติดกับ Identity ต่างๆ (ที่แน่นอนว่าความนิยมในตัว Identity ก็จะเปลี่ยนแปลงไปในแต่ละ Generation) จนทำให้เกิด Brand ใหม่ที่มีความสดใหม่ เข้ากับสภาพการณ์ปัจจุบันของตลาดตลอดเวลา…แนวทางในการรับมือกับการเปลี่ยนผ่านยุคของกำลังซื้อก็มีง่ายๆ 3 ทางล่ะครับ

 

  • หากแบรนด์ไหนมันเริ่ม Out ไปแล้วอย่าไปเสียดายที่จะทำ Rebranding ครับ ผู้บริหารบางรายคิดในมุมเดียว กลัวลูกค้าปัจจุบันจะมองในแง่ร้าย กลัวเสื่อมความนิยม กลัวกลุ่ม Non – Target จะด่า กลัวไปซะทุกอย่าง สุดท้ายแล้วกลายเป็นว่า Product ขายไม่ได้เลยจนนำมาซึ่ง Brand Extinction ก็มีให้เห็นครับ
  • มองหากลุ่มเป้าหมายที่ใช่ให้เจอ สร้าง Brand Persona ที่มี Insight ในเชิง Psychographic ให้ชัด และนำเสนอ Meaningful Experiences ใหม่ๆที่มี Valued กับคนกลุ่มนี้ให้มากที่สุด เพราะ Experiences ที่ใช่จะเป็น Consumption Trigger ที่สร้าง Impulse Purchase ได้ครับ
  • จัดระเบียบและทำความเข้าใจกับ Customer Journey ที่มีความซับซ้อนของคนรุ่นใหม่ โดยในหนึ่งโครงการผู้ซื้ออาจจะมี Journey ตั้งแต่ Awareness จนถึง Advocacy ที่แตกต่างกันไป โดยการสร้าง Brand Message หรือ Content ที่มีความ Personalized แตกต่างกันไปในแต่ละกลุ่มบุคคล

 

 

3. ตลาดอสังหาฯเริ่มมีการสร้าง Product Usage ใหม่ๆเกิดขึ้นในกลุ่มตลาด Niche แต่แค่นั้นมันยังไม่พอ

 

เป็นเวลานานนับทศวรรษแล้วครับที่เราแบ่งกลุ่มวัตถุประสงค์ในการซื้อที่อยู่อาศัย (Product) ออกเป็นแค่ 2 กลุ่ม… อ่ะ อย่างมากก็ 4 กลุ่มคือ 1. ซื้อเพื่ออยู่อาศัย 2. ซื้อเพื่อลงทุน 3. ซื้อเพื่อมอบให้ลูกหลาน 4. ซื้อเพื่อใช้เป็นบ้านหลังที่สอง…เออ มันมีแค่นี้จริงๆว่ะ แต่เราส่วนใหญ่ล้วนลืมไปเลยว่าแก่นของการพัฒนาสินค้าใหม่ (Product & Business Development) นั้นคือการพัฒนาสินค้าเพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการของลูกค้า และปัญหาที่เกิดขึ้นใหม่ๆอย่างไร้ขีดจำกัด ซึ่งที่บอกว่าความต้องการและปัญหาที่ไร้ขีดจำกัดก็หมายถึงว่ามันยังคงมี unmet need และ pain เกิดขึ้นเรื่อยๆในการอยู่อาศัยนั่นเองครับ

 

ซึ่งคุณเศรษฐาได้ฉายภาพของการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมการซึมซับประสบการณ์ของกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มองหาประสบการณ์ในการใช้ชีวิตในแบบ Total Enriched Experience โดยที่ไม่ยึดติดกับแบรนด์เนม ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำให้แสนสิริต้องมองหาพันธมิตรในแบบ Cross Category เพิ่มเติม เพื่อให้สามารถเข้าถึง และเข้าใจประสบการณ์ที่แตกต่างกันออกไปสำหรับกลุ่มคนรุ่น Millennials (Gen Y) จนถึง Gen Z ในอนาคตได้ โดยมีจุดมุ่งหมายเพื่อพัฒนา Product ให้ครองใจกลุ่มตลาดใหม่ได้มากที่สุด

เครดิตภาพ: http://innovation-quotes.blogspot.com

ครั้งหนึ่ง Theodore Levitt นักเศรษฐศาสตร์ชื่อดังชาวอเมริกันเคยพูดประโยคสุดคลาสสิคอย่าง

“People don’t want to buy a quarter-inch drill, they want a quarter-inch hole.”

“คนซื้อสว่านไม่ได้ต้องการสว่านแต่เค้าต้องการรูต่างหากล่ะ”

ประโยคดังกล่าวมีความหมายในเชิงนัยว่า คนที่ซื้อสินค้าทั้งหมดไม่ได้ซื้อสินค้าเพราะ attribute ของมันแต่เค้าซื้อมันเพราะว่าสินค้านั้นมันทำอะไรให้เขาได้เท่านั้นล่ะ

 

