PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลพัฒนาการ – ศรีนครินทร์

พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์ และพัฒนาการตั้งแต่ในอดีตจนถึงไม่กี่ปีก่อนหน้านี้อาจจะเป็นทำเลที่มีแต่ โครงการบ้านจัดสรรซะเป็นส่วนใหญ่ มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมาบ้างก่อนหน้านี้ตั้งแต่ช่วงก่อนปีพ.ศ.2540 แต่หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจในปีพ.ศ.2540 เป็นต้นมาก็แทบไม่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายในบริเวณนี้อีกเลย จนกระทั่งปีพ.ศ.2549 จึงจะเริ่มมีโครงการคอนโดมิเนียมเข้ามาเปิดขาย ดังนั้น โครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้มากกว่า 80% เป็นโครงการบ้านจัดสรรและได้รับความนิยมค่อนข้างมากเช่นกัน เนื่องจากในบริเวณนี้ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ 2 โครงการที่สามารถรองรับกำลังซื้อของคนในบริเวณนี้รวมทั้งคนจากในพื้นที่อื่นๆ นอก จากนี้ถนนศรีนครินทร์เป็นถนนที่เชื่อมต่อกรุงเทพมหานครฝั่งเหนือ และฝั่งใต้ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานครรวมทั้งสามารถเชื่อมต่อกับ สมุทรปราการได้โดยตรงทำให้ถนนเส้นนี้เป็นถนนที่มีรถราสัญจรไปมาอย่างคับคั่ง มากที่สุดของกรุงเทพมหานคร

 

จุดตัดของเส้นทางรถไฟฟ้า 3 สาย

 

พื้นที่ตามแนวถนนศรีนครินทร์และพัฒนาการ รวมทั้งพื้นที่โดยรอบกำลังจะเปลี่ยนไปในอนาคตเมื่อมี โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และโครงการรถไฟชานเมืองสายสีแดงอ่อน ซึ่งทั้งสองเส้นทางนี้จะตัดผ่านกันตรงถนนศรีนครินทร์พอดีโดยที่ก่อนหน้านี้มีเส้นทางรถไฟแอร์พอร์ตลิงค์มา ช่วยเพิ่มความสะดวกในการเดินทางให้กับคนในบริเวณนี้ในระดับหนึ่งแล้ว แต่ก็ไม่ได้ส่งผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในบริเวณนี้เท่าใดนัก แต่โครงการขนส่งมวลชนของรัฐบาลที่คาดว่าจะมีผลโดยตรงต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยในบริเวณนี้คือ


1. โครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ที่ผ่านถนนศรีนครินทร์เกือบตลอดทั้งเส้นโดยเริ่มตั้งแต่ช่วงที่ตัดกับถนน ลาดพร้าวลงมาถึงแยกที่ตัดกับถนนเทพารักษ์

 

เมื่อปลายเดือนมีนาคมที่ผ่านมาคณะรัฐมนตรีอนุมัติโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) ระยะทางทั้งหมด 30.4 กิโลเมตรโดยเส้นทางนี้เป็นระบบรถไฟฟ้ารางเดี่ยว (Monorail) จำนวน 23 สถานี เงินลงทุนทั้งหมดประมาณ 54,644 ล้านบาท นอกจากนี้ พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา นายกรัฐมนตรีและหัวหน้าคณะรักษาความสงบแห่งชาติ (คสช.) ยังกำชับให้นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ฝ่ายเศรษฐกิจต้องรีบดำเนินการจัดหาผู้ดำเนินโครงการให้ได้ภายใน 2 เดือน

 

ซึ่งเส้นทางนี้จะช่วยให้ประชาชนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ตามแนวถนนลาดพร้าว พัฒนาการ และศรีนครินทร์ รวมทั้งประชาชนที่อยู่อาศัยในพื้นที่ฝั่งตะวันออกของกรุงเทพมหานครสามารถ เดินทางเข้าสู่กรุงเทพมหานครชั้นในได้สะดวกมากขึ้น รวมทั้งการเดินทางจากด้านเหนือลงไปทางด้านใต้ของกรุงเทพมหานคร เพราะต้นทางจะเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟใต้ดินลาดพร้าว ในปัจจุบันส่วนปลายทางก็เชื่อมกับสถานีสำโรงของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายแบริ่ง – สมุทรปราการ คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ภายในปีพ.ศ.2559 และมีกำหนดแล้วเสร็จประมาณปีพ.ศ.2563

