PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลพัฒนาการ – ศรีนครินทร์

พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ และพัฒนาการตั้งแต่ในอดีตจนถึงไม่กี่ปีก่อนหน้านี้อาจจะเป็นทำเลที่มีแต่ โครงการบ้านจัดสรรซะเป็นส่วนใหญ่ มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาบ้างก่อนหน้านี้ตั้งแต่ช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 แต่หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจในปีพ.ศ.2540 เป็นต้นมาก็แทบไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในบริเวณนี้อีกเลย จนกระทั่งปีพ.ศ.2549 จึงจะเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาเปิดขาย ดังนั้น โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้มากกว่า 80% เป็นโครงการบ้านจัดสรรและได้รับความนิยมค่อนข้างมากเช่นกัน เนื่องจากในบริเวณนี้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 โครงการที่สามารถรองรับกำลังซื้อของคนในบริเวณนี้รวมทั้งคนจากในพื้นที่อื่นๆ นอก จากนี้ถนนศรีนครินทร์เป็นถนนที่เชื่อมต่อกรุงเทพมหานครฝั่งเหนือ และฝั่งใต้ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานครรวมทั้งสามารถเชื่อมต่อกับ สมุทรปราการได้โดยตรงทำให้ถนนเส้นนี้เป็นถนนที่มีรถราสัญจรไปมาอย่างคับคั่ง มากที่สุดของกรุงเทพมหานคร

 

จุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 3 สาย

 

พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์และพัฒนาการ รวมทั้งพื้นที่โดยรอบกำลังจะเปลี่ยนไปในอนาคตเมื่อมี โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และโครงการรถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน ซึ่งทั้งสองเส้นทางนี้จะตัดผ่านกันตรงถนนศรีนครินทร์พอดีโดยที่ก่อนหน้านี้มีเส้นทางรถไฟแอร์พอร์ตลิงค์มา ช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางให้กับคนในบริเวณนี้ในระดับหนึ่งแล้ว แต่ก็ไม่ได้ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้เท่าใดนัก แต่โครงการขนส่งมวลชนของรัฐบาลที่คาดว่าจะมีผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้คือ


1. โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่ผ่านถนนศรีนครินทร์เกือบตลอดทั้งเส้นโดยเริ่มตั้งแต่ช่วงที่ตัดกับถนน ลาดพร้าวลงมาถึงแยกที่ตัดกับถนนเทพารักษ์

 

เมื่อปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมาคณะรัฐมนตรีอนุมัติโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ระยะทางทั้งหมด 30.4 กิโลเมตรโดยเส้นทางนี้เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) จำนวน 23 สถานี เงินลงทุนทั้งหมดประมาณ 54,644 ล้านบาท นอกจากนี้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ยังกำชับให้นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ฝ่ายเศรษฐกิจต้องรีบดำเนินการจัดหาผู้ดำเนินโครงการให้ได้ภายใน 2 เดือน

 

ซึ่งเส้นทางนี้จะช่วยให้ประชาชนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว พัฒนาการ และศรีนครินทร์ รวมทั้งประชาชนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานครสามารถ เดินทางเข้าสู่กรุงเทพมหานครชั้นในได้สะดวกมากขึ้น รวมทั้งการเดินทางจากด้านเหนือลงไปทางด้านใต้ของกรุงเทพมหานคร เพราะต้นทางจะเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าว ในปัจจุบันส่วนปลายทางก็เชื่อมกับสถานีสำโรงของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแบริ่ง – สมุทรปราการ คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ภายในปีพ.ศ.2559 และมีกำหนดแล้วเสร็จประมาณปีพ.ศ.2563

 

หากการก่อสร้างโครงการเสร็จสมบูรณ์ย่อมส่งผลให้ราคาที่ดิน ที่อยู่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงน่าจะมีดีเวลลอปเปอร์อีกหลายรายที่เตรียมจะพัฒนาโครงการคอนโดราคาถูก เพื่อตอบโจทย์ดีมานท์ย่านชานเมืองฝั่งตะวันออก ที่เดิมทีเป็นตลาดแนวราบราคาปานกลางถึงสูง

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-YELLOW-LINE

เครดิตภาพ: http://pr-cr-mrta.blogspot.com/2013/08/blog-post_6539.html

สายสีเหลืองสถานีพัฒนาการ

โดยสถานีพัฒนาการจะมีความพิเศษคือ ได้รับการออกแบบให้ใช้โครงสร้างร่วมกับอุโมงค์ทางลอด เพื่อลดผลกระทบการเวนคืนที่ดิน และสามารถเชื่อมต่อไปยังแอร์พอร์ทลิงค์สถานีหัวหมากได้

