PropStat Exclusive: เจาะศักยภาพทำเลสี่แยกบางนา

เส้นทางทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจากอ่อนนุชไปสถานีแบริ่งเริ่มเปิดให้บริการในปีพ.ศ.2554 โดยในช่วงก่อนปีพ.ศ.2554 ที่โครงการมีการก่อสร้างอยู่นั้น ก็มีความเปลี่ยนแปลงในเรื่องของตลาดคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นมากมาย เริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น ในพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิทตั้งแต่อ่อนนุชมาทางสี่แยกบางนามากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะทำเลโดยรอบสถานีปุณณวิถี อุดมสุข และบางนา ซึ่งเป็นสถานีที่มีครบทั้งแหล่งชุมชนดั้งเดิม อาคารสำนักงาน และคอมมูนิตี้ มอลล์ ทั้งนี้โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆจากหลายแบรนด์ดัง ก็ได้ทยอยกันเข้ามาเปิดขาย นับแต่แต่ช่วงปี 2555 เป็นต้นมา เนื่องจากการพัฒนาระบบคมนาคมขนส่งของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายนั้น ได้ถูกพิสูจน์แล้ว ว่าสามารถช่วยให้ทำเลสุขุมวิทตอนปลายอยู่ใกล้กว่าที่เคยเป็นมาในอดีต

 

โครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการในพื้นที่นี้ มักจะอยู่ในซอยหรือว่าบนถนนสายรองที่แยกออกมาจากถนนสขุมวิท ไม่ว่าจะเป็นซอยอุดมสุข หรือซอยลาซาล-แบริ่ง เนื่องจากราคาขายของที่ดินที่ติดถนนสุขุมวิทอาจจะสูงเกินไปไม่เหมาะสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายยังไม่สูงมาก ทำให้ผู้ประกอบการเลือกซื้อที่ดินในซอยเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายไม่สูงมากแทน แต่เมื่อประมาณ 1 – 2 ปีที่ผ่านมาเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมราคาขายมากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายมากขึ้น โดยเฉพาะทำเลที่อยู่โดยรอบสถานีบางนา ซึ่งถูกคาดการณ์กันว่าจะเป็น Gateway ที่เชือมต่อไปยังเมืองอุตสาหกรรมภาคตะวันออก


สี่แยกบางนาศูนย์รวม Mega Projects

 

พื้นที่รอบสถานีที่มีความน่าสนใจในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา คือ พื้นที่รอบๆ สถานีอุดมสุข บางนา และแบริ่ง แต่สถานีที่น่าจะมีการเปลี่ยนแปลงมากที่สุดในอีก 2 – 3 ปีข้างหน้าคือ สถานีบางนา เพราะว่ามีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นอย่างน้อย 5 โครงการ ที่มีผลต่อสถานีบางนาอย่างเห็นได้ชัด คือ

 

  1. แบงค็อก มอลล์

การที่กลุ่มเดอะมอลล์ประกาศว่าจะพัฒนาโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ในชื่อว่า “แบงค็อก มอลล์” บนที่ดินขนาดประมาณ 100 ไร่ ตรงสี่แยกบางนา โดยศูนย์การค้าแห่งนี้จะเป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ พื้นที่รวมประมาณ 650,000 ตารางเมตรประกอบไปด้วยพื้นที่ต่างๆ ดังนี้

 

  • ห้างสรรพสินค้าและซูเปอร์มาร์เก็ต พื้นที่รวม 80,000 ตารางเมตร
  • โรงภาพยนตร์ในเครือเมเจอร์ ซีนีเพล็กซ์ 15 โรง ประกอบไปด้วยโรงภาพยนตร์มาตรฐาน 14 โรง และโรงภาพยนตร์ระบบไอแมกซ์ 1 โรง
  • ศูนย์แสดงสินค้า พื้นที่ 15,000 ตารางเมตร
  • สวนสนุก พื้นที่ 30,000 ตารางเมตร
  • สวนน้ำ พื้นที่ 20,000 ตารางเมตร
  • อาคารจอดรถ พื้นที่ 250,000 ตารางเมตร ความจุสูงสุด 8,000 คัน
  • อาคารสำนักงาน
  • อาคารที่พักอาศัย
  • สถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออก พื้นที่ 7.5 ไร่ ประกอบไปด้วย ชานชาลาเทียบรถขนาดใหญ่และชานชาลาเทียบรถตู้ร่วมให้บริการ โดยมีแผนย้ายท่ารถตู้ร่วมให้บริการที่ตั้งอยู่ด้านหน้าโครงการ เข้ามารวมกับตัวสถานีขนส่งภายในโครงการ และพื้นที่พักคอยผู้โดยสาร บริเวณชั้น G ของศูนย์การค้า โดยออกแบบและจัดทำในลักษณะเดียวกับโถงผู้โดยสารของสนามบิน

 

โครงการนี้มีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2561 ซึ่งคาดว่าจะยกระดับความน่าสนใจของพื้นที่โดยรอบให้มีมากขึ้นในอนาคต