 

หากการก่อสร้างโครงการเสร็จสมบูรณ์ย่อมส่งผลให้ราคาที่ดิน ที่อยู่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลืองปรับตัวสูงขึ้น รวมถึงน่าจะมีดีเวลลอปเปอร์อีกหลายรายที่เตรียมจะพัฒนาโครงการคอนโดราคาถูก เพื่อตอบโจทย์ดีมานท์ย่านชานเมืองฝั่งตะวันออก ที่เดิมทีเป็นตลาดแนวราบราคาปานกลางถึงสูง

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-YELLOW-LINE

เครดิตภาพ: http://pr-cr-mrta.blogspot.com/2013/08/blog-post_6539.html

สายสีเหลืองสถานีพัฒนาการ

โดยสถานีพัฒนาการจะมีความพิเศษคือ ได้รับการออกแบบให้ใช้โครงสร้างร่วมกับอุโมงค์ทางลอด เพื่อลดผลกระทบการเวนคืนที่ดิน และสามารถเชื่อมต่อไปยังแอร์พอร์ทลิงค์สถานีหัวหมากได้

 

ที่มา: https://www.youtube.com/watch?v=c_uxEa4dOE4

สถานีพัฒนาการ

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-STATION

2. รถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อนหรือ รถไฟชานเมืองสายตะวันออก-ตะวันตก เป็น ส่วนหนึ่งของโครงการระบบรถไฟชานเมือง (สายสีแดง) ซึ่งอยู่ภายใต้การดำเนินการของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) มีแนวเส้นทางตามเส้นทางรถไฟปัจจุบันจากทิสตะวันออกที่จังหวัดนครปฐม และมาสิ้นสุดทางทิศตะวันตกที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ระยะทางรวมทั้งสิ้น 127.5 กิโลเมตร โดยที่ในส่วนของการก่อสร้างช่วง ชุมทางตลิ่งชัน-สถานีกลางบางซื่อ ซึ่งได้ดำเนินการไปแล้ว 96.80 % มีการนำรถดีเซลรางมาเปิดให้บริการไปแล้ว แต่ประมาณปีพ.ศ.2562 จึงจะเปิดให้บริการแบบเต็มรูปแบบสำหรับเส้นทางในช่วงนี้

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-RED-LINE 

เส้นทางรถไฟชานเมืองสีแดงอ่อนนี้จะสามารถอำนวยความสะดวกให้ กับระชาชนที่อยู่อาศัยในปริมณฑลรอบๆ กรุงเทพมหานคร หรือว่าในพื้นที่กรุงเทพมหานครอบนอกให้สามารถเดินทางเข้ามาในกรุงเทพมหานคร ได้สะดวกง่ายดายมากยิ่งขึ้นในอนาคต โดยเส้นทางรถไฟชานเมืองสายสีแดง อ่อน ช่วงบางซื่อ – พญาไท – มักกะสัน – หัวหมาก จะมีการนำเข้าการประชุมของคณะรัฐมนตรีเพื่อทำการพิจารณาอนุมัติในเดือน พฤษภาคมนี้ และอาจจะเปิดประมูลได้ในเดือนสิงหาคม พ.ศ.2559

 

Supply คอนโดมีน้อย แต่ยอดขายยังสูงถึง 95%

 

เส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทางนี้คาดว่าจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทางทิศตะวันออกของกรุงเทพมหานครเป็นอย่างมาก เพราะ อาจทำให้รูปแบบของที่อยู่อาศัยในพื้นที่นี้เปลี่ยนไปคือมีโครงการ คอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้นอย่างแน่นอน ตามการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้ในหลายพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ทั่วกรุงเทพมหานคร ซึ่งปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้อาจจะไม่ได้มีจำนวนมากมายนัก แต่ก็มีความน่าสนใจในระดับหนึ่ง เนื่องจากว่ามีอัตราการขายสูงมากคือประมาณ 95% จากจำนวนยูนิตที่เปิดขายมาตั้งแต่ในอดีตจนกระทั่งปัจจุบัน