 

ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=c_uxEa4dOE4

สถานีพัฒนาการ

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-STATION

2. รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อนหรือ รถไฟชานเมืองสายตะวันออก-ตะวันตก เป็น ส่วนหนึ่งของโครงการระบบรถไฟชานเมือง (สายสีแดง) ซึ่งอยู่ภายใต้การดำเนินการของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีแนวเส้นทางตามเส้นทางรถไฟปัจจุบันจากทิสตะวันออกที่จังหวัดนครปฐม และมาสิ้นสุดทางทิศตะวันตกที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ระยะทางรวมทั้งสิ้น 127.5 กิโลเมตร โดยที่ในส่วนของการก่อสร้างช่วง ชุมทางตลิ่งชัน-สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งได้ดำเนินการไปแล้ว 96.80 % มีการนำรถดีเซลรางมาเปิดให้บริการไปแล้ว แต่ประมาณปีพ.ศ.2562 จึงจะเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบสำหรับเส้นทางในช่วงนี้

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-RED-LINE 

เส้นทางรถไฟชานเมืองสีแดงอ่อนนี้จะสามารถอำนวยความสะดวกให้ กับระชาชนที่อยู่อาศัยในปริมณฑลรอบๆ กรุงเทพมหานคร หรือว่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครอบนอกให้สามารถเดินทางเข้ามาในกรุงเทพมหานคร ได้สะดวกง่ายดายมากยิ่งขึ้นในอนาคต โดยเส้นทางรถไฟชานเมืองสายสีแดง อ่อน ช่วงบางซื่อ – พญาไท – มักกะสัน – หัวหมาก จะมีการนำเข้าการประชุมของคณะรัฐมนตรีเพื่อทำการพิจารณาอนุมัติในเดือน พฤษภาคมนี้ และอาจจะเปิดประมูลได้ในเดือนสิงหาคม พ.ศ.2559

 

Supply คอนโดมีน้อย แต่ยอดขายยังสูงถึง 95%

 

เส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทางนี้คาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานครเป็นอย่างมาก เพราะ อาจทำให้รูปแบบของที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้เปลี่ยนไปคือมีโครงการ คอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นอย่างแน่นอน ตามการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ในหลายพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ทั่วกรุงเทพมหานคร ซึ่งปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้อาจจะไม่ได้มีจำนวนมากมายนัก แต่ก็มีความน่าสนใจในระดับหนึ่ง เนื่องจากว่ามีอัตราการขายสูงมากคือประมาณ 95% จากจำนวนยูนิตที่เปิดขายมาตั้งแต่ในอดีตจนกระทั่งปัจจุบัน

 

โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สี่แยกศรีนครินทร์ และพัฒนาการ ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันมีจำนวนทั้งหมดประมาณ 5,281 ยูนิตโดยโครงการส่วนใหญ่เปิดขายในช่วง 10 ปีที่ผ่านมานี่เอง ดังที่แสดงใน infographic ด้านล่าง

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION---CHART-ALL-CONDO

คอนโดมิเนียม ประมาณ 74% ของจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้เปิดขายในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2550 เป็นต้นมา โดยเปิดขายมากที่สุดในช่วงประมาณปีพ.ศ.2553 – 2554 จากนั้นก็ลดลง จน กระทั่งปีพ.ศ.2558 ที่เริ่มมีโครงการเปิดขายขึ้นมาอีกรอบโดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใน บริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 59,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถ้าพิจารณาเป็นยูนิตแบบ 1 ห้องนอนขนาด 33 ตารางเมตรก็จะอยู่ที่ประมาณ 1.95 ล้านบาทต่อยูนิต

 

คอนโดมิเนียมที่ราคาไม่แรงมาก ยังคงเป็นตัวเลือกที่ทดแทนตลาดแนวราบได้ดี

 

โดยราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ค่อนข้างแตกต่างกัน เพราะราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ 10 ปีก่อนขึ้นไปจะมีราคาขายประมาณ 20,000 – 30,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วน คอนโดมิเนียมที่เปิดขายล่าสุดในปีที่แล้วอยู่ที่ประมาณ 93,000 บาทต่อตารางเมตร โดยการปรับราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีการปรับขึ้นมาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาประมาณ 5 – 15% เท่านั้น (ยกเว้นโครงการใหม่ บางโครงการที่มีราคาเปิดตัวต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตรม.ที่ราคาขายยังพอขึ้นไปต่อได้อีก) ยังไม่มากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ แต่ราคาขายของคอนโดมิเนียมยังต่ำกว่าราคาขายของทาวน์เฮ้าส์ในบริเวณนี้ที่มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3 – 5 ล้านบาท มากที่สุดทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ยังคงได้รับความสนใจอยู่ตราบใดที่ยังมีราคาขายต่ำกว่าโครงการทาวน์เฮ้าส์

