PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลหลังสวน

เกริก บุณยโยธิน 02 February, 2018 at 06.00 am

ไม่ว่าจะผ่านไปกี่ยุคกี่สมัย เราก็มักจะได้เห็นข้อมูลจากเกือบทุกสำนักวิจัยด้านข้อมูลอสังหาฯ ที่ล้วนแต่ให้ความสำคัญของย่านๆหนึ่งที่เรียกว่า Central Lumpini” ว่าเป็นหนึ่งในย่านที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ยคอนโดที่สูงอย่างต่อเนื่องทุกปี จนกลายเป็นย่านหลักที่ถูกนำมา Benchmark กับทำเลสำคัญอื่นๆในเรื่องของดัชนีราคาของคอนโดในกลุ่ม High-End ขึ้นไป

ซึ่งนิยามของย่าน Central Lumpini District นั้นประกอบไปด้วยถนนสำคัญ 4 เส้นได้แก่ ถนนหลังสวน ถนนชิดลม ถนนวิทยุ เพลินจิต และบางทีอาจรวมถึงริมถนนพระรามสี่ช่วงตัดถนนสาทร (แต่ในช่วงที่ผ่านมาบริเวณนี้แทบไม่มี supply คอนโดใหม่เกิดขึ้นมาเลย จะมีก็แต่บริเวณศาลาแดง ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของย่านสีลม)

 

ส่วนย่านหลังสวนที่เราเรียกกันติดปากมานานนั้นแท้จริงแล้วคือ พื้นที่ที่อยู่ด้านหลังสวนลุมพินีซึ่งเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ใจกลางกรุงเทพมหานคร อยู่ในพื้นที่ CBD เป็นจุดกึ่งกลางระหว่างย่านสุขุมวิทและสีลม ย่าน Commercial & Financial District ที่สำคัญของกรุงเทพฯ มีเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ผ่าน ทั้งจากทางด้านถนนพระรามสี่ และราชดำริ เรียกได้ว่าเป็นสวนสาธารณะที่มีทำเลดีมากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร


ย่านหลังสวนยังเป็นย่านที่ได้ชื่อว่าเป็นย่านที่อยู่อาศัยระดับไฮเอนด์ด้วยลักษณะทางกายภาพที่สำคัญคืออยู่ใกล้สวนลุมพินีเพียงแค่การเดินไม่กี่นาที ใกล้แหล่งช้อปปิ้งระดับโลกขนาดใหญ่หลายแห่ง เดินทางเชื่อมต่อไปยังย่าน CBD สำคัญได้หลายเส้นทาง และที่สำคัญที่สุดคือเป็นย่านที่แทบจะไม่สามารถหาที่ดินแบบ Freehold เพื่อพัฒนาโครงการคอนโดขนาดใหญ่ High Rise ได้อีกแล้ว โดยหากนับเฉพาะคอนโดจากแบรนด์ที่มีชื่อเสียงในระดับโลก มีราคาที่แพงแสนแพง เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติ ก็ล้วนแล้วแต่ปักหมุดในย่านหลังสวน-วิทยุ-ชิดลม แทบทั้งสิ้น

 

ถนนหลังสวนสามารถเดินทางเชื่อมต่อไปยังถนนวิทยุ เพลินจิต และถนนชิดลมได้อย่างง่ายดาย โดยการเดินเท้าและขับรถ ซึ่งย่านวิทยุ-ชิดลมเป็นย่านที่มีความสงบร่มรื่น ที่ดินส่วนใหญ่เป็นของสถานฑูตชั้นนำหลายแห่ง อีกทั้งยังเชื่อมต่อไปยังย่าน CBD อย่างสาทร เพลินจิต รวมถึงมี Central Embassy ซึ่งเป็นศูนย์รวม Flagship Store ของสินค้าแบรนด์เนมชั้นนำทั่วโลก และมาพร้อมกับโรงแรมระดับ 5 ดาวอย่าง Park Hyatt Bangkok, Renaissance และ Grand Hyatt Erawan

เครดิตภาพ: http://www.centralembassy.com/park-hyatt/

 