เครดิตภาพ: http://www.boiffils.com/bangkok-mall-1/

BOIFFILS-Bangkok+Mall-Pers-Ext-01R BOIFFILS-Bangkok+Mall-Pers+Section-01R

 

  1. โครงการ Mix Used ของกลุ่ม City Realty

พื้นที่บริเวณริมถนนสุขุมวิท ติดกับ Bangkok Mall และคอนโดมิเนียม The Sky Sukhumvit กลุ่ม City Realty จะเป็นผู้พัฒนาอาคารสูง 4 อาคาร บนที่ดิน 17ไ ร่ ที่ซื้อต่อมาจาก Property Perfect เป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม และ อาคารพักอาศัย ที่คาดหมายกันว่าจะเป็นเซอร์วิสเรสสิเดนซ์ และคอนโดมิเนียม

เครดิตภาพ: http://www.boiffils.com/bangkok-mall-1/

BOIFFILS-Bangkok+Mall-Plan-Level+MR

  1. ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค (BITEC) เฟส 2

เครดิตภาพ: http://www.bhirajburi.co.th/th/ourPortfolio_OfficeBuilding_BhirajtowerBITEC.php

ภิรัชแอทไบเทค ภิรัชแอทไบเทค2

บริษัทภิรัช บุรี จำกัด กำลังพัฒนาเฟส 2 ของศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค (BITEC) โดยประกอบไปด้วย

  • พื้นที่สำหรับการจัดนิทรรศการ และการประชุม 37,800 ตารางเมตร
  • อาคารสำนักงานภิรัชทาวเวอร์ @ ไบเทค 32,000 ตารางเมตร
  • Sky Roof Garden ขนาด 2,200 ตารางเมตร
  • ที่จอดรถ 5,000 คัน

 

บริษัท ภิรัชบุรี จำกัด ใช้งบประมาณ 6,000 ล้านบาทในการพัฒนาโครงการในส่วนต่างๆ เหล่านี้ โดย 3,000 ล้านบาท เป็นค่าก่อสร้างอาคารภิรัชทาวเวอร์ @ ไบเทคที่เป็นอาคารสำนักงานเกรด A และเมื่อสร้างเสร็จจะเป็นอาคารสำนักงานใหม่ล่าสุดในพื้นที่ในรอบสิบกว่าปีที่ผ่านมา อีก 3,000 ล้านบาทสำหรับการลงทุนเพื่อขยายเฟสที่สองของไบเทค นอกจากนี้ยังมีทางเชื่อมระหว่างอาคารกับสถานีรถไฟฟ้าบางนา โดยโครงการทั้งหมดนี้คาดว่าจะแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2559

 

4. โครงการรถไฟฟ้ารางคู่ขนาดเบา (Light Rail) สายบางนา-ท่าอากาศยานสุวรรณภูมิ

LRAIL

เส้นทางรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อการเดินทางจากเส้นทางรถไฟฟ้าสายสุขุมวิทจากสี่แยกบางนาไปยังสนามบินนานาชาติสุวรรณภูมิ โดยเส้นทางนี้มีสถานีรวมทั้งหมด 12 สถานี และอีก 2 สถานีเพิ่มเติมในอนาคตรวมระยะทางทั้งหมดประมาณ 18.3 กิโลเมตร เป็นเส้นทางที่ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทย และต่างชาติที่ต้องการเดินทางไป-มาระหว่างสนามบินสุวรรณภูมิ และกรุงเทพมหานครชั้นใน รวมทั้งช่วยอำนวยความสะดวกให้กับคนที่อาศัยอยู่ในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางโดยการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อมเสร็จแล้ว อยู่ระหว่างรอการอนุมัติจากรัฐบาล เนื่องจากเส้นทางนี้อยู่นอกแผนคณะกรรมการจัดระบบการจราจรทางบก(คจร.) ซึ่งเส้นทางทางนี้คาดว่าจะใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 3 ปี งบประมาณประมาณ 2.5 หมื่นล้านบาท โครงการนี้ถ้าเปิดให้บริการจะทำให้บริเวณรอบๆ สี่แยกบางนากลายเป็นศูนย์กลางการเดินทางอีกแห่งของกรุงเทพมหานคร

 

  1. โครงการ Skywalk จากสถานี BTS อุดมสุข ถึงสถานี BTS บางนา

 

ในทันทีที่กทม.ประกาศแผนการสร้างเส้นทางเดินลอยฟ้า (Skywalk) เชื่อมต่อพื้นที่จากสถานีอุดมสุข – บางนา ก็ทำให้โครงการคอนโด รวมถึงหลากโครงการใหญ่ในบริเวณนี้ ได้รับอานิสงค์จากการก่อสร้างไปด้วย การมี Skywalk จะทำให้สภาพแวดล้อมในการเดินดีขึ้นมาก สะดวก ปลอดภัยกว่าปัจจุบัน ซึ่งส่งผลบวกอย่างมากต่อทุกโครงการในบริเวณนี้

 