 

โดยอัตราการขายของโครงการที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบในพื้นที่นี้ มีดังต่อไปนี้

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION---REST

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION---VER

อัตราการขายของโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ในพื้นที่นี้ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด อาจจะเป็นเพราะว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมต่ำกว่าบ้านในโครงการจัดสรรค่อน ข้างมาก แต่ในอนาคตเมื่อโครงการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองสร้างเสร็จก็น่าจะมีผลทำ ให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน เพราะราคาขายของที่ดินจะต้องเพิ่มขึ้นจากนั้นก็ส่งผลให้ราคาขายของ คอนโดมิเนียมต้องเพิ่มขึ้นรวมทั้งมีผลต่อราคาขายของบ้านรูปแบบต่างๆ ในโครงการจัดสรรประเภทอื่นๆ ด้วยเช่นกัน

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION

Rich Park@Triple Station (ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น)

 

ด้วยการที่ทำเลศรีนครินทร์-พัฒนาการ เป็นทำเลที่มีอัตราการขายของคอนโดมิเนียมค่อนข้างสูงมาก และ Supply ใหม่ ที่อยู่ในระยะใกล้สถานีรถไฟฟ้ายังมีน้อย ดังที่ได้กล่าวไปแล้วในข้างต้น ล่าสุดบริษัท ริชี่ เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) ได้คว้าที่ดินแปลงงาม 4-1-14 ไร่ จุดตัดของรถไฟฟ้า 3 สาย ติดรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีพัฒนาการ ใกล้แอร์พอร์ตลิงค์ และรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อน เพื่อพัฒนาโครงการ High Rise สูง 37 ชั้น จำนวน 1,084 ยูนิต สไตล์ Modern Resort โดยใช้ชื่อโครงการว่า “Rich Park@Triple Station (ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น)” พร้อมรองรับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยด้วยโครงการ Mixed Use แยกอาคาร อยู่ภายหน้าโครงการ สร้างความสะดวกสบายให้กับลูกบ้านในอนาคต

 

สำหรับบริษัท ริชี่ เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) ถือว่าเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่เพิ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไปเมื่อปี 2557 โดยในอดีตที่ผ่านมาจุดแข็งของโครงการคอนโดภายใต้พอร์ต โฟลิโอ ของ ริชี่ นั้นล้วนแล้วแต่เป็นคอนโดที่อยู่ในเซกเมนท์อีโคโนมี ราคาต่ำกว่าตารางเมตรละ 80,000 บาท เน้นไปที่ทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โดยเฉพาะทำเลเกาะรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยในระยะหลังบริษัทฯ ได้เริ่มที่มีการปรับภาพลักษณ์ และขยายธุรกิจไปสู่เซกเมนต์ใหม่ๆ ภายใต้แบรนด์แฟลกชิพอย่าง The Rich

 

Richy กับการ “ปรับ” “เปลี่ยน” “แปลง” เพื่ออนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหา

 

ในปีนี้ ริชี่ เพลส เริ่มต้นการรุกสู่ตลาดบนด้วยการเปิดตัวโครงการ The Rich นานา ซึ่งถือว่าเป็นโครงการในระดับตารางเมตรละ 2 แสนบาทเป็นโครงการแรกของบริษัท จากนั้นในเดือนพฤษภาคมนี้ บริษัทฯก็ได้เตรียมที่จะเปิดตัวโครงการที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดที่เท่าเคยพัฒนามาอย่างโครงการ ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น

 

ถึงแม้ว่าจะเป็นทำเลที่เป็นส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ซึ่งก็ยังไม่แน่ใจว่าโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองนี้จะสร้างเสร็จสมบูรณ์ในช่วงปีไหน แต่การที่ทางริชี่ เลือกที่จะเปิดโครงการใหม่ ในราคาที่อัพกว่าที่เคยพัฒนามาเยอะ ความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ก็คือจะทำอย่างไรให้โครงการทั้งสองนี้ ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า ทั้งในส่วนของลูกค้าเจ้าประจำ และลูกค้าใหม่ที่ค่อนข้างโอเค และให้การยอมรับกับทำเลอย่างนานา และศรีนครินทร์

 