เช่นเดียวกับธุรกิจอสังหาฯเราติดอยู่ในวังวนของกับดักดังกล่าวตลอดเวลา คนซื้อถ้าไม่ใช่ End User ก็ไม่ใช่ Real Demand แต่เป็น Speculator หรือ Investor มันมีอยู่เท่านี้จริงหรือ หรือเพียงแค่พวกเรากำลังตีความหมายของ Demand ให้จำกัดอยู่เพียงแค่การพักอาศัย?…วังวนดังกล่าวดูเหมือนจะมีดีเวลลอปเปอร์หลายรอบดูออกจนเรียกตีวงล้อมออกมาพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์ความต้องการเฉพาะกลุ่ม (Niche Market) กันบ้างแล้ว ไม่ว่าจะเป็นโครงการสำหรับกลุ่มผู้สูงอายุ โครงการแบบ condotel ไว้ปล่อยเช่าอย่างเดียวตามหัวเมืองตากอากาศ หรือจะเป็นโครงการในรูปแบบ Pet’s Friendly ซึ่งรูปแบบโครงการเหล่านี้ล้วนแล้วแต่มี Consumption Trigger ที่สำคัญที่มีอิทธิพลต่อการตัดสินใจซื้อได้ เพราะคนซื้อมักจะไม่ได้ซื้อเพื่อตัวเอง (Own Usage) แต่เป็นการซื้อเพื่อวัตถุประสงค์อย่างอื่น สิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อมองโดยผิวเผินแล้วอาจเป็นเรื่องที่ดีในการขยายตลาดไปสู่กลุ่มใหม่ๆ เปรียบดั่งการเพิ่มรสชาติใหม่ๆให้กับน้ำดื่ม แต่เอาเข้าจริงๆแล้วเกือบทุกรายที่พัฒนาโครงการประเภทนี้มักจะขายสินค้าให้กับกลุ่ม Niche ที่ตัวเองวาดเป้าหมายไว้ไม่ได้ จนต้องลดขอบเขตของความเป็น Niche ให้มีความเป็น Mass มากขึ้น เพื่อขายคนกลุ่มเดิม Product Usage แบบเดิมๆอีกนั่นแหละ ยกตัวอย่างเช่นโครงการประเภท Pet’s Friendly มักจะทำแบบกล้าๆกลัวๆ ไม่ใช่กลัวว่าคนเลี้ยงสัตว์มันจะไม่ซื้อนะ แต่กลัวว่าคนที่ไม่เลี้ยงสัตว์จะไม่ซื้อ เพราะคิดกันไปเองว่ากลุ่มคนซื้อส่วนใหญ่ของคอนโดมันไม่ใช้คนที่รักสัตว์ เอ๊ะนี่มันฟังดูย้อนแย้งชะมัด!!! แบบนี้แสดงว่าคุณไม่ได้สร้าง Brand Persona ที่ควรจะเป็น และไปค้นหามาให้เจอว่ามีกี่คนก่อนที่จะเริ่มพัฒนาโครงการ

 

ทางออกของเรื่องนี้มันไม่ยากครับ ถ้าบรรดาดีเวลลอปเปอร์ยังอยากที่จะพัฒนาโครงการในแบบ Niche จริงๆเพื่อขยายฐานลูกค้าก็ควรที่จะ Niche ให้สุดครับ ในกรณีอย่างคอนโดเพื่อคนรักสัตว์ควรจะต้องเริ่มตั้งแต่การมองหาความต้องการของคนที่เลี้ยงสัตว์เลี้ยงว่าเค้าต้องการอะไร ที่ผ่านมาเค้าประสบปัญหาอะไรมาบ้าง อาทิ เค้าต้องการที่ให้สัตว์วิ่งเล่นไหม, เค้าต้องการที่จะเลี้ยงสัตว์ที่มีนน.ไม่เกิน 15 KG จริงรึเปล่า, ที่ผ่านๆมาเค้าแอบๆเลี้ยงอยู่แล้วในคอนโดใช่ไหม, เฟอร์ฯอะไรที่จะ match กับพฤติกรรมของสัตว์เลี้ยงแต่ละประเภทบ้าง แม้กระทั่งข้อมูลในการรักษาพยาบาลของสัตว์เลี้ยงก็ยังสามารถนำมาพัฒนาต่อยอดในโครงการได้เช่นกัน ไม่ใช่ว่าสร้างตึกขึ้นมาเสร็จแล้วนะตึกนึง แล้วก็เพิ่มคำพูดว่าคอนโดนี้เลี้ยงสัตว์ได้นะ แต่ตัวสัตว์เลี้ยงเองไม่มีความสบายใจในการอยู่เลย กูต้องทำนน.ให้ไม่เกิน 15 KG, กูต้องไม่เห่าเสียงดัง, กูจะวิ่งเล่นขับถ่ายแบบสบายๆที่พื้นที่ส่วนกลางก็ไม่ได้, กูจะมีลูกก็ไม่ได้อีกเพราะให้เลี้ยงแค่ตัวเดียว แถมยังต้องทำตัวเป็นพลเมืองชั้นสองด้วยการหนีไปขึ้นลิฟท์ขนของ ทั้งๆที่ตอนโฆษณามันบอกว่า Pet’s Friendly นะเว้ยเห้ยย…หาให้ออกตีโจทย์ให้แตกครับว่าเราสามารถพัฒนา Product Usage ในแบบไหนที่โดนใจคนซื้อได้บ้างและทำให้สุดอย่าหว่านแหครับ

 

โครงการของ MDE มักจะมี Layout ห้องประเภทมีพื้นที่ระเบียงกว้างๆ มีสวนส่วนตัวเหมาะมากกันพฤติกรรมการใช้ชีวิตของสัตว์เลี้ยง ห้องประเภทนี้ได้ใจคนเลี้ยงสัตว์ไปเต็มๆเช่นเดียวกับคนซื้อลงทุนปล่อยเช่าห้องให้กับคนรักสุนัขก็ต้องเลือกห้องแบบนี้เป็นลำดับแรก

4. จับตาธุรกิจประเภท Business Matching ที่กำลังมาแรงจากความหวาดกลัวในภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง รวมถึงภาษีมรดก

 