การก่อสร้างทางยกระดับ Sky Walk ที่เชื่อมระหว่างสถานีอุดมสุขและสถานีบางนา ตามกำหนดจะเสร็จสิ้นวันที่ 18 เมษายน 2560

skywalksign

โครงการขนาดใหญ่ทั้งของรัฐบาล และเอกชนทั้ง 5 โครงการข้างต้นนั้น ถ้าสร้างเสร็จและเปิดให้บริการจะทำให้พื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนามีศักยภาพมาขึ้นไปอีกอย่างแน่นอน ทั้งการเป็นศูนย์กลางการเดินทางของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออก และศูนย์กลางของการจัดนิทรรศการที่จะต้องน่าสนใจขึ้นกว่าในปัจจุบัน รวมทั้งเป็นศูนย์กลางการช้อปปิ้งของกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันออก รวมทั้งสถานีรถไฟฟ้าที่อยู่ใกล้เคียงกับสถานีรถไฟฟ้าบางนา เช่น สถานีอุดมสุข และแบริ่ง ทำให้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นต่อเนื่องทุกปี

IDEO-MOBI-SUKHUMVIT-EASTGATE-MAP

ส่องตลาดคอนโดรอบๆสถานีอุดมสุข-แบริ่ง

 

คอนโดมิเนียมที่ยังคงเปิดขายอยู่ในปัจจุบันแยกตามปีที่เปิดขาย

IDEO-MOBI-SUKHUMVIT-EASTGATE-CHART

ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สถานีอุดมสุข บางนา และแบริ่งในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นโดยเฉพาะตั้งแต่เส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย อ่อนนุช – แบริ่ง เปิดให้บริการในปีพ.ศ.2554 โดยจะเห็นได้ว่าเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในปีพ.ศ.2553 จากนั้นก็มีโครงการเปิดขายใหม่ตลอดทุกปีจนกระทั่งปัจจุบัน แสดงให้เห็นว่าตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สถานีทั้ง 3 นี้ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการต่อเนื่องทุกปี แม้จะเริ่มลดลงในปีหลังๆ เพราะว่ามีตัวเลือกมากขึ้นนั่นเอง

 

ในอนาคตคาดว่าพื้นที่รอบๆ สี่แยกบางนา และสถานีใกล้เคียงทั้งอุดมสุข และแบริ่งจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเกิดขึ้นอีกอย่างแน่นอน แต่ในปัจจุบันก็มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่ ณ ตอนนี้ 16 โครงการจำนวนรวมทั้งหมด 7,928 ยูนิตโดยขายไปได้แล้วประมาณ 83% ซึ่งจากอัตราการขายที่สูงถึง 83% นี้เองที่แสดงให้เห็นว่ามีคนสนใจซื้อคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ค่อนข้างมาก โดยพื้นที่รอบๆ สถานีบางนาจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายอยู่ในปัจจุบันมากที่สุด คือประมาณ 82% จากจำนวนคอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่รอบๆ 3 สถานีข้างต้น

 

คอนโดมิเนียมที่เปิดขาย ณ ปัจจุบัน และอัตราการขายเฉลี่ย แยกตามสถานีต่างๆ รอบๆ สถานีบางนา

IDEO-MOBI-SUKHUMVIT-EASTGATE-ALL-CONDO

การที่พื้นที่รอบๆ สถานีบางนามีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากที่สุด เพราะว่าข่าวการพัฒนาของโครงการขนาดใหญ่ทั้ง 5 โครงการข้างต้นนั้นมีส่วนช่วยให้ความน่าสนใจของพื้นที่รอบๆ สถานีบางนามีมากกว่านั่นเอง อีกทั้งพื้นที่อื่นๆ ยังไม่มีโครงการอะไรมาดึงดูดความน่าสนใจโดยเฉพาะโครงการพื้นที่ค้าปลีก ก่อนหน้าที่สถานีบางนามีคอมมูนิตี้มอลล์ ชื่อเดอะโคสต์ วิลเลจ มาเป็นตัวสร้างสีสัน และในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาข่าวการสร้าง “แบงค็อก มอลล์” ตรงสี่แยกบางนาของกลุ่มเดอะมอลล์เป็นอีกข่าวที่ทำให้สถานีบางนามีความน่าสนใจมากขึ้น

 

คอนโดมิเนียมที่ยังเปิดขายอยู่ ณ ปัจจุบันในพื้นที่รอบๆ ทั้ง 3 สถานีนั้นโดยส่วนใหญ่เปิดขายที่ระดับราคา 60,001 – 80,000 บาทต่อตารางเมตรมากที่สุดโดยคิดเป็น 43% ของจำนวนทั้งหมด รองลงมาคือโครงการที่มีราคาขายเฉลี่ย 120,001 – 140,000 บาทต่อตารางเมตรที่มีเปิดขายมากขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา อีกทั้งมีบางโครงการที่สร้างเสร็จแล้วและมีการปรับราคาขายขึ้นมาจนเกิน 120,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถ้าดูจากอัตราการขายก็จะเห็นว่าได้รับการตอบรับเป็นอย่างดีเช่นกัน อาจจะเป็นเพราะเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่และเป็นโครงการที่เปิดขายมานานพร้อมเข้าอยู่แล้วในปัจจุบัน

