PropStat Exclusive: บทวิเคราะห์ศักยภาพทำเลพระรามสี่

ถนนพระรามสี่ คือถนนสายแรกๆของกรุงเทพฯที่มีความสำคัญในเชิงประวัติศาสตร์การค้ามาอย่างยาวนาน ด้วยลักษณะทางกายภาพที่เป็นถนนเส้นตรง เชื่อมต่อไปยังศูนย์กลางทางธุรกิจสำคัญหลายแห่งในกรุงเทพฯ ไม่ว่าจะเป็นเยาวราช-หัวลำโพง, สามย่าน-จุฬา, สีลม-สุรวงศ์-ศาลาแดง, สาทร-วิทยุ, รัชดา-อโศก ไปจนถึงถนนสุขุมวิทตัดพระโขนง จึงทำให้ถนนพระรามสี่เป็นย่านที่มีความสำคัญไม่แพ้ถนนเส้นหลักอย่างสุขุมวิท และสีลมแต่อย่างใด

 

ในแง่ของวิถีชีวิต ย่านพระรามสี่เปรียบเสมือนถนนสายกาลเวลาที่เดินทางข้ามผ่านระหว่าง Old Town กับ Modern Town ผู้คนรุ่นใหม่เติบโต เรียนรู้ และใช้ชีวิตในย่านนี้ร่วมกับกลุ่มคนรุ่น Generation ก่อนๆที่ยังคงปักหลักทำมาค้าขายมาตั้งแต่ครั้งอดีตกาล ในทุกๆวันเราจึงได้เห็นวิถีชีวิตของคนในย่านนี้ที่เดินทางข้ามไปมาระหว่างบ้านและที่ทำงาน อาทิ ย่านเยาวราชมาสู่สีลม ย่านสุรวงศ์ไปสู่ศาลาแดง คลองเตยไปสู่อโศก และย่านสามย่านไปสู่สยาม ทั้งยังเชื่อมการเข้าออกนอกเมืองด้วยจุดขึ้นลงทางด่วนหลายจุด ซึ่งในอนาคตบริเวณสามย่านเองกำลังจะกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์แห่งใหม่ของชาวกรุงเทพฯ มากขึ้นกว่าเดิมที่มีเพียงการพัฒนาจากจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

 

และในสายตาของคนไทยเชื้อสายจีน ถนนพระรามสี่ยังมีความสำคัญทางด้านจิตใจ ด้วยสาเหตุที่อยู่ใกล้กับถนนเยาวราช ย่านค้าขาย China Town เก่าแก่ที่ใหญ่ที่สุดของกรุงเทพฯ และในอนาคตอันใกล้ ก็สามารถเดินทางไปมาได้สะดวกยิ่งขึ้นด้วยรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-ท่าพระ ที่สถานีวัดมังกรฯ ซึ่งมีการออกแบบตามสถาปัตยกรรมชิโน-โปรตุกีส เพื่อให้สอดคล้องกับวัฒนธรรมแบบไทย-จีน ที่คุ้นเคยของชาวเยาวราช ซึ่งไม่ว่าจะกี่ยุคสมัย เยาวราชคือทำเลที่ดีที่สุด มีความผูกพันที่สุดในสายตาของคนไทยเชื้อสายจีน มีดีมานท์ด้านการอยู่อาศัย และทำการค้าสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องทุกปี แต่ในแง่ของซัพพลายกลับไม่มีโครงการที่อยู่อาศัยในแบบ Freehold ใหม่ๆเกิดขึ้นเลยมานานหลายสิบปี อีกทั้งในหลายพื้นที่ยังเป็นเขตอนุรักษ์ จึงทำให้ผู้คนในย่านนี้ต้องมองหาตัวเลือกทดแทน อย่างย่านพระรามสี่ที่อยู่ถัดออกมาเพียงไม่กี่อึดใจ


ในอดีตหากเรานึกถึงถนนพระรามสี่ ย่านหลักที่หลายๆคนมักจะคุ้นเคยกันดีก็คงจะเป็นช่วงสี่แยกสามย่าน อันเป็นที่ตั้งของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ซึ่งเป็นสถานศึกษาที่มีประวัติศาสตร์อันยาวนานนับ 100 ปี อีกทั้งเมื่อหลายสิบปีก่อนที่นี่ยังนับว่าเป็นศูนย์รวมของสถาบันกวดวิชาหลายแห่ง จนนับว่าเป็นจุดกำเนิดของธุรกิจโรงเรียนกวดวิชาที่มีมากมายในยุคปัจจุบันก็ได้ ดังนั้นภาพรวมของย่านนี้ในอดีตจึงมีความผสมผสานกันระหว่างความเป็น Education Area และย่านอาคารพาณิชย์ในรูปแบบ Traditional Trade ที่มีเรียงรายอยู่ตามสองฟากฝั่งถนน…แต่ด้วยวันเวลาที่ผ่านไป พื้นที่บริเวณสามย่านแห่งนี้จะถูกพัฒนาไปสู่บริบทใหม่แห่งการเป็น Multi Lifestyle District ขนาดใหญ่