ในขณะที่ถนนคู่ขนานกันอย่างถนนราชดำริ ก็นับว่าเป็นสุดยอด Residential Area ในกทม. ด้วยองค์ประกอบอันเป็นที่สุดทั้งการเดินทาง ความสะดวกสบาย การใช้ชีวิตอย่างเหนือระดับ ใกล้ห้างแบรนด์เนมหลายแห่ง เป็นที่นิยมของชาวต่างชาติโดยเฉพาะชาวเอเชีย และนักธุรกิจระดับ A-List ของเมืองไทย ใกล้ทั้งแหล่งทำงานย่านชิดลม เพลินจิต และหลังสวน เห็นวิวพื้นที่สีเขียวขนาดใหญ่สองฝั่งคือ ราชกรีฑาสโมสร และสวนลุมพินี

เครดิตภาพ: http://www.raimonland.com/en/Ourbusiness/Residential/185_Rajadamri

 

หลังสวน: ย่านไฮเอนด์ สตรีท ที่พื้นที่ส่วนใหญ่เป็น Leasehold

 

ย่านหลังสวนนี้เป็นพื้นที่มีโครงการที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียม และอพาร์ทเมนท์ อยู่ไม่น้อยและโครงการส่วนใหญ่ก็เป็นโครงการที่บอกขายแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี โดยที่หลายโครงการมีสัญญาเช่าเหลืออยู่อีกไม่มากนัก เพราะเป็นโครงการที่เปิดขายมาเกือบจะ 30 ปีแล้ว ที่ดินส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้เป็นกรรมสิทธิ์ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ดังนั้นจึงไม่สามารถขายออกไปได้ และมีผลต่อเนื่องให้โครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบใดก็ตามที่พัฒนาบนที่ดินบริเวณนี้จำเป็นต้องมีรูปแบบการขายที่ไม่ขัดกับเงื่อนไขข้อนี้

 

โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในพื้นที่นี้จึงเป็นโครงการที่ขายแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปี (Leasehold) นอกจากนี้ในพื้นที่นี้ยังมีโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ อีกมากมาย โดยเฉพาะโรงแรม และเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ ซึ่งอาจจะเรียกได้ว่าย่านนี้เป็นย่านที่มีโรงแรมระดับ 5 ดาวอยู่มากที่สุดในกรุงเทพมหานครเลยก็ว่าได้ เพราะมีโรงแรมระดับ 5 ดาวอยู่ทั้งหมด 12 แห่งรวมแล้ว 3,400 ห้องอีกทั้งมีเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์อีกไม่น้อยกว่า 3,468 ยูนิตจากทั้งหมด 26 แห่ง และเป็นเซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ระดับเกรด A และ B ทั้งหมด

 

พื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่มีชาวต่างชาติพักอาศัยอยู่มากที่สุดแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานครมาตั้งแต่สมัยหลายสิบปีก่อนในยุคที่กทม.ยังไม่ค่อยมีอาคารสูงเกิดขึ้นเท่าไหร่นัก โดยเฉพาะชาวตะวันตก อาจจะเป็นเพราะว่าเป็นพื้นที่ที่มีสถานฑูตสำคัญๆ หลายประเทศตั้งอยู่ทั้งสหรัฐอเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น และออสเตรเลีย โครงการคอนโดมิเนียมใดก็ตามที่อยู่ในพื้นที่นี้และขายแบบเป็นกรรมสิทธิ์ขาด (Freehold) จะสามารถปิดการขายได้อย่างรวดเร็ว เพราะว่าเป็นรูปแบบโครงการที่มีไม่มากนักโดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวถนนวิทยุ ราชดำริ หลังสวน แต่หลายโครงการที่อยู่ในพื้นที่ข้างเคียงก็ได้รับการตอบรับที่ดีเช่นกัน เช่น พื้นที่ในซอยร่วมฤดี ซอยนายเลิศ หรือริมถนนเพลินจิตเป็นต้น

 

อาคารอพาร์ทเมนท์ Ambassador’s Court อันมีสีสันสะดุดตา ในซอยหลังสวน ก็เป็นหนึ่งในอาคารสูงแห่งแรกๆในกทม.ยุคเกือบ 50 ปีมาแล้ว โดย Duplex Penthouse ของอาคารแห่งนี้เป็นที่พักอาศัยของคุณสุมณี คุณะเกษม โดยเรียก Sky Villa แห่งนี้ว่า “มณีมณฑ์ชา”