นับตั้งแต่ภาษีมรดกในเมืองไทยเริ่มมีการประกาศใช้ไปเมื่อปีที่แล้ว และกำลังจะตามมาด้วยภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ที่ตอนนี้กำลังอยู่ระหว่างการพิจารณา กม.ทั้งสองฉบับนี้มีสาระสำคัญที่จะช่วยลดความเหลื่อมล้ำทางสังคมระหว่างคนชั้นสูงและคนชั้นกลาง-ล่าง โดยตีมูลค่าการถือครองที่ดิน + วัตถุประสงค์ออกมาเป็นภาระภาษีที่ต้องจ่าย (แต่จะลดได้แค่ไหน จริงหรือไม่ ใครได้ประโยชน์ต้องไปดูในรายละเอียดอีกทีนะครับ) จริงอยู่ที่ในต่างประเทศภาษีมรดกอาจจะดูเป็นเรื่องที่มีมานานมากแล้ว และอัตราการจัดเก็บก็มากมายจนทำให้ลูกหลานที่ได้รับมรดกเลือกจะบริจาคบ้านเพื่อการกุศล เพราะว่าไม่มีเงินค่าจ่ายภาษีที่สูงมากๆ (ในญี่ปุ่นเสียตั้งแต่ 10-50% ดังนั้นคนญี่ปุ่นจึงไม่ค่อยจะอยากซื้อบ้านและที่ดินให้เป็นภาระกับลูกหลาน ต่างกับของไทยที่อยู่ในอัตรา 5-10% จากราคาประเมิน) จากอัตราการเสียภาษีที่มีมูลค่ามหาศาลแปรผันตามราคาที่ดิน (เฉพาะในต่างประเทศนะ) ก็ดูเหมือนว่าผู้ผ่านกม.จะประสบความสำเร็จสมดังความตั้งใจ โดยมีผลพลอยได้ก็คือการป้องกันการเกิดฟองสบู่ที่มีผลมาจากการเก็งกำไรที่ดิน…แต่ในทางกลับกันนอกจากที่อัตราภาษีของไทยจะค่อนข้างต่ำกว่าประเทศอื่นๆทั้งๆที่ตอนนี้ราคาอสังหาฯก็พุ่งสูงขึ้นไม่แพ้กัน แถมยังกำหนดสาระสำคัญอีกว่าต้องมีมูลค่ามรดกเกิน 100 ล้านบาทเท่านั้นจึงจะต้องเสียภาษี ผลกระทบที่เกิดขึ้นกับ landlord ก็จะมีอยู่แค่ 2 อย่างคือ 1. Landlord ที่มีที่ดินจำนวนมหาศาลเกินกว่า 100 ล้านบาทเค้าก็ยักย้ายถ่ายโอนไปให้ลูกหลานกันหมดแล้ว 2. Landlord ที่ไม่มีลูกหลาน ไม่มีเครือญาติ และมีที่ดินที่มีมูลค่าเกิน 100 ล้านมาไม่มากก็ยังคงต้องมองหาลู่ทางว่าจะจัดการยังไงกับที่ดินเหล่านี้

 

ในอนาคตเมื่อ 2 ภาษีนี้มีการประกาศใช้จนครบ แน่นอนว่า Landlord กลุ่มที่สอง ซึ่งส่วนใหญ่จะมี based เป็นธุรกิจครอบครัวขนาดกลาง และเป็นธุรกิจครอบครัวในแบบ Traditional ไม่ได้มี Connection อะไรมากมายเลย เช่นพวกกิจการโรงพิมพ์ โรงงานเฟอร์นิเจอร์ โรงงานทำอาหารแปรรูป รวมถึงเจ้าของตลาดนัด ก็น่าจะได้รับผลกระทบ ซึ่งเขาก็มีทางเลือกเพียงแค่การขายที่ดินออก แปรสภาพเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาฯ หรือไม่ก็ผลักภาระให้กับผู้เช่าต่ออีกที…ทั้งหมดทั้งมวลนี้จึงเป็นโอกาสให้ธุรกิจอย่าง Financial Advisor และ Private Banking ของสถาบันการเงินชั้นนำ สามารถเพิ่มบริการในด้านบริหารจัดการ Port ทรัพย์สินของลูกค้าในกลุ่ม HNWIs (high net worth individual) หรือกลุ่มลูกค้าที่มีความมั่งคั่งสูงได้ โดยกลุ่ม Private Banking ที่มีความเคลื่อนไหวสอดรับกับสถานการณ์ดังกล่าวก็มีทั้ง SCB ที่ตอนนี้ได้จัดตั้งหลักสูตร SCB Wealth Academy เพื่อต่อยอดสายงานธุรกิจ SCB PRIVATE BANKING และ SCB FIRST ซึ่งก็คือบริการที่ปรึกษาทางการเงินและการใช้ชีวิตส่วนบุคคลสำหรับผู้ที่มีเงินฝาก และ/หรือ เงินลงทุนตั้งแต่ 50 ล้านบาท ขึ้นไป และ 10 ล้านขึ้นไปตามลำดับ (Wealth Management)