 

โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สี่แยกศรีนครินทร์ และพัฒนาการ ตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบันมีจำนวนทั้งหมดประมาณ 5,281 ยูนิตโดยโครงการส่วนใหญ่เปิดขายในช่วง 10 ปีที่ผ่านมานี่เอง ดังที่แสดงใน infographic ด้านล่าง

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION---CHART-ALL-CONDO

คอนโดมิเนียม ประมาณ 74% ของจำนวนคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้เปิดขายในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2550 เป็นต้นมา โดยเปิดขายมากที่สุดในช่วงประมาณปีพ.ศ.2553 – 2554 จากนั้นก็ลดลง จน กระทั่งปีพ.ศ.2558 ที่เริ่มมีโครงการเปิดขายขึ้นมาอีกรอบโดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมใน บริเวณนี้อยู่ที่ประมาณ 59,000 บาทต่อตารางเมตร หรือถ้าพิจารณาเป็นยูนิตแบบ 1 ห้องนอนขนาด 33 ตารางเมตรก็จะอยู่ที่ประมาณ 1.95 ล้านบาทต่อยูนิต

 

คอนโดมิเนียมที่ราคาไม่แรงมาก ยังคงเป็นตัวเลือกที่ทดแทนตลาดแนวราบได้ดี

 

โดยราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ค่อนข้างแตกต่างกัน เพราะราคาขายของคอนโดมิเนียมที่เปิดขายมาตั้งแต่ 10 ปีก่อนขึ้นไปจะมีราคาขายประมาณ 20,000 – 30,000 บาทต่อตารางเมตร ส่วน คอนโดมิเนียมที่เปิดขายล่าสุดในปีที่แล้วอยู่ที่ประมาณ 93,000 บาทต่อตารางเมตร โดยการปรับราคาขายของคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้มีการปรับขึ้นมาในช่วง 3 ปีที่ผ่านมาประมาณ 5 – 15% เท่านั้น (ยกเว้นโครงการใหม่ บางโครงการที่มีราคาเปิดตัวต่ำกว่า 60,000 บาทต่อตรม.ที่ราคาขายยังพอขึ้นไปต่อได้อีก) ยังไม่มากนักเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ แต่ราคาขายของคอนโดมิเนียมยังต่ำกว่าราคาขายของทาวน์เฮ้าส์ในบริเวณนี้ที่มีราคาขายอยู่ที่ประมาณ 3 – 5 ล้านบาท มากที่สุดทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้ยังคงได้รับความสนใจอยู่ตราบใดที่ยังมีราคาขายต่ำกว่าโครงการทาวน์เฮ้าส์

 

โดยอัตราการขายของโครงการที่อยู่อาศัยทุกรูปแบบในพื้นที่นี้ มีดังต่อไปนี้

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION---REST

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION---VER

อัตราการขายของโครงการบ้านจัดสรรต่างๆ ในพื้นที่นี้ต่ำกว่าคอนโดมิเนียมอย่างเห็นได้ชัด อาจจะเป็นเพราะว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมต่ำกว่าบ้านในโครงการจัดสรรค่อน ข้างมาก แต่ในอนาคตเมื่อโครงการเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลืองสร้างเสร็จก็น่าจะมีผลทำ ให้ราคาขายของคอนโดมิเนียมปรับเพิ่มขึ้นแน่นอน เพราะราคาขายของที่ดินจะต้องเพิ่มขึ้นจากนั้นก็ส่งผลให้ราคาขายของ คอนโดมิเนียมต้องเพิ่มขึ้นรวมทั้งมีผลต่อราคาขายของบ้านรูปแบบต่างๆ ในโครงการจัดสรรประเภทอื่นๆ ด้วยเช่นกัน