Sindhorn Village สุนทรียภาพแห่งการใช้ชีวิตพร้อมสวนขนาดใหญ่ แห่งใหม่ย่านหลังสวน

 

โดยในยุคปัจจุบันพื้นที่ส่วนใหญ่ของย่านหลังสวนกำลังถูก Re-Development ให้มีความหลากหลาย และน่าอยู่มากยิ่งขึ้น เพื่อรองรับความต้องการของกลุ่ม Millionaire ที่ยังคงถวิลหาสิ่งที่ดีที่สุดในการใช้ชีวิตรวมถึงกลุ่มเศรษฐีวัยรุ่นยุค Millennials ที่ lifestyle มีความซับซ้อน ทันสมัยตามเทรนด์ดิจิทัล และมักจะมี Passion ที่แยกกันไม่ออกจะหว่างการทำงานและการใช้ชีวิต นำโดย บริษัท สยามสินธร จำกัด ที่ได้พัฒนาโครงการอสังหาฯภายใต้ชื่อ “สินธร วิลเลจ” (เดิมชื่อ หลังสวน วิลเลจ) โครงการ Mixed Use ที่ยิ่งใหญ่ที่สุดในย่านหลังสวน-ชิดลม-ต้นสน มูลค่า 26,000 ล้านบาท ที่มีสยามสินธร บริษัทในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ เป็นทั้งผู้พัฒนาและเจ้าของที่ดิน ที่มีแนวคิดในการพัฒนาสังคมที่ยั่งยืนแห่งการพักอาศัย บนพื้นที่กว่า 56 ไร่ ประกอบไปด้วยโครงการคอนโดแบบ Leasehold 30 ปี อย่าง Sindhorn Residence, Sindhorn Tonson, Sindhorn Lumpini และ Sindhorn L รวมไปถึงโรงแรม 5 ดาวขนาดใหญ่, พิพิธภัณฑ์, Walking Street และ Commercial & Retail Space ตลอด 2 ฝั่งของถนนหลังสวน

 

ภายในโครงการมีการวางผังและกำหนดองค์ประกอบ โดยเน้นให้ความสำคัญกับคุณภาพชีวิตที่ดีของผู้อยู่อาศัยทั้งภายในและรอบโครงการ คำนึงถึงทัศนียภาพของเมือง ให้ชุมชนและสังคมรอบข้างได้ประโยชน์จากการจัดสรรพื้นที่ให้ใช้ร่วมกันอย่างเกื้อกูล ไม่สร้างปัญหาจราจร มีมาตรฐานการออกแบบและก่อสร้างสูงสุด เลือกใช้วัสดุและอุปกรณ์ที่มีคุณภาพสูง อาคารประหยัดพลังงานและรักษาสิ่งแวดล้อมตามมาตรฐาน LEED (Leadership in Environmental and Energy Design) พร้อมจัดพื้นที่สีเขียวที่เป็นสวนขนาด 14 ไร่ (Super Green) อยู่กลางพื้นที่โครงการ ทำให้ผู้อยู่อาศัยอยู่กลางพื้นที่โครงการ ทำให้ผู้อยู่อาศัยและชุมชนได้รับความโปร่ง โล่ง สบายท่ามกลางสวน “ลิฟวิ่งอินเดอะพาร์ค” (Living in the Park) โดยคาดว่าจะแล้วเสร็จทั้งโครงการในปี 2562

ทั้งนี้สิ่งหนึ่งที่จะช่วยเปลี่ยนพื้นฐานของย่านหลังสวนให้ไปไกลมากกว่าเดิมไม่ได้หยุดเพียงแค่การพัฒนาโครงการสินธร วิลเลจ แต่ยังรวมไปถึงการดำเนินการเวนคืนที่ดินตรงท้ายถนนต้นสนติดกับฝั่งถนนสารสินโดยกทม. เพื่อมุ่งหวังที่จะเพิ่มความหลากหลายในการเดินทางในย่านนี้ให้สะดวกยิ่งขึ้นกว่าเดิม โดยหลังจากการปรับปรุงถนนและทัศนียภาพซอยต้นสนจะสามารถเข้าออกได้ทั้งจากทางฝั่งถนนเพลินจิต และถนนสารสิน จากเดิมที่สามารถเข้าออกได้เพียงแค่ถนนเพลินจิตเพียงเส้นทางเดียว และยังมีความกว้างของถนนที่มากกว่าเดิมอีกเท่าตัว จากการร่วมพัฒนาโดยโครงการสินธร วิลเลจ พูดง่ายๆก็คือการอัพเกรดของถนนต้นสนนี้จะทำให้ทุกโครงการในย่านหลังสวน สามารถเดินทางเชื่อมต่อกันได้ง่ายมากๆทั้งทางถนนหลังสวน ถนนสารสิน ถนนชิดลม และถนนต้นสน