ส่วนอีกเจ้าก็มาแรงไม่แพ้กัน ก็คือ KBank ที่ออกมาประกาศเลยว่าตอนนี้ได้เข้าไปให้คำปรึกษา และบริหารจัดการเกี่ยวกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างให้แก่ลูกค้า HNWIs แล้วราว 200-300 แปลง คิดเป็นมูลค่ากว่า 10,000 ล้านบาท โดยธนาคารก็ได้มีการคาดการณ์ว่า ภายในปีหน้าจะมีความชัดเจนในการเข้าไปบริหารจัดการที่ดิน ซึ่งน่าจะนำไปสู่การทำโครงการต่าง ๆ ออกมาได้ราว 10-20 แปลง คิดเป็นมูลค่าที่ดินรวมประมาณ 5,000-6,000 ล้านบาท จากจำนวนที่ดินทั้งหมดที่เข้ามาขอคำปรึกษา โดยรูปแบบโปรเจ็กต์ดังกล่าวอาจมีทั้งการจับคู่ธุรกิจ (Business Matching) ระหว่าง Landlord – นักลงทุน – Developer เพื่อนำที่ดินไปพัฒนาโครงการต่าง ๆ หรือดีลการให้เช่าที่ดิน เพื่อนำรายได้ไปจ่ายภาษีในอนาคต…ซึ่งก็แน่นอนว่าถึงแม้ Business Model จะไม่ใช่ธุรกิจนายหน้าที่กินค่าคอมมิชชั่น แต่ก็เป็นอีกหนึ่ง Cross Category Competition ที่อาจจะสร้างความสั่นสะเทือนให้กับวงการนายหน้าอสังหาฯเมืองไทยไม่ใช่น้อย เพราะกลุ่ม HNWIs ของธนาคารถือว่าเป็นกลุ่ม Private Banking ที่มีเงินสดจำนวนมหาศาลอยู่จริง จึงเหมาะกับตลาดอสังหาฯในยุคที่ต้องลุ้นว่าจะมีสักกี่รายที่พร้อมโอน

 

5. คอนโดสร้างเสร็จพร้อมอยู่มีเยอะมาก จำนวนรวมหลายแสนยูนิต แล้วมีกี่คนที่บริหารจัดการ

 

ก่อนที่เราจะมัวไปพะวงว่าคอนโดในกทม.จะอยู่ในภาวะ Over Supply หรือไม่ ก็อยากจะฉายภาพความเป็นจริงให้เราทราบกันก่อนว่าตอนนี้เรากำลังประสบปัญหาในการสร้างบุคคลกรคุณภาพที่สามารถทำงานในสายบริหารจัดการทรัพย์สิน และพื้นที่ส่วนกลาง หรือที่เรานิยมเรียกกันว่านิติบุคคลฯล่ะครับ คือยูนิตคอนโดพร้อมอยู่นี่มันเพิ่มขึ้นทุกๆปีครับ ปีนึงก็ห้าหมื่นกว่ายูนิต แต่ผมถามหน่อยว่าแล้วบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญเฉพาะในด้านนี้มีกี่แห่งกันเชียว และยิ่งหากจะนับเฉพาะบริษัทฯดังๆที่มักจะถูกกรรมการนิติฯเรียกเข้ามา Pitching ในการดูแลอาคารก็เห็นจะมีแค่ไม่เกิน 10 บริษัท เท่านั้นเองล่ะครับ!! อาคารและพื้นที่ส่วนกลาง เป็นสิ่งปลูกสร้างที่รอวันเสื่อมสภาพ ตามปริมาณการใช้งานของผู้ใช้งาน ที่จะเยอะหรือน้อยก็แตกต่างกันไปในแต่ละโครงการครับ

บุคคลากรที่ทำงานในสายนี้ก็มักจะเป็นบุคคลากรประเภทที่ได้รับการจ้างงานเป็นรายโปรเจคไป ยกตัวอย่างเช่น ถ้าบริษัทไหนรับงานบริหารอาคารมาแล้ว เซ็นสัญญากันเป็นระยะเวลากี่ปีก็แล้ว ทางบริษัทก็จะไป Recruit พนักงานเข้ามาทำงาน โดยที่ส่วนใหญ่แล้วพนักงานที่จ้างเข้ามาก็ไม่ได้มีความรู้ความเชี่ยวชาญเฉพาะใน Job Function ที่ตัวเองจะต้องไปสัมผัสเลยครับ บางคนหนักกว่าเป็นพนักงานแอดมินอยู่ดีๆ ก็ต้องถูกจับย้ายไปทำหน้าที่ Reception ประจำคอนโดที่บริษัทฯเพิ่งได้งานมาซะงั้น…เราลองมาดูในส่วนของ Job Function กันบ้างครับ ว่าในการบริหารอาคาร 1 อาคาร เราจะต้องใช้บุคคลากรที่มีความเชี่ยวชาญในด้านไหนบ้าง ไม่ว่าจะเป็น ด้านการบริการ ต้องมีความ Friendly มาก เพราะต้องตอบคำถาม จัดการปัญหาของเจ้าของร่วม ผู้เช่า รวมถึงสารพัดแขกผู้มาเยือน/ ด้านการดูแลบำรุงรักษา อันนี้สำคัญมากเพราะบ.จัดการบางรายเล่นไปจ้างช่างไฟธรรมดา หรือเด็กช่างกลจบใหม่มาประจำที่โครงการโดยไม่ได้มีการศึกษาแปลน หรือโครงสร้างของงานระบบมาก่อนเลย/ ตำแหน่งผู้จัดการนิติก็จำเป็นที่จะต้องมีความเข้าใจเกี่ยวกับข้อกม.ที่เกี่ยวข้องรวมถึงระบบบัญชีการเงิน/ หน่วยงานสนับสนุนอย่างแม่บ้าน และรปภ.ก็ยิ่งแล้วใหญ่เพราะส่วนใหญ่แล้วไป outsource มาอีกทีโดยที่ไม่ได้มีการเช็คประวัติพฤติกรรมของคนเหล่านี้มาก่อนแต่อย่างใด

 