 

ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จะยังคงขยายตัวต่อไปอีกแน่นอนในอนาคต เพราะว่ามีปัจจัยที่สนับสนุนการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีมากขึ้น โดยเฉพาะหลังจากที่โครงการ “แบงค็อก มอลล์” เปิดตัวอย่างเป็นทางการซึ่งจะทำให้พื้นที่นี้ในอนาคตมีศักยภาพมากขึ้น เพราะจะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่เปิดให้บริการอีกทั้งการที่ศูนย์นิทรรศการและการประชุมไบเทค (BITEC) มีการขยายพื้นที่มากขึ้นยิ่งเป็นตัวช่วยสร้างความคึกคักให้กับสถานีบางนามากขึ้นในอนาคต และส่งผลให้ผู้ประกอบการโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มความน่าสนใจให้กับพื้นที่มากขึ้น ประกอบกับการที่ราคาขายคอนโดมิเนียมมีการปรับขึ้นไปมากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร แล้วในปัจจุบันยิ่งช่วยเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้นไปอีก

 

ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสท์เกต (Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate)

 

ถ้าคุณเป็นคนหนึ่งที่เล็งเห็นถึงศักยภาพของทำเลบางนาในอนาคตอันใกล้ หรือเป็นคนที่คุ้นชินกับไลฟ์สไตล์ย่านนี้ การที่จะหาคอนโดที่ถูกใจสักแห่ง อาจจะเป็นเรื่องยาก เนื่องจากทำเลนี้มีตัวเลือกที่เป็นคอนโด Low rise ราคาถูก กระจายตัวอยู่ตามซอยย่อยต่างๆ ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ในแง่ของการลงทุนระยะยาว การซื้อคอนโดที่มีสไตล์การออกแบบที่โดดเด่น ทันสมัย มีพื้นที่ส่วนกลางใหญ่โต อยู่ติดถนนใหญ่ ใกล้รถไฟฟ้า ย่อมเป็นการการันตีถึง Exposure ตึกที่ใครผ่านไปผ่านมาก็ย่อมสะดุดตา ง่ายต่อการปล่อยขายหรือปล่อยเช่า ยิ่งหากเป็นแบรนด์ที่มีชื่อเสียง ย่อมเป็นหลักประกันได้ส่วนหนึ่งว่า การบริการหลังการขาย ความปลอดภัย งานนิติบุคคล รวมถึงคุณภาพชีวิต ย่อมดีกว่าโครงการอื่นๆ

 

สำหรับราคาของคอนโดในบริเวณสถานีบางนา ณ ปัจจุบัน หากคิดเป็นตารางเมตรแล้ว ถือว่าไม่ได้แตกต่างกันมาก โดยคอนโด High Rise จะมีราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตรมละ 125,000 บาท โดยหากโครงการไหน เน้นขายห้องขนาดใหญ่ก็อาจจะมีราคาที่สูงเกินเอื้อมของคนส่วนใหญ่ที่คุ้นชินกับทำเลบางนา สำหรับโครงการที่ผมพามาชมวันนี้อย่าง ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสท์เกต (Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate) นั้น ในแง่ราคาถือว่าอยู่ในเกณฑ์ค่าเฉลี่ยของคอนโด High Rise บริเวณนั้น และอาจจะถูกกว่าด้วยซ้ำถ้าเทียบกับ Supply ใหม่ๆบริเวณสถานีปุณณวิถี อีกทั้งรูปแบบของยูนิตก็เป็นยูนิตที่เน้นขนาด 1 ห้องนอน ราคาเริ่มต้นต่อยูนิตจึงถูกกว่าโครงการ High Rise โดยรอบอย่างเห็นได้ชัด

 

หากยึดเอาทำเลโดยรอบสถานีบางนาเป็นจุดศูนย์กลาง จะพบว่ามีคอนโด Hi Rise เพียงแห่งเดียว ที่อยู่ใกล้เพียงแค่ 150เมตรจากสถานี โครงการ ไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท อีสท์เกต (Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate) เป็นโครงการที่มีดีไซน์โดดเด่น Futuristic Style และรูปแบบยูนิตที่มีความ compact แต่ประโยชน์ใช้สอยเยอะ โดยเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนทั้งโครงการ เหมาะกับกลุ่มคนยุค Gen C ที่รักอิสระ รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่นิยมซื้อคอนโดเกรดพรีเมียมเพื่อปล่อยเช่า

 

จุดเด่นของโครงการคงหนีไม่พ้นพื้นที่ส่วนกลางที่ออกแบบ Landscape มาเพื่อให้เข้ากับคอนเซปท์ Futuristic ไม่ว่าจะเป็น