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION

Rich Park@Triple Station (ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น)

 

ด้วยการที่ทำเลศรีนครินทร์-พัฒนาการ เป็นทำเลที่มีอัตราการขายของคอนโดมิเนียมค่อนข้างสูงมาก และ Supply ใหม่ ที่อยู่ในระยะใกล้สถานีรถไฟฟ้ายังมีน้อย ดังที่ได้กล่าวไปแล้วในข้างต้น ล่าสุดบริษัท ริชี่ เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) ได้คว้าที่ดินแปลงงาม 4-1-14 ไร่ จุดตัดของรถไฟฟ้า 3 สาย ติดรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีพัฒนาการ ใกล้แอร์พอร์ตลิงค์ และรถไฟฟ้าชานเมืองสายสีแดงอ่อน เพื่อพัฒนาโครงการ High Rise สูง 37 ชั้น จำนวน 1,084 ยูนิต สไตล์ Modern Resort โดยใช้ชื่อโครงการว่า “Rich Park@Triple Station (ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น)” พร้อมรองรับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยด้วยโครงการ Mixed Use แยกอาคาร อยู่ภายหน้าโครงการ สร้างความสะดวกสบายให้กับลูกบ้านในอนาคต

 

สำหรับบริษัท ริชี่ เพลส 2002 จำกัด (มหาชน) ถือว่าเป็นบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ที่เพิ่งจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ไปเมื่อปี 2557 โดยในอดีตที่ผ่านมาจุดแข็งของโครงการคอนโดภายใต้พอร์ต โฟลิโอ ของ ริชี่ นั้นล้วนแล้วแต่เป็นคอนโดที่อยู่ในเซกเมนท์อีโคโนมี ราคาต่ำกว่าตารางเมตรละ 80,000 บาท เน้นไปที่ทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย โดยเฉพาะทำเลเกาะรถไฟฟ้าสายสีม่วง โดยในระยะหลังบริษัทฯ ได้เริ่มที่มีการปรับภาพลักษณ์ และขยายธุรกิจไปสู่เซกเมนต์ใหม่ๆ ภายใต้แบรนด์แฟลกชิพอย่าง The Rich

 

Richy กับการ “ปรับ” “เปลี่ยน” “แปลง” เพื่ออนาคตที่มั่นคงในวงการอสังหา

 

ในปีนี้ ริชี่ เพลส เริ่มต้นการรุกสู่ตลาดบนด้วยการเปิดตัวโครงการ The Rich นานา ซึ่งถือว่าเป็นโครงการในระดับตารางเมตรละ 2 แสนบาทเป็นโครงการแรกของบริษัท จากนั้นในเดือนพฤษภาคมนี้ บริษัทฯก็ได้เตรียมที่จะเปิดตัวโครงการที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากที่สุดที่เท่าเคยพัฒนามาอย่างโครงการ ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น

 

ถึงแม้ว่าจะเป็นทำเลที่เป็นส่วนต่อขยายของรถไฟฟ้า ซึ่งก็ยังไม่แน่ใจว่าโครงการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองนี้จะสร้างเสร็จสมบูรณ์ในช่วงปีไหน แต่การที่ทางริชี่ เลือกที่จะเปิดโครงการใหม่ ในราคาที่อัพกว่าที่เคยพัฒนามาเยอะ ความท้าทายที่ยิ่งใหญ่ก็คือจะทำอย่างไรให้โครงการทั้งสองนี้ ได้รับการตอบรับที่ดีจากลูกค้า ทั้งในส่วนของลูกค้าเจ้าประจำ และลูกค้าใหม่ที่ค่อนข้างโอเค และให้การยอมรับกับทำเลอย่างนานา และศรีนครินทร์

 