เท่าที่ผมทราบว่าตอนนี้เจ้าภาพที่ดูแล้วเหมาะสมในการที่จะเป็นองค์กรที่คอยกำกับดูแลให้บริษัทบริหารจัดการทรัพย์สินต่างๆมีมาตรฐาน และคุณภาพมากขึ้นก็เห็นจะมีเพียงแค่หน่วยงานเล็กๆ ที่ไม่ได้อยู่ภายใต้หน่วยงานภาครัฐใดๆ ซึ่งก็คือสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ที่ต่อจากนี้ไปก็คงจะต้องทำหน้าที่หนักในการร่วมมือกับทุกหน่วยงาน และบริษัทที่เกี่ยวข้อง แม้กระทั่งตัวดีเวลลอปเปอร์เองในการผลิตบุคคลากรที่มีคุณภาพ มีความรู้ในสายงานนี้อย่างจริงจัง เพื่อป้อนเข้าสู่ตลาด ไม่เช่นนั้นแล้ว ผลเสียก็จะตกกับทุกฝ่าย เพราะอย่าลืมว่าธุรกิจบริหารจัดการอาคารนี้ แทบจะไม่มีกำไร ถึงแม้ว่าบริษัทแม่อาจจะใหญ่โด มีธุรกิจอื่นๆที่เกี่ยวข้องเยอะ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าบริษัทใหญ่ๆเหล่าจะมีบุคคลากรพร้อมใช้งาน การจ้างงานจะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีงานเข้ามาครับ เพราะนั่นก็หมายความว่าผู้พักอาศัยในคอนโดเกินกว่าครึ่งกำลังได้รับการดูแลโดยพนักงานกึ่งๆ Temporary ที่มีอนาคตที่ไม่แน่นอน

 

สำหรับในฟากของดีเวลลอปเปอร์เองก็ดูเหมือนจะมีบางรายที่เริ่มปรับตัว ให้สอดรับกับสถานการณ์แบบนี้แล้ว บางรายจากเดิมที่มักจะรับหน้าเสื่อในการบริหารงานนิติบุคคลไปอีกสักระยะหลังจากตึกโอน ก็เริ่มจะทนเสียงก่นด่าจากเจ้าของร่วมไม่ไหว เพราะแทนที่จะทำตัวเป็นหน่วยงานที่คอย Serve เจ้าของร่วม กลับกลายเป็นองค์รักษ์พิทักษ์ข้อพิพาทระหว่างเจ้าของร่วมกับดีเวลลอปเปอร์ก็มีให้เห็นเสมอมา เมื่อรวมกับการเป็นหน่วยงานที่มีแต่สร้างหนี้แล้ว เราจึงเห็นทิศทางว่าในอนาคตหน้าที่ในการบริหารงานนิติฯจะตกเป็นของบริษัทที่มีความเชี่ยวชาญตั้งแต่วันแรกที่โอน

 

บริษัท Jones Lang LaSalle (JLL) ก้เป็นอีกหนึ่งบริษัทที่มีประสบการณ์ในการบริหารจัดการสินทรัพย์ในกลุ่มโรงแรม และที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ โดยมีการจัด training ภายในองค์กรอย่างต่อเนื่องเสมอ

SC Asset มีการจัดตั้งบริษัท SC Able พร้อมร่วมทุนกับ “ฟิกซิ (Fixzy)” Innovative startup แอพฯ รวมช่างอันดับหนึ่งของไทย เพื่อต่อยอดธุรกิจ และตอบโจทย์แบบ Total Solution พร้อมมุ่งยกระดับบริการหลังการขายอสังหาฯ ไทย

SC Able จะบริหารจัดการงานซ่อมทั้งหมดของที่อยู่อาศัยของ SC ที่อยู่ในระยะรับประกัน พร้อมทั้งเปิดตัว Able Academy สถาบันอบรมพัฒนาช่างฝีมือ และอบรมทีมรักษาความปลอดภัย (รปภ.) ที่ดูแลความปลอดภัยให้โครงการภายใต้ SC ทั้งหมด และสถาบันนี้จะช่วยส่งเสริมคุณภาพชีวิตของสังคมไทยด้วยการยกระดับช่างฝีมือในประเทศ ทั้งเรื่องความสามารถและการบริการ…นับว่าเป็นอีกก้าวสำคัญที่ดูเป็นรูปธรรมจับต้องได้มากที่สุดและ win-win ทุกฝ่าย ไม่แน่ว่าในอนาคต SC Able อาจจะกลายเป็นอีกหนึ่งบริษัทที่ก้าวขึ้นมาเป็นผู้ท้าชิงกับ Lumpini Property Management และบริษัทดังอื่นๆก็เป็นได้

 

6. The Rise of Micro Unit

 

เมื่อเดือนพย.ที่ผ่านมา เอพีได้มีการเปิดตัวโปรเจคเพื่อสังคม AP SPACE SCHOLARSHIP ครั้งแรกกับการให้ทุนการศึกษาที่เป็น ‘ที่พักอาศัย’ โดยนำเสนอมิติใหม่ในการออกแบบที่อยู่อาศัยร่วมกัน ระหว่างเอพี x แฟบริก้า ดีไซน์ จากอิตาลีกับนวัตกรรมพื้นที่แห่งอนาคต ฉีกทุกกฎและข้อจำกัดของการออกแบบ ผ่านงานนิทรรศการ SPACES WITHIN SPACE, A Vision of Co–Living Generation’

 

เอพี และทีมดีไซเนอร์จากทาง FABRICA ร่วมกันสร้างสรรค์และยกระดับศักยภาพของเด็กไทยบนพื้นฐานของการให้ ด้วยการออกแบบห้องชุดใน 2 โครงการที่ใกล้สถานศึกษา ได้แก่ โครงการ Aspire รัตนาธิเบศร์ 2 และ Aspire สาทร-ตากสิน ให้นักศึกษาที่ได้รับทุนจำนวน 7 คน ได้เริ่มต้นชีวิตระหว่างเรียนร่วมกันได้ อย่างมีความสุข สร้างสรรค์ และปลอดภัย สามารถใช้ประโยชน์อย่างคุ้มค่าภายใต้พื้นที่จำกัด โดยแบ่งเป็นห้องสำหรับการอยู่ร่วมกันสำหรับเด็กผู้ชาย 4 คน 1 ห้อง  และสำหรับเด็กผู้หญิง 3 คน 1 ห้อง