Private Green park ขนาด 1,000 ตรม.บริเวณชั้น ground ของโครงการ

exterior-02greenpark

City sky view pool สระว่ายน้ำยาว 50 เมตรขนาด Olympic size ที่ชั้น 5 ขนานไปกับถนนสุขุมวิท

exterior-03swimmp

Sky deck, sky lounge ที่ชั้น สูงสุด (ชั้นที่ 30) ซึ่งจุดนี้สามารถชมวิวของแม่น้ำเจ้าพระยาในระยะไกลได้

exterior-04skydeck

ภาพรวมของโครงการถ้าดูจาก top view จะเป็นรูปตัว T คือ ตึกส่วนยาวห้องวางตัวในแนวตะวันออก-ตก (ขนานไปกับถนนสุขุมวิท) และตึกส่วนสั้นแทรกอยู่เกือบกึ่งกลางตัว T ห้องวางตัวในแนวเหนือ-ใต้

exterior-01eastgate

ชั้น ground เป็นร้านค้า 5 ร้านโดยที่เป็น Max valu แน่นอน 1 ร้าน ที่เหลือเป็น private green park และที่จอดรถ

ground-flooreastgate

ชั้น 2-4 เป็นที่จอดรถ

ชั้น 5 เป็นชั้นที่มีสระว่ายน้ำ สวน ห้อง fitness อย่างไรก็ตามห้องริมสระ ไม่สามารถเปิดออกไปถึงสระได้โดยตรง ต้องเดินผ่านระเบียงทางเดินออกไป ห้องทั้งหมดวางตัวในแนวตะวันออก-ตก ชั้น 7-23 จะมี unit คล้ายๆ กัน คือมีห้องตามแนวตะวันออก-ตก และแนวเหนือ-ใต้ โดยชั้นที่ 19, 20 จะหายไป 2 ห้อง (ไม่มีห้องเลขที่ 10-11) ชั้นที่ 21-23 หายไป 5 ห้อง (ไม่มีห้องเลขที่ 8-12)

floor-5eg

ชั้น 7-23 จะมี unit คล้ายๆ กัน คือมีห้องตามแนวตะวันออก-ตก และแนวเหนือ-ใต้ โดยชั้นที่ 19, 20 จะหายไป 2 ห้อง (ไม่มีห้องเลขที่ 10-11) ชั้นที่ 21-23 หายไป 5 ห้อง (ไม่มีห้องเลขที่ 8-12)

floor-7-23eg

ชั้น 24 เป็นชั้นที่มีสวนโดยห้องที่ 20 ติดสวนแต่ก็ไม่มีหน้าต่างเปิดออก หรือไม่สามารถเดินไปสวนจากห้องได้อยู่ดี (ต้องเดินผ่านระเบียง) ห้องที่หันหน้าทางทิศเหนือ น่าจะได้ประโยชน์จากวิวสวนมากกว่า

floor-24eg

ชั้น 25 จะคล้ายชั้น 24 เพียงแต่ไม่มีสวนภายนอกและไม่มีห้องเลขที่ 26-27 สอบถามเจ้าหน้าที่ดู ตั้งแต่ชั้นนี้ขึ้นไป น่าจะเทควิวแม่น้ำเจ้าพระยาได้

floor-25eg

ชั้น 30 ไม่มีห้องพักอาศัย แต่มีสวนของโครงการ sky lounge, sky deck ให้ได้มาพักผ่อน ชมวิวแม่น้ำเจ้าพระยา

floor-30eg

ห้องตัวอย่างของโครงการทีให้ชมครบทุกแบบเลยครับ ได้แก่ 21.5 ตรม.WD (หน้ากว้าง) 21.5 ตรม.NR (หน้าลึก) และ 30.5 ตรม.

 

โครงการขายแบบ Fully Fitted ให้แค่ครัวและห้องน้ำ แต่ว่าตอนนี้มีโปรโมชั่น Fully Furnished โดยที่ราคาเพิ่มขึ้นมาอีกนิดหน่อยครับ

 

A1 ห้องสตูดิโอ 21.5 ตรม.WD ตาม unit plan แล้วเห็นว่าแต่ละพื้นที่แยกกันเป็นสัดส่วน ประกอบด้วยส่วนรับแขก โต๊ะทานข้าว เตียงนอน ห้องน้ำ ห้องครัว แต่ด้วยพื้นที่เพียง 21.5 ตรมทำให้พื้นที่แต่ละมีขนาดค่อนข้างเล็ก โดยเฉพาะห้องรับแขกที่เวลาเปิดประตู ก็น่าจะไปบังชั้นวางทีวีแทบมิด

room-a1-1am

เปิดเข้ามาก็จะเจอห้องรับแขก โซฟาอยู่ด้านซ้าย ทีวีด้านขวา ถัดไปก็จะเป็นโต๊ะไว้ทานข้าว และเตียงนอนที่มีกระจกบานเลื่อนกั้น (โครงการให้มาด้วย) ทำให้แต่ละพื้นที่ดูเป็นสัดส่วน

IMG_4190

ดูอีกมุมครับ ถ่ายให้เห็นด้านขวาทั้งหมดของห้อง ประกอบด้วย ส่วนรับแขก โต๊ะกินข้าว และเตียงนอน

IMG_4193

เตียงนอนขนาดเล็ก เนื่องจากขนาดของพื้นที่จำกัด

IMG_4206

ทางเดินไปอีกฝั่งของห้องอยู่ระหว่างผนังห้องน้ำ (ห้องน้ำอยู่หลังตู้วางทีวี) และตู้เสื้อผ้า