จากข้อมูลที่ได้กล่าวไปแล้วในเรื่องของอัตราการขาย และราคาขายของคอนโดในทำเลศรีนครินทร์-พัฒนาการ ว่ามีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างต่อเนื่อง และอัตราการดูดซับก็ค่อนข้างสูง จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ทางริชี่ฯจะก้าวเข้ามาเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหม่ ต่อจากเจ้าตลาดอย่าง LPN และดีเวลลอปเปอร์น้องใหม่อย่างแบรนด์ แดน ลิฟวิ่ง และอัสสกาญจน์เพลส แต่สิ่งที่จะต้องจับตามองต่อไปก็คือ ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น จะขายในราคาเริ่มต้นกี่บาท และการวางเลย์เอ้าท์ห้องที่เป็นห้องขนาดเล็ก 28-34 ตรม. ไม่มีห้องแบบ 2 ห้องนอนจะถูกใจกลุ่มลูกค้าเจ้าถิ่นมากน้อยแค่ไหน

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-INFO

richpark1 richpark2

ลงทะเบียนเพื่อรับข้อมูลและสิทธิพิเศษเพิ่มเติมได้ที่

http://www.rp.co.th/microsite/th/project/index/RICH_PARK__TRIPLE_STATION_/11

 

หรือโทร 02-886-1817



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

ลงทุนได้ผลตอบแทนระยะยาวด้วยคอนโดมิเนียมรีสอร์ทกลางเมืองกรุงเทพ อยู่เองก็เพลินตา ปล่อยเช่าก็ได้ Yield ดี รอขายต่อก็มี Demand ที่ The Nest Sukhumvit 64 เริ่มต้น 2.1 ล้านบาท

Facility ที่มีภายในโครงการ The Nest Sukhumvit 64 มีครบครัน เริ่มตั้งแต่ Lobby Lounge, Garden พร้อมกับพื้นที่ outdoor recreation area ที่ขาดไม่ได้คือ Swimming pool พร้อม jacuzzi และ kid’s pool ร่างก... อ่านต่อ




The Excel Hideaway Sukhumvit 71 “คอนโดซ่อนรูป” ใหม่ดีไซน์หรู ใกล้ BTS ติดทางด่วน ของกินเพียบ ไปเอกมัยแค่ 10 นาที ราคาต่ำกว่าตลาด ทำไมมันถูกแบบนี้!

เยอะแยะมากมายหลายทาง ผมว่าเป็นเหตุผลที่ดีมากสำหรับคนอยู่อาศัยที่ชอบใช้รถยนต์ แต่สำหรับค... อ่านต่อ

42-40-38-36 มีโปรเจคอะไรกำลังจะมา

มาดูกันนะครับพี่น้องว่ากำลังจะมีโปรเจคอะไรมาแถวนี้บ้าง เริ่มจากซอย 42 ถ้าเข้าซอยย่อยซอย... อ่านต่อ

Cozy Living around MRT Lat Phrao Station ทำไมรอบๆ รถไฟฟ้าสถานีลาดพร้าวถึงอบอุ่น น่าอยู่ แต่ก็มีศักยภาพในการเติบโตซ่อนอยู่

เมื่อพูดถึงย่านลาดพร้าวก็จะนึกถึงย่านที่มีชีวิตชีวา มีสีสัน มีความหลากหลายของรูปแบบการอ... อ่านต่อ

นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ดอทคอม (กลาง) และนางสุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โจนส์ แลง ลาซาลล์ (ประเทศไทย) จำกัด ประธานคณะกรรมการการตัดสิน แถลงข่าวประกาศรายชื่อผู้เข้ารอบสุดท้ายรางวัลสุดยอดพัฒนา บริษัทอสังหาริมทรัพย์ยอดเยี่ยม “พร็อพเพอร์ตี้กูรู ไทยแลนด์ พร็อพเพอร์ตี้ อวอร์ดส์” ครั้งที่ 12 มีนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ารอบสุดท้ายในพื้นที่กรุงเทพฯ ภูเก็ต สมุย หัวหิน เขาใหญ่ และชายฝั่งทะเลตะวันออก ทั้งหมดรวม 41 บริษัท โดยจะมีการประกาศผลการตัดสินในงาน กาล่า ดินเนอร์ วันศุกร์ที่ 15 กันยายน 2560 ที่โรงแรม พลาซ่า แอทธินี กรุงเทพฯ ซึ่งก่อนหน้าหนึ่งวันจะมีการจัดงานประชุมผู้นำการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ พร็อพเพอร์ตี้กูรู ไทยแลนด์ เรียล เอสเตท ซัมมิท (PropertyGuru Thailand Real Estate Summit)