จริงอยู่ที่โปรเจคดังกล่าวดูเผินๆก็อาจจะเป็นโปรเจคการกุศลที่มีแบรนด์ดังมาร่วม Collaborate แบบทั่วไปที่เราเห็นบ่อยครั้ง แต่สำหรับตัวผมเองค่อนข้างเชื่อว่านี่คือการทำ Product Prototype สำหรับเทรนด์การออกแบบห้องชุดในอนาคตที่จับกลุ่มเป้าหมายที่เป็น Gen Z ลงมาโดยเฉพาะ ตามโมเดล Disruption ของเอพีร่วมกับทางกับมหาวิทยาลัยสแตนฟอร์ด ที่ได้นำ Brand Essence ในเรื่องของการสร้าง Quality of Life มาจัดเรียงเป็น Design Thinking Process ที่พร้อมจะ Personalized ไปตาม Target Brand Persona ที่แตกต่างกันของกลุ่มกำลังซื้อหน้าใหม่…

สำหรับในประเทศเรานั้น ตามกฎหมายควบคุมอาคารได้กำหนดเกณฑ์ขั้นต่ำสำหรับอาคารพักอาศัยรวมเอาไว้ที่ไม่ต่ำกว่า 20 ตารางเมตร จึงส่งผลให้การปรับเปลี่ยนรูปแบบเลย์เอ้าท์ห้องให้มีความสอดคล้องกับกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ และราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นทำอะไรไม่ได้มากนัก ถ้าเป็นห้องแบบ Simplex ขนาด 21 ตรม.ก็นับว่าเล็กมากจนไม่มีที่เหลือให้วางของ หรือจะเป็นห้องแบบ Loft เพดานสูงก็ต้องมาคอยตามลุ้นว่าโครงการจะผ่าน EIA หรือไม่ เนื่องจากการตีความของพื้นที่ใช้สอยแนวสูงว่าควรจะรวมอยู่ในตอนขอ EIA หรือเปล่า หรือจะเป็นเพียงแค่โปรโมชั่นโครงเตียงที่ทางโครงการแถมให้ การที่เอพีออกแบบห้องขนาด 2 ห้องนอนที่มีพื้นที่ตามอช.10 เพียงแค่ 45.5 ตรม.แต่สามารถจัดระเบียงห้อง เพิ่มฟังก์ชั่นการใช้งานให้อยู่กันได้ถึง 4 คนแบบไม่ต้องนอนเตียงเดียวกัน แถมมีพื้นที่สำหรับการทำกิจกรรมร่วมกันในห้องได้อีก นี่คือการสร้างมาตรฐานใหม่ของห้อง 2 Bed ที่มี Space within Space แบบ x2 ซึ่งผมดูแล้วมันเหมาะกับกลุ่มคน Gen Z ยุคบ้าคลั่ง Sharing Economy มาก ไม่แน่ว่าหากมีการส่งห้องรูปแบบนี้ลงสู่ตลาดคอนโด ก็อาจจะเป็นอีกหนึ่งเลย์เอ้าท์ห้องที่หมดตั้งแต่ยังไม่ขายก็เป็นได้ และก็น่าจะเป็นไอเดียที่ดู Creative มากสำหรับบริษัทผลิตเฟอร์นิเจอร์ฯที่มองหา งานดีไซน์ซีรีย์ใหม่ๆที่ตอบโจทย์คนรุ่นใหม่วัยนักศึกษาครับ

7. ด่านหน้าของการขายของจะไม่ได้อยู่ที่แผนกการตลาดเสมอไป

ในวงจรของการทำธุรกิจประเภทอสังหาฯจนถึงวันขายจริงนั้น หากจะอธิบายแบบง่ายก็คือ เริ่มมาจาก

  • แผนกพัฒนาธุรกิจ ร่วมกับ Market Intelligence วิเคราะห์ศักยภาพทำเลที่เหมาะสม จากนั้นจึงเริ่มที่จะไปดูใน land shelf
  • เมื่อแผนกพัฒนาธุรกิจเลือกที่ดินที่ใช่แล้ว จึงคำนวนความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการเสร็จแล้วจึงส่งต่อให้ แผนก PD หรือหน่วยงานออกแบบภายนอกร่วมกันออกแบบโครงการ
  • จากนั้นแผนก PD ก็จะร่วมกับแผนกก่อสร้างในการสร้างห้องตัวอย่าง หรือบางครั้งอาจเริ่มสร้างโครงการเลย โดยระหว่างนี้แผนก PD ก็จะเป็นผู้กุมข้อมูลทั้งหมดของโครงการเอาไว้ ทั้งแบบแปลน รูป Tive และสเปคของวัสดุ
  • ก่อนหน้าที่จะเปิดตัวแค่ 3 สัปดาห์ แผนกการตลาดค่อยจะมารู้เรื่องว่าอ้าวนี่กูต้องมาทำ Communication ของโครงการนี้หรอวะ มันจะไปทำทันเหรอเนี่ย ข้อมูลอะไรก็ไม่รู้ ไม่อินเว้ยเห้ย แล้ว material ที่จะเอาไปทำใน sale kit ก็ยังไม่มีอะไรเลย
  • ในช่วงเวลาเดียวกันนี้แผนกการตลาดก็ต้องเอาข้อมูลที่ยังไม่ค่อยรู้เรื่องมาจัดทำเป็น Guideline Script ให้กับ Call Center เพื่อไปตอบคำถามลูกค้า เพราะว่าเดี๋ยวป้ายหน้าไซต์จะขึ้นวันนี้แล้ว
  • Call Center เป็นด่านแรกที่เจอกับคำถามลูกค้า โดยที่ตอบอะไรไม่ได้ และโยนมาให้ทาง Marketing ที่ก็ตอบอะไรไม่ได้เหมือนกัน
  • ก่อนหน้าวันเปิดขายสองวัน Head BU เรียกประชุมเซลล์เพื่อบรีฟโครงการโดยแผนก PD หรือทีมออกแบบภายนอก โดยที่ Marketing บังเอิญไม่ได้อยู่ใน Loop
  • วันเปิดขายกลายเป็นบริษัทออกแบบภายนอก ตามด้วยทีมเซลล์ที่รู้ข้อมูลมากที่สุด โดยที่ Marketing ได้แค่ยืนแจกโบรชัวร์ที่ตัวเองเพิ่งได้เห็นเป็นวันแรก และมีแค่ข้อมูลที่คร่าวๆ draft สุดๆ