อาคาร 140 Wireless Road ที่ถูกพัฒนาบนที่ดินกรรมสิทธิ์ของอาคารเคี่ยนหงวน ด้านติดถนนวิทยุ ก็จะเป็นอาคารใหม่อีกครั้งที่มีรูปแบบการใช้งานในแบบ Mixed Use มีไฮไลท์เป็นคอนเสิร์ต Hall

นอกจากนี้ในพื้นที่ใกล้เคียงกันยังมีโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทยของบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท เฟรเซอร์ส  เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด (FCL) ในเครือทีซีซี ใช้ชื่อว่า ‘One Bangkok’ (วัน แบงค็อก) ที่พัฒนาบนที่ดินขนาด 104 ไร่ มีมูลค่าการลงทุนมากกว่า 120,000 ล้านบาท จะเป็นโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยภาคเอกชนที่มีขนาดใหญ่ที่สุดเท่าที่เคยมีมาในประเทศไทย พื้นที่อาคารรวมอยู่ที่ประมาณ 1.83 ล้านตารางเมตร และจะกลายเป็นแลนด์มาร์คระดับโลกแห่งใหม่ เมื่อส่วนแรกของโครงการเปิดให้บริการในปี พ.ศ. 2564

โดยโครงการนี้ ประกอบไปด้วย

1. อาคารสำนักงานเกรด A ที่จะสร้างตามมาตรฐาน LEED และ WELL

2. โรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวจำนวน 5 โรงแรม

3. ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury 3 อาคาร

4. ร้านค้าปลีก และพื้นที่ทำกิจกรรมที่หลากหลายและครบครัน

5. พื้นที่กิจกรรมและศิลปะวัฒนธรรม ขนาด 10,000 ตารางเมตร

6. ทางเดินกว้างมากกว่า 40 เมตร ที่เขียวชะอุ่มร่มรื่นและสวยงามเลาะรอบโครงการทางฝั่งถนนวิทยุและถนนพระราม 4

ณ ปัจจุบัน รายละเอียดของโซนต่างๆ ภายในโครงการอาจจะยังไม่มีการระบุออกมาเป็นที่แน่ชัดนักโดยโครงการนี้มีกำหนดสร้างเสร็จช่วงปีพ.ศ.2568 โดย โครงการในส่วนของเฟสที่ 1 จะมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2563 ซึ่งพื้นที่ถนนพระรามสี่ ยังมีโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ที่น่าสนใจอีก เช่น สามย่านมิตรทาวน์ และ The PARQ ของกลุ่มทีซีซีที่อยู่บริเวณแยกสามย่านและคลองเตยตามลำดับ อีกทั้งยังมีโครงการมิกซ์-ยูสของดุสิตธานี และเซ็นทรัลตรงแยกศาลาแดงที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่ค้าปลีก และอาคารสำนักงานอีก นอกจากนี้ในตอนเหนือของพื้นที่นี้ยังมีที่ดินขนาดใหญ่ที่เป็นที่ดินของสถานฑูตอังกฤษที่เปิดประมูลไปก่อนหน้านี้ โดยเป็นกลุ่มเซ็นทรัล และ ฮ่องกง แลนด์ ที่เป็นผู้ชนะการประมูลที่ดินไปด้วยจำนวนเงินถึง 18,900 ล้านบาท และโครงการ Wellness Center ของกลุ่ม BDMS ที่เริ่มการพัฒนาไปแล้วส่วนหนึ่ง เรียกได้ว่าพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงที่สุดของกรุงเทพมหานครเลยก็ว่าได้