จากข้อมูลที่ได้กล่าวไปแล้วในเรื่องของอัตราการขาย และราคาขายของคอนโดในทำเลศรีนครินทร์-พัฒนาการ ว่ามีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาอย่างต่อเนื่อง และอัตราการดูดซับก็ค่อนข้างสูง จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ทางริชี่ฯจะก้าวเข้ามาเป็นหนึ่งในผู้เล่นรายใหม่ ต่อจากเจ้าตลาดอย่าง LPN และดีเวลลอปเปอร์น้องใหม่อย่างแบรนด์ แดน ลิฟวิ่ง และอัสสกาญจน์เพลส แต่สิ่งที่จะต้องจับตามองต่อไปก็คือ ริชพาร์ค@ทริปเปิ้ล สเตชั่น จะขายในราคาเริ่มต้นกี่บาท และการวางเลย์เอ้าท์ห้องที่เป็นห้องขนาดเล็ก 28-34 ตรม. ไม่มีห้องแบบ 2 ห้องนอนจะถูกใจกลุ่มลูกค้าเจ้าถิ่นมากน้อยแค่ไหน

RICHPARK-@-TRIPLE-STATION-INFO

richpark1 richpark2

ลงทะเบียนเพื่อรับข้อมูลและสิทธิพิเศษเพิ่มเติมได้ที่

http://www.rp.co.th/microsite/th/project/index/RICH_PARK__TRIPLE_STATION_/11

 

หรือโทร 02-886-1817



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

น้ำขึ้นให้รีบตัก! ฤดูฝนคือนาทีทองของคนซื้อบ้านและคอนโดมิเนียม

การตรวจรับบ้านและคอนโดสำหรับผู้ซื้อในฤดูฝนคือยอดเยี่ยม ขั้นตอนการตรวจรับบ้านและคอนโดนั้นมีความสำคัญมากสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย เพราะถ้าตรวจไม่ละเอียด ตรวจผิดพลาด หรือมองข้ามข้อบกพร่อง หรือถูกเชิญ... อ่านต่อ




Condo Man พรีวิว “THE ESSE SUKHUMVIT 36” ….พร้อมภาพมุมสูงจาก drone

ย้อนอดีตไปไม่กี่ปี ที่ดินแปลงสวยปากซอยสุขุมวิท 36 ขนาด 7 ไร่กว่าติดสถานี bts ทองหล่อ เป... อ่านต่อ

Facility 23 อย่าง มีอะไรบ้างที่คนคอนโดอยากได้ แต่ไม่ค่อยมีให้เห็นกัน

เหตุผลของการมาอยู่คอนโดมิเนียมก็คือเพื่อความสะดวกสบายขั้นสูงสุด ไหนๆ อุตส่าห์ยอมมาอยู่ใ... อ่านต่อ

“548 Ploenchit” อาคารแห่งอนาคตของไรมอนแลนด์

ณ ที่ดิน 6ไร่ 28ตารางวา ติดถนนเพลินจิต ตรงข้ามห้างเซนทรัลเอมบาสซี่ ใกล้สถานีรถไฟฟ้าbts ... อ่านต่อ

คุณภัคริน ทัตติพงศ์ กรรมการผู้จัดการกลุ่มธุรกิจคอนโดมิเนียม 2 บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) มอบรถยนต์ Suzuki Swift RX-II มูลค่า 599,000 บาท ให้แก่คุณอุทัย ภิรมย์รื่น ลูกค้าผู้โชคดีที่ได้รับรางวัลใหญ่จาก “พลัมคอนโด แจ้งวัฒนะ สเตชั่น เฟส 1” ในแคมเปญ “แวะชมลุ้นทอง แวะจองลุ้นสวิฟท์” ที่พฤกษา คิดสร้างสรรค์ เพื่อมอบสิทธิพิเศษสูงสุดให้แก่ลูกค้า ซึ่งแคมเปญนี้สามารถทำให้ปิดการขายโครงการเฟส 1 ได้ภายใน 2 วัน สำหรับลูกค้าที่สนใจ “พลัมคอนโด แจ้งวัฒนะ สเตชั่น” คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ พิเศษ! ห้องหลุดดาวน์แบบ 1 ห้องนอน เริ่มเพียง 1.25 ล้านบาท และฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน รวมมูลค่าสูงสุด 200,000 บาท สอบถามข้อมูลเพิ่มเติมโทร. 1739 หรือคลิก www.pruksa.com