มันอาจจะฟังดูทุลักทุเลนะครับ แต่คนที่ทำงานในสายอสังหาฯของบางองค์กรอาจจะเคยเจอกับสถานการณ์อันบีบคั้นแบบนี้มาบ้าง ซึ่งเข้าใจว่าสมัยนี้มันเปลี่ยนไปแล้วล่ะครับ…สิ่งที่เราได้รับมาจากเหตุการณ์ด้านบนก็คือถ้าทีมการตลาดของคุณเจอสถานการณ์เดียวกันแบบนี้เลย คุณคิดว่าเค้าเหล่านั้นจะช่วยแก้ปัญหาให้คุณ หรือช่วยทำให้ของของคุณขายได้ดีกว่าเดิมไหมครับ? สำหรับธุรกิจอสังหาฯการตลาดไม่ใช่ปัจจัยหลักที่ทำให้ของขายได้ครับ แต่มันอยู่ที่ปัจจัยหลายๆอย่างทั้งในตัว Product เองว่ามัน match กับคนซื้อไหม ทั้งในเรื่องของบริการหลังการขาย รวมถึงคุณภาพในการก่อสร้างซึ่งมันอยู่นอกเหนือการควบคุมของแผนกการตลาดทั้งนั้นล่ะครับ ดีเวลลอปเปอร์บางรายรู้ดีว่าด้วยทีมงานของตัวเองคงจะไม่สามารถโน้มน้าวหรือชักจูงให้กลุ่มลูกค้าเป้าหมายรู้สึกอิน และสนใจที่จะซื้อโครงการนั้นๆได้ แม้แต่เซลล์เองก็มีน้อยคนนักที่จะสื่อสารทำความเข้าใจกับ Key Message ให้ครบทุกจุด ดังนั้นงานหนักในการขายของจึงไปลงที่หน่วยงานภายนอกอย่างทีมผู้ออกแบบ ไม่ว่าจะเป็นสถาปนิค แลนด์สเคป ตกแต่งภายใน ฯลฯ ที่มาร่วมด้วยช่วยกันขายของในวันเปิดตัวโครงการ แหน่ะค่าคอมก็ไม่ได้ ออกแบบให้ยังไม่พอ ต้องมายืนขายของให้อีกด้วย! นอกจากนี้หลายๆโครงการยังนิยมใช้กลุ่ม Big Lot Investor, นายหน้าทั้งไทยและต่างชาติ, รวมถึงบรรดา Influencer สายนักลงทุน ในการทำการตลาดด้วยการสร้าง Content ในรูปแบบต่างๆไม่ว่าจะเป็นคอร์สอบรม, กลุ่มปิดแบบสมัครสมาชิก, การขายแบบเครือข่าย, สร้างเพจซื้อขาย ผ่านทางสื่อ Social Media ต่างๆเช่นกัน…นักการตลาดที่ดีควรจะต้องปรับตัวเข้าหาทั้งผู้ผลิตและใกล้ชิดกับผู้บริโภคให้มากที่สุด ฝึกคิดวางแผนกลยุทธ์ให้เป็น ก่อนที่หลายๆองค์กรจะเริ่มไม่เห็นค่าของเรานะครับ

 

 

อนันดาฯก็เป็นอีกหนึ่งผู้เล่นที่ใช้งานคุณทัช Tandem Architects หนักมาก..ฮา จนปิดตึกโครงการ Ideo Mobi Sukhumvit 40 ได้แบบง่ายดาย โดยที่แทบจะไม่ต้องเสียเงินค่าการตลาดอะไรมากมาย  

 

สุดท้ายนี้หลังจากที่หลายๆคนคงอ่านบทความนี้กันจนตาลายไปหมดแล้ว และบางคนอาจจะเลิ่อนลงมาไม่ถึงตรงนี้ด้วยซ้ำ ก็อยากจะฝากทิ้งท้ายเกี่ยวกับแง่มุมการทำ Digital Marketing นิดหน่อยครับ เพราะหลายๆคนมองว่าแก่นของการทำ Digital Marketing มีเพียงแค่การทำ Content กับการซื้อโฆษณาสื่อออนไลน์ โดยที่ไม่ได้คำนึงว่าสื่อแต่ละ Channel จำเป็นที่จะต้อง optimized ให้ถูกตามกลุ่ม audience และ attribute ของสื่อนั้นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเราต้องไม่ลืมว่าทุกวันนี้เราอยู่ในโลกที่มีข่าวสารข้อมูลอัพเดทในหน้า social feed ตลอดเวลา มีเพจใหม่ๆเกิดขึ้นแทบจะทุกวัน โดยเฉพาะสายอสังหาฯ…ผลลัพธ์ก็คือเราเจอแต่ Content ที่แทบจะแยกกันไม่ออกว่าอันไหนคือ Paid/Owned/ หรือ Earned Media เพราะนักการตลาดส่วนใหญ่มักจะมองว่าการสร้าง Content Online ก็เหมือนการทำ PR แบบ Traditional แค่ส่งข่าว PR ที่เป็น single message ไปก็จบ แต่ไม่ทันคิดว่า target audience เองนั้นบางทีก็ไม่ได้อยากรู้เรื่องที่แบรนด์อยากเล่า ต่างกับสมัยก่อนที่โฆษณามัน work เพราะว่าคนส่วนใหญ่ไม่รู้ว่าจะหาข้อมูลจากที่ไหน จนทำให้ developer ส่วนใหญ่มีแนวทางในการสร้าง Sub Owned Media ของตัวเองเยอะมากขึ้น และในหลายๆแบรนด์ก็มีการสร้างเพจใหม่ หลายเพจแบบเนียนๆจนคนอ่านทั่วไปคิดว่านี่คือ Earned media (ก็แหงล่ะมันประหยัดกว่าการไปลง Paid Media หรือ Earned Media เยอะ แถมเราจะเนียนจะแถยังไงก็ได้มันเป็นพื้นที่ของเรา เปิด FB ก็ง่าย แทบจะไม่มี Cost)