รอบๆย่านหลังสวนนี้ยังมีโรงพยาบาลทั้งของรัฐบาลและเอกชนรวมไปถึงสถาบันการศึกษาตั้งแต่ระดับแรกเริ่มขึ้นมาถึงระดับอุดมศึกษา อย่างโรงเรียนมาแตร์เดอีวิทยาลัย และ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย รวมไปถึงอาคารสำนักงานที่มีพื้นที่รวมกันมากกว่า 750,000 ตารางเมตร อีกทั้งยังมีโครงการค้าปลีกขนาดใหญ่อยู่อีกหลายแห่งหรือร้านอาหารหลากหลายรูปแบบในพื้นที่โดยรอบ โดยปัจจัยสำคัญที่เป็นตัวเร่งราคาของคอนโด Super Luxury ในย่านนี้คือที่ดินส่วนใหญ่เป็นแบบ Leasehold ดังนั้น ศักยภาพในปัจจุบันก็สูงอยู่แล้วยิ่งถ้าในอนาคตเมื่อโครงการขนาดใหญ่ข้างต้นแล้วเสร็จศักยภาพยิ่งมากขึ้นกว่าปัจจุบันอย่างแน่นอน

 

คอนโดมิเนียมรวมตั้งแต่ในอดีตเป็นต้นมาในพื้นที่นี้สามารถแบ่งออกเป็น 3 พื้นที่ คือหลังสวน ชิดลม และวิทยุ

 

ถ้านับตั้งแต่ในอดีตเป็นต้นมา จำนวนคอนโดมิเนียมรวมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 9,080 ยูนิตโดยอยู่ในโซนหลังสวนมากที่สุด คือประมาณ 4,215 ยูนิตคิดเป็น 46% และส่วนใหญ่เป็นโครงการที่ขายแบบสิทธิการเช่าระยะยาว 30 ปีซึ่งส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีอายุหรือสร้างเสร็จมากกว่า 10 ปีขึ้นไปทั้งสิ้น ดังนั้น ราคาขายต่อยูนิตจึงไม่สูงมากหลายยูนิตบอกขายกันในราคาต่ำกว่าราคาขายของโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์เกินครึ่งเพราะว่าระยะเวลาในสัญญาเช่าเหลืออยู่ไม่มากแล้วนั่นเอง

 

ในการวิเคราะห์ตลาดในพื้นที่นี้นั้นขอวิเคราะห์โดยใช้ข้อมูลโครงการที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็นต้นมาเพื่อได้ข้อมูลที่มีความทันสมัยโดยเฉพาะในเรื่องของราคาขาย โดยจากการสำรวจโครงการในพื้นที่นี้นั้นพบว่ามีโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็นต้นมาในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 5,194 ยูนิต โดยแบ่งออกตามโซนต่างๆ ได้ดังนี้

โซนชิดลมมีโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตอยู่ 2 โครงการ ดังนั้นจำนวนยูนิตรวมในโซนนี้จึงมีมากที่สุดคิดเป็นสัดส่วนประมาณ 68% มีโครงการที่ขายแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีอยู่ 5 โครงการจำนวนรวมทั้งหมด 639 ยูนิตหรือคิดเป็นประมาณ 12% ซึ่งมีสัดส่วนที่น้อยกว่าในอดีตมากมายนัก เพราะถ้าเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ 10 ปีขึ้นไปอาจจะมีสัดส่วนของโครงการที่ขายแบบสัญญาเช่าระยะยาว 30 ปีมากกว่า 90% ของโครงการทั้งหมด แต่โครงการส่วนใหญ่ที่ขายในพื้นที่นี้ทั้ง 3 โซนอาจจะมีจำนวนยูนิตต่อโครงการไม่มากนัก เพราะมีไม่กี่โครงการเท่านั้นที่อยู่ติดถนนสายหลัก ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยหรือถนนสายรอง

 

ราคาขายเฉลี่ยปัจจุบันของทุกพื้นที่ถ้านับเฉพาะโครงการที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ซึ่งเปิดขายตั้งแต่ปีพ.ศ.2552 เป็นต้นมาอยู่ที่ประมาณ 228,250 บาทต่อตารางเมตร อาจจะดูไม่สูงเพราะว่ามีโครงการหลายระดับอยู่ในทำเลนี้ แต่ถ้าพิจารณาจากการปรับขึ้นของราคาขายพบว่ามีการปรับขึ้นค่อนข้างมากในช่วงตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 เป็นต้นมา ดังกราฟด้านล่าง