IMG_4192

อีกมุมของทางเดินครับ อยู่ข้างตู้เสื้อผ้าที่ทำเป็นบานเลื่อนทำให้ประหยัดพื้นที่

IMG_4200 IMG_4233

หันหน้าเข้าอีกฝั่งของห้องจะเห็นห้องน้ำอยู่ด้านซ้าย ห้องครัวอยู่ด้านขวาครับ

IMG_4207

อีกมุมนึงครับ ห้องน้ำและห้องครัวที่ติดกัน

IMG_4212

หันหน้าเข้าห้องน้ำ จะมีห้องอาบน้ำด้านซ้าย (กระจกกั้นพร้อมประตู) อ่างล้างมือตรงกลาง และโถสุขภัณฑ์ด้านขวาครับ

IMG_4213

อีกมุมของอ่างล้างมือและโถสุขภัณฑ์ จะเห็นว่ามีที่แขวนผ้าไว้เหนือโถด้วย

IMG_4220

ในห้องอาบน้ำมีทำชั้นกระจกไว้วางของได้ 1 ชั้น แต่ไม่น่าจะเพียงพอ

IMG_4217

ถัดมาที่ครัวก็จะเห็นระเบียงติดกันมีคอมแอร์ตั้งอยู่ด้านบน

IMG_4208

อีกมุมของครัวและระเบียง จะเห็นว่าประตูเปิดออกไปได้บานเดียว ส่วนที่เห็นเป็นกระจกเป็นตู้เสื้อผ้า

IMG_4228

A2 ห้องสตูดิโอ 21.5 ตรม NR

 

เป็นห้องสตูดิโอที่มีหน้าลึกเข้าไป เน้นความต่อเนื่องของพื้นที่ ทำให้พื้นที่แต่ละส่วนไม่เล็กจนเกินไป ประกอบด้วยส่วนของครัว ห้องรับแขก ห้องน้ำ ห้องนอน แต่ความเป็นสัดส่วนก็น้อยกว่า 21 ตรม.WD

room-a2-1a

เปิดเข้ามาจะเจอครัวขวามือและมีห้องน้ำอยู่ด้านซ้ายมือ

IMG_4144

อีกมุมนึงของครัวครับ มีตู้เย็นข้างๆ

IMG_4148

เปิดประตูห้องน้ำเข้าไปจะเจอโถสุขภัณฑ์ซ้ายมือ อ่างล้างหน้าขวามือ และส่วนอาบน้ำ กั้นด้วยประตูกระจกด้านในสุด

IMG_4154

อีกมุมของโถสุขภัณฑ์ อ่างล้างมือ

พื้นที่อาบน้ำ ห้องนี้มีชั้นวางเป็นกระจกใสด้วย

IMG_4156 IMG_4162

ถัดจากครัวก็จะเป็นชั้นวางทีวีที่อยู่ติดกับตู้เย็นทางด้านขวา

IMG_4164 IMG_4165

ฝั่งตรงข้ามด้านซ้ายก็มีโซฟารับแขกและเตียงนอน

IMG_4166 IMG_4182 IMG_4183

ตรงข้ามเตียงนอนเป็นตู้เสื้อผ้าบานเลื่อน

IMG_4173

มีประตูบานเลื่อนเปิดออกไประเบียงและมีคอมแอร์ตั้งอยู่บนด้านซ้ายมือ

IMG_4169

B1 ห้อง 1 ห้องนอน 30.5 ตรม.

 

แบ่งห้องเป็นสัดส่วนชัดเจน คือ ห้องครัว ห้องรับแขก ห้องน้ำ ห้องนอน และมีระเบียงที่เป็น double windows ที่เป็นลักษณะพิเศษเพิ่มเข้ามา สามารถเปิด-ปิดเพื่อเพิ่มพื้นที่ Semi outdoor ให้กับห้องได้

room-a1-1am

เปิดเข้าไปเราจะเจอห้องครัวโดยมีซิ้ง ชั้นวางและเครื่องซักผ้าทางด้านซ้าย

IMG_4238

ด้านขวาเป็นตู้เย็นมีตู้เก็บของแบบบานเลื่อน

IMG_4242

ถัดเข้ามาเป็นโต๊ะทานข้าวและพื้นที่รับแขก

IMG_4250

IMG_4261

โต๊ะทานข้าวขนาด 2 คน แต่ท่าจะเข้าไปทานลำบาก

IMG_4263

อีกมุมของห้องรับแขก โดยมีระเบียงอยู่ติดกัน ระเบียงส่วนนี้เป็น double windows กว้างประมาณ 1 เมตรกว่า เราสามารถนำเก้าอี้นั่งชิลมาตั้งได้ หรือตั้งเป็นพื้นที่ออกกำลังกายได้

IMG_4255 IMG_4258

อีกมุมหนึ่งของระเบียงแบบ double windows โดยผนังด้านซ้ายเป็นช่องปิดสำหรับวางคอมแอร์ 2 ตัว