 

ผมไม่อยากคิดถึงอนาคตว่าผลของการที่มี Earned media มากมายจนทำให้ Micro Influencer ผุดขึ้นจนล้นจะเป็นอย่างไร (ยังดีที่ธุรกิจอสังหาฯมีความเป็น High Involvement พอสมควรแตกต่างจากธุรกิจ Consumer Product อื่นๆ) หาก developer ไม่ได้มีการ Filter และจัดแบ่ง Category ของ Influencer แต่ละ tier ให้ดีโดยการทำ Content Analysis อย่างเป็นขั้นตอน แต่เลือกที่จะลง Key Message แบบหว่านแหแบบเดียวกันทุกเวปไซต์ ก็จะทำให้บรรดา Influencer ตัวจริง ที่มีประสบการณ์ในการใช้แบรนด์นั้นจริงๆ หรือเป็นผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางถูกบั่นทอนบทบาทไปให้กับกลุ่ม Influencer ที่มีฐานผู้ติดตามมาก แต่กลับไม่สามารถถ่ายทอด Content ที่มอบ Brand Experience ที่มี value แท้จริงให้กับกลุ่ม Audience ได้…พบกันใหม่โอกาสหน้า และขอให้เพลิดเพลินกับการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่อีก 5 หมื่นกว่ายูนิต เช่นเดียวกับการระบายห้องรอโอนอีกหลายหมื่นยูนิตในรอบปี 2018 นี้ครับ



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

อยากอยู่คอนโดริมแม่น้ำทำไมต้องจ่ายแพง! เป็นเจ้าของ The Politan Aqua คอนโดสูงริมแม่น้ำเจ้าพระยาได้ง่ายๆเพียง 1.45 ล้านบาท

The Politan Aqua ตั้งอยู่ในทำเลหายาก เพราะเป็นทำเลจุดตัดระหว่างสถานีรถไฟฟ้ากับแม่น้ำเจ้าพระยาซึ่งเป็นแม่น้ำใหญ่สายเดียวของเมือง รถไฟฟ้าอาจจะเพิ่มสายใหม่ได้ แต่แม่น้ำเพิ่มสายใหม่ไม่ได้ ดังนั้นความเป... อ่านต่อ




พาชมทำเล COOPER SIAM คอนโดขวัญใจวัยรุ่น บนย่าน Expansion Edubiz เดิน 10 นาทีถึงสยาม

ถ้าหากสำรวจความคิดเห็นของคนทั่วไปที่อยู่ในวัยเรียนมหาวิทยาลัยหรือวัยทำงาน ว่าคอนโดในฝัน... อ่านต่อ

ผ่ามุมมองธุรกิจอสังหาฯ 2018 กับหลายประเด็นทางการตลาดที่ควรต้องเก็บไปคิด

ในปีนี้อาจจะเร็วไปที่จะบอกว่า Digital Technology จะเป็นตัว Lead ในการพัฒนาโครงการ แต่ใน... อ่านต่อ

Real Estate Trend 2018 ปีนี้ผู้บริโภคในตลาดอสังหาฯ กำลังอยากได้อะไร

เศรษฐกิจช่วงมึนงงแห่งปี 2017 เพิ่งผ่านไป แต่ปี 2018 ก็ใช่ว่าจะหายจากอาการเดิมไปได้ทั้งห... อ่านต่อ

สิริ เวนเจอร์ส บริษัทร่วมทุนในรูปแบบ Corporate Venture Capital เพื่อทำการวิจัยและลงทุนด้านเทคโนโลยีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯและการอยู่อาศัยอย่างครบวงจรเต็มรูปแบบเพื่อตอบสนองไลฟ์สไตล์ยุคดิจิทัล ภายใต้ความร่วมมือระหว่างบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) และ ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) เผยทิศทางการดำเนินธุรกิจในปี 2018 พร้อมก้าวสำคัญในการผนึกกำลังกับพันธมิตรชั้นนำทั้งในระดับประเทศและระดับโลก ได้แก่ Plug and Play และ SOSA แพลตฟอร์ม พาร์ทเนอร์จากซิลิคอน วัลเล่ย์ สหรัฐอเมริกา และอิสราเอล เตรียมเปิดมิติใหม่สำหรับการเติมเต็มประสบการณ์การอยู่อาศัยที่สมบูรณ์แบบรอบด้าน ผ่านการจัดสรรเงินลงทุนกว่า 1,500 ล้านบาทในระยะเวลา 3 ปี เพื่อสร้างสรรค์และต่อยอดนวัตกรรมสำหรับการอยู่อาศัยและการใช้ชีวิตอย่างไร้รอยต่อในยุคดิจิทัล