ราคาขายโดยเฉลี่ยปรับขึ้นปีละประมาณ 7 – 15% ต่อปีในช่วงปีพ.ศ.2557 – 2559 เพราะโครงการที่เปิดขายในช่วงนี้มีหลายโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร แต่พอมาปีพ.ศ.2560 มีการปรับขึ้นมากกว่า 20% เพราะมีโครงการราคาแพงที่มีราคาขายเริ่มต้นมากกว่า 550,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายและราคาขายของโครงการที่อยู้ในพื้นที่ก็ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกันส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่สูงขึ้นแบบชัดเจนมาก แต่ถ้าแบ่งออกตามโซนต่างๆ ทั้ง 3 โซนจะพบว่าราคาขายเฉลี่ยของแต่ละโซนนั้นแตกต่างกันพอสมควร เช่น

แม้ว่าจะมีโครงการราคาแพงเปิดขายอยู่ในโซนวิทยุแต่ก็ยังมีอีกหลายโครงการที่อยู่ในซอยย่อยต่างๆ ในโซนนี้ ซึ่งมีราคาขายต่ำกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรค่อนข้างมาก ส่งผลให้ราคาขายเฉลี่ยดูไม่ได้แตกต่างจากโซนอื่นๆมากนัก ซึ่งก็ด้วยเหตุผลเดียวกันที่ทำให้ราคาขายเฉลี่ยในโซนชิดลมกับหลังสวนไม่ได้สูงแบบที่หลายคนคิด แต่ราคาขายของทั้ง 3 โซนนี้จะปรับเพิ่มขึ้นมากกว่านี้อย่างแน่นอน เพราะราคาที่ดินในพื้นที่นี้ปรับขึ้นค่อนข้างมากยิ่งถ้ามีการซื้อขายกันในราคามากกว่า 3 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้วตามที่เป็นข่าวในช่วงปลายปีพ.ศ.2560 ยิ่งทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้ราคาสูงขึ้นไปอีก โครงการที่จะเปิดขายหลังจากนี้ก็จะมีราคาขายสูงขึ้นตามไปด้วยเช่นกัน แม้ว่าราคาขายเฉลี่ยของทั้ง 3 โซนจะมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรแต่ก็ได้รับความสนใจมากเพราะอัตราการขายเฉลี่ยของทั้ง 3 โซนนั้นมากกว่า 88% มียูนิตเหลือขายอยู่ไม่มากนักในปัจจุบัน แต่ถ้าแยกออกตามโซนต่างๆ ในพื้นที่ อัตราการขายเฉลี่ยก็สูงมากเช่นกัน

อัตราการขายเฉลี่ยของทุกโซนมากกว่า 88% ทั้งนั้น โดยเฉพาะในโซนวิทยุที่ครอบคลุมถนนวิทยุและซอยร่วมฤดีนั้นมีอัตราการขายเฉลี่ยมากที่สุดคือประมาณ 93%  เพราะไม่มีโครงการใหม่ที่มีขนาดใหญ่มาหลายปีแล้ว โครงการที่เปิดขายใหม่ในปีพ.ศ.2561 ก็เป็นโครงการขนาดไม่ใหญ่มากและมีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง แต่สำหรับโซนชิดลมที่แม้จะมีโครงการขนาดใหญ่เปิดขายแต่ก็ได้รับการตอบรับที่ดีมีอัตราการขายสูง แต่โครงการที่อยู่ในซอยขนาดเล็กในโซนนี้กลับไม่เป็นที่สนใจมากนักส่งผลให้อัตราการขายเฉลี่ยในโซนนี้ต่ำกว่าโซนอื่นๆ มียูนิตเหลือขายเยอะที่สุดแต่ก็ไม่กี่ร้อยยูนิตซึ่งถือว่าน้อยมากเช่นกันเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ และนับวันจะมีโครงการเปิดขายใหม่ลดลงทุกปีๆ

 