IMG_4256

อีกด้านของจะมีห้องน้ำอยู่ทางด้านซ้ายมือ

IMG_4244

เปิดห้องน้ำมาจะมีอ่างล้างหน้า สุขภัณฑ์ และที่กั้นอาบน้ำประตูกระจก โดยมีชั้นวางของให้เหมือนห้อง 21.5 ตรม NR

IMG_4285

อีกมุมของห้องอาบน้ำประตูกระจก

IMG_4290

ห้องนอนอยู่ทางด้านขวา

IMG_4267 IMG_4270

ตู้เสื้อผ้าแบบบานเลื่อน ตั้งอยู่หน้าห้องน้ำ

IMG_4278

โต๊ะทำงานข้างเตียงนอน ตั้งอยู่ริมหน้าต่าง

IMG_4271

สำหรับผู้ที่สนใจโครงการ ตอนนี้มีโปรโมชั่นพิเศษคือขายแบบ Fully Furnished ในราคาเริ่มต้นตรม.ละ แสนสองต้นๆครับ ราคาก็แตกต่างกันไปในแต่ละชั้นครับ

 

ราคาห้อง 21.5 ตรม NR อยู่ที่ตรม.ละ 121,500-129,900 บาท (Fully furnished)

ราคาห้อง 21.5 ตรม WD อยู่ที่ ตรม.ละ 137,900-139,900 บาท (Fully furnished)

ราคาห้อง 30.5 ตรม อยู่ที่ ตรม.ละ 131,450-142,050 บาท (Fully furnished)

 

สรุปรวมยอด

 

โครงการ Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate เป็นโครงการที่มีจุดเด่นคือทำเลที่อยู่ใกล้สี่แยกบางนา ติดถนนสุขุมวิทสายหลักและอยู่ใกล้ BTS บางนาเพียง 150 เมตร โดยที่ทำเลตรงนี้จะมีความเจริญต่างๆ เกิดขึ้นมากในอนาคต ทั้งห้างขนาดใหญ่ ศูนย์ประชุม ออฟฟิศ Grade A และการขยายตัวของนระบบคมนาคมขนส่งต่างๆที่จะช่วยส่งเสริมให้ย่านบางนามีความสมบูรณ์แบบมากขึ้น  ซึ่งตัวโครงการออกแบบได้ทันสมัย และการออกแบบห้องพักอาศัยได้ฟังก์ชั่นการใช้งานที่ครบถ้วน โดยมีราคาต่อตรม.ที่ใกล้เคียงกับโครงการในระดับเดียวกันที่อยู่ในบริเวณสถานีบางนา โดยโครงการแบ่งห้องพักออกเป็น 2 แบบ คือ Studio ขนาด 21.5 ตร.ม. และ  1Bedroom ขนาด 30.5 ตรม. เหมาะกับกลุ่มคนที่ทำงานใจกลางเมือง เพราะเพียงแค่กลับรถหน้าโครงการ ก็สามารถขึ้นทางด่วนเฉลิมมหานครได้โดยสะดวก หรือเดินทางด้วยรถไฟฟ้า เพียง 4 สถานีถึง อ่อนนุช, 7 สถานีถึงทองหล่อ และเพียงอีกไม่กี่สถานีสามารถเดินทางเข้าสู่ CBD ได้อย่างง่ายดาย

IDEO-MOBI-SUKHUMVIT-EASTGATE-INFO

อีกทั้งทำเลที่ตั้งของโครงการค่อนข้างได้เปรียบในการเดินทางเข้าสู่โซนนิคมอุตสาหกรรมภาคตะวันออก โดยใช้ทางพิเศษบูรพาวิถีเพื่อไปวิ่งไปสนามบินสุวรรณภูมิ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ก็เพียงแค่ 4.4 กิโลเมตร หรือสามารถใช้มอเตอร์เวย์สาย 9 ซึ่งเดินทางต่อไปยังชลบุรี พัทยา (และมาบตาพุดได้ในอนาคต) ก็แค่ 4.0 กิโลเมตร

 

ด้วยเหตุนี้ โครงการจึงดูจะเหมาะกับกลุ่มลูกค้าคนทำงานในนิคมอุตสาหกรรมฝั่งตะวันออก ที่มีรายได้ปานกลางขึ้นไป อาจใช้อยู่อาศัยเป็นประจำ หรือใช้อยู่อาศัยเป็นบางครั้งที่เข้ามาทำงานในเมือง ซึ่งบริเวณสี่แยกบางนา ถือเป็นทำเลที่เจริญที่สุด ที่ตั้งอยู่ใกล้ที่สุดจากพื้นที่นิคมอุตสาหกรรมในจังหวัดกลุ่มเป้าหมายเช่น กรุงเทพฯ (นิคมลาดกระบัง) สมุทรปราการ (นิคมบางปู นิคมบางพลี) ฉะเชิงเทรา (นิคมทีเอฟดี นิคมเกตเวย์ซิตี้ นิคมเวลโกรว์) ชลบุรี (นิคมปิ่นทอง นิคมอมตะ นิคมเหมราช) ระยอง (นิคมมาบตาผุด นิคมอีสเทิร์นซีบอร์ด นิคมระยอง นิคมผาแดง) เป็นต้น

 

รวมถึงจับกลุ่มชาวต่างชาติที่มาทำงานในไทย (expat) หรือนักลงทุนที่ต้องการปล่อยเช่า expat ที่ทำงานในนิคมฝั่งตะวันออก โดยจะเห็นว่าจำนวน expat นี้มีการเพิ่มขึ้นในทุกปี

expat1

อีกทั้ง expat ส่วนใหญ่นั้นเข้ามาทำงานในจังหวัดกลุ่มเป้าหมาย (กรุงเทพฯ สมุทรปราการ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง) ถึงร้อยละ 70.7

expat2

และถ้าพิจารณาเฉพาะ expat ที่เข้ามาทำงานตามมาตราส่งเสริมการลงทุน (BOI) ในจังหวัดกลุ่มเป้าหมาย จะคิดเป็นร้อยละ 86.3 ของ expat ที่เข้ามาทำงานตาม BOI ทั้งหมด ซึ่งลูกค้ากลุ่มนี้ถือเป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อและเป้าหมายของโครงการ

expat3

นอกจากนี้ Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate ยังมีศักยภาพในการปล่อยเช่าผู้ที่จะเข้ามาทำงานในพื้นที่นี้ในอนาคต หลังการเปิดของโครงการขนาดใหญ่ข้างต้นบริเวณสี่แยกบางนา และรองรับ Business traveler ที่เข้ามาประชุม สัมมนาใน BITEC (ที่จะมีเนื้อที่จัดแสดงเพิ่มขึ้นอีกมากกว่า 100% หลังเฟส 2 เสร็จ) ทำให้ในอนาคตจะมีคนมาใช้บริการเพิ่มขึ้นอีกจำนวนมาก

 

และหากใครที่กำลังมีปัญหาค้างคาใจอยู่ว่าทำเลบางนา ทำไมราคาคอนโดพุ่งไกลเกินตรมละ 130K แล้ว ก็ต้องขอบอกว่าที่ดินโซนตะวันออกของกรุงเทพฯ ได้ปรับตัวขึ้นไปสูงมากที่สุด โดยราคาประเมินล่าสุด (ปี 2559-2562) เขตพระโขนง ปรับตัวขึ้นมากที่สุดเมื่อเทียบกับส่วนอื่นในกรุงเทพฯ คือปรับตัวขึ้นถึง 33.5% ทำให้ในอนาคตราคาที่ดินที่ developer จะนำมาพัฒนาก็ต้องมีต้นทุนที่สูงขึ้นไปอีก อีกทั้งที่ดินผืนใหญ่บริเวณสี่แยกบางนานั้นมีอยู่จำกัด และล้วนแต่ถูกจับจองโดย developer รายใหญ่ๆหมดแล้ว ทำให้ราคาคอนโดใหม่มีแต่เพิ่มสูงขึ้นไปเรื่อยๆครับ

 

ดังนั้นหากใครที่กำลังทำธุรกิจอยู่ในโซนนี้ หรือเล็งเห็นซึ่งโอกาส และศักยภาพของแยกบางนาในอนาคต ดังที่ได้กล่าวไปแล้ว ผมว่าโครงการ Ideo Mobi Sukhumvit Eastgate ก็เป็นตัวเลือกหนึ่งที่น่าสนใจครับ



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

“HEART SUKHUMVIT ทาวน์โฮมแนวคิดใหม่ในทำเลคอนโดมิเนียม” ผลงานชิ้นแรกที่ผม (คอนโดแมน) ขอทุ่มสุดชีวิตเพื่อเพิ่มทางเลือกในตลาดอสังหา

ราคาเริ่มต้น 16.9 ล้านบาท กับทาวน์โฮมหน้ากว้างทำเลคอนโดมิเนียมแบบนี้ ผมมั่นใจว่าหาที่ไหนไม่ได้แล้วที่เป็นโครงการใหม่ (ใกล้เคียงกับราคาขายปัจจุบันของคอนโดแบบ triplex 3 ชั้นแถวนั้น ที่มีพื้นที่ใช้สอ... อ่านต่อ




เหตุผลที่ Beachfront Suite เป็นห้องที่เหมาะสำหรับทุกคนในครอบครัว

ภายใต้บรรยากาศภาพรวมของคอนโดหรู Veranda Residence Hua-Hin ที่ออกแบบให้มีความโมเดิร์น ค... อ่านต่อ

Living Trends: 4 เทรนด์ความสนใจล่าสุดแห่งการพักอาศัยในเมืองกรุง คำตอบสุดฮิตของคนคอนโดในอนาคตจะเป็นอย่างไร

เทรนด์การอยู่อาศัยที่เขียนมาอาจจะไม่ใช่เทรนด์การอยู่อาศัยกระแสหลักในตอนนี้ แต่ว่าจะเริ่... อ่านต่อ

ความน่าสนใจของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านั้น โดยทั่วไปแล้วจะมีความแน่นอนของรายได้ในระดับหนึ่ง ... อ่านต่อ