พื้นที่หลังสวนรวมไปถึงพื้นที่โดยรอบนั้นเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูงมากอยู่ในปัจจุบันและถ้าโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ต่างๆ ในพื้นที่นี้โดยรอบนั้น สร้างเสร็จหรือเพียงแค่เปิดให้บริการบางโครงการ บางส่วนก็จะมีผลทำให้ศักยภาพของพื้นที่นี้มีมากขึ้นไปอีก และสามารถพูดได้ว่าพื้นที่นี้เป็นพื้นที่ที่มีศักยภาพที่สุดในกรุงเทพมหานคร เป็นพื้นที่ที่มีความน่าสนใจ โดดเด่น รวมไปถึงมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวมากที่สุดของกรุงเทพมหานคร เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินสูงที่สุด ไม่ใช่แค่เรื่องของการที่ที่ดินแบบ Freehold มีน้อยเพียงอย่างเดียว แต่เป็นเพราะว่าเมื่อตั้งราคาขายแพงแล้วยังมีคนสนใจซื้อต่างหากที่ทำให้ราคาที่ดินในพื้นที่นี้มีราคาขายสูงกว่าพื้นที่อื่นๆ ในกรุงเทพมหานคร โครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงได้รับความสนใจมาโดยตลอด ยิ่งถ้าเป็นโครงการคอนโดมิเนียมที่ขายแบบกรรมสิทธิ์ในโซนหลังสวนด้วยแล้วยิ่งมีความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกเพราะที่ดินในรูปแบบนี้มีน้อยลง และราคาขายที่ดินสูงขึ้นต่อเนื่องโครงการที่เปิดขายในอนาคตก็ย่อมจะมีราคาขายสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกัน 

 

MUNIQ LANGSUAN (มิวนีค หลังสวน) สุดยอดโครงการคอนโด High Rise แบบ Freehold ใจกลางย่านหลังสวน

อย่างที่เราทราบกันดีว่าย่านหลังสวนกำลังจะถูก Re-development ขึ้นมาใหม่ ให้มีความหลากหลายในการใช้ชีวิตแบบ Upscale มากขึ้นกว่าเดิม ซึ่งเมื่อโครงการทั้งหมดดังที่กล่าวมาถูกพัฒนาเสร็จเรียบร้อยแล้วก็แน่นอนว่าจะช่วยดึงดูดกลุ่มคนทั่วโลกที่มีรสนิยมในการใช้ชีวิตเหนือระดับให้มาพักอาศัยในย่านนี้มากขึ้น แต่ Supply คอนโดส่วนใหญ่ที่อยู่ในย่านนี้ก็มักจะเป็นคอนโดในรูปแบบ Leasehold ซึ่งก็อาจจะไม่ค่อยตอบโจทย์กลุ่มเศรษฐีคนไทยหลายรายที่มองหากรรมสิทธิ์ในการถือครองทรัพย์สิน และหากจะมองหาคอนโด Freehold ก็คงจะต้องไปหาซื้อห้องรีเซลของโครงการอื่นๆที่อยู่โดยรอบ แต่ค่ายดีเวลลอปเปอร์ยักษ์ใหญ่ที่มีชื่อเสียงในตลาดคอนโด Luxury ก็ทำเรื่องสุดเซอร์ไพร์สโดยการประกาศเปิดตัวโครงการ MUNIQ LANGSUAN (มิวนีค หลังสวน) โครงการคอนโด Freehold สูง 28 ชั้น จำนวนแค่ 166 ยูนิต บนพื้นที่ 1-1-66.5 ไร่ บนถนนต้นสนตัดถนนสารสิน ซึ่งนับว่า เป็นคอนโด Freehold หนึ่งเดียว ที่อยู่ท่ามกลางคอนโด Leasehold อย่างแท้จริง แถมยังมีแพคเกจราคาขายที่ค่อนข้าง Competitive มากกว่า

ด้วยการที่โครงการ MUNIQ LANGSUAN เป็นโครงการที่สร้างเสร็จหลังจากการเปิดใช้งานถนนต้นสนตัดใหม่ไปแล้ว (เปิดใช้งานเดือนกพ. 2018) จึงทำให้ผู้เป็นเจ้าของสามารถเชื่อมต่อการเดินทางจากถนนเพลินจิต – ชิดลม – หลังสวน-สารสิน ได้ง่ายมากกว่าเดิม ตัวโครงการยังอยู่ใกล้กับสวนลุมพินีเพียงแค่เดินข้ามถนนไม่เกิน 100 เมตร โดยห้องบางส่วนยังได้รับวิวพื้นที่สีเขียวและทะเลสาปสวยๆของสวนลุมพินีเช่นกัน นับว่าเป็นคอนโดระดับ Luxury เพียงไม่กี่คอนโดที่สามารถ take view แบบนี้ได้

MUNIQ LANGSUAN ยังมีจุดขายด้วยการมีห้องเริ่มต้นขนาด 1 ห้องนอน 50-78 ตรม.ซึ่งเป็นขนาดที่หาได้ยากสำหรับคอนโด Freehold ในย่านนี้ พร้อมด้วยที่จอดรถแบบ Automatic Parking ถึง 197  คัน และพื้นที่ส่วนกลางลอยฟ้าที่เยอะมาก กระจายตัวไปตามชั้นต่างๆ ตั้งแต่ชั้น 1 จนถึงชั้น 28

MUNIQ LANGSUAN พร้อมเปิด Pre-sale แล้วในวันที่ 10-11 ก.พ. 2561 ที่ MA MAISON-NAI LERT PARK HERITAGE HOME 10.00 -17.00 HRS.

 

ลงทะเบียนรับส่วนลดได้ที่ https://goo.gl/UC95xM

สอบถามรายละเอียดเพิ่มเติม MJD Call Center 1266



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

Cuisine de Garden BKK วิถีสู่ธรรมชาติผ่านอาหารแบบโมเดิร์นคูซิน

แต่เดิม อาคารหลังนี้เคยเป็นพื้นที่แกลเลอรี่ศิลปะร่วมสมัย Toot Yung and Pandora Art Gallery ซึ่งถูกปรับปรุงขึ้นใหม่เพื่อรองรับหน้าที่ในการเป็นร้านอาหาร โดยทีมออกแบบได้เก็บรักษาโครงสร้างเดิมของอาคารแ... อ่านต่อ




80/20 ศิลปะจากจานสู่วัฒนธรรมอาหารแบบยั่งยืน

เจริญกรุง ย่านเก่าแก่ของกรุงเทพมหานครแห่งนี้ ยังคงเต็มไปด้วยเสน่ห์ของชุมชนโบราณที่ทิ้งร... อ่านต่อ

อยากแต่งคอนโดด้วยเฟอร์ฯที่ไม่เหมือนใคร สะดวก ง่ายเข้ากับทุกพื้นที่ห้อง มีทางเลือกอื่นที่ไหนบ้าง

สมัยนี้คนนิยมอยู่คอนโดกันมาก และยังไงซะยิ่งตลาดคอนโดมีการขยายตัวมากเท่าไหร่ ธุรกิจที่เก... อ่านต่อ

Preview : IDEO RAMA9-ASOKE คอนโดเริ่มต้น 2.99 ล้าน บนทำเลแยกพระราม 9 NEW CBD

ทำเลที่ตั้งไม่ต้องพูดถึงความสะดวก แวดล้อมด้วยสถานที่สำคัญต่างๆทั้งห้างออฟฟิศโรงพยาบาล ข... อ่านต่อ

บริษัท เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) จัดงาน ‘MAESTRO MASTERFUL LIVING’ ครั้งแรกกับการสร้างสรรค์การจัดแสดงในรูปแบบ Art exhibition ถ่ายทอดแนวคิดและความหมายในทุกรายละเอียดของการพัฒนาคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ภายใต้แบรนด์ MAESTRO (มาเอสโตร) พร้อมเปิดตัว 3 คอนโดมิเนียม ตกแต่งครบพร้อมอยู่ โลเคชั่นสุดไพร์ม มาเอสโตร 01 สาทร-เย็นอากาศ ใกล้ MRT ลุมพินี และ BTS ศาลาแดง, มาเอสโตร 03 รัชดา-พระราม 9 ใกล้ MRT พระราม 9 และมาเอสโตร 14 สยาม-ราชเทวี ใกล้ BTS ราชเทวี เพียง 300 เมตร ราคาเริ่มต้นที่ 3.8 ล้านบาท จัดเต็มโปรโมชั่นมอบส่วนลดพิเศษสูงสุดถึง 200,000 บาท ฟรีเฟอร์นิเจอร์ ฟรีทุกค่าใช้จ่ายวันโอน วันนี้ถึง 24 มิ.ย. นี้เท่านั้น ที่ ลานเซ็นทรัล คอร์ท ชั้น 1 ศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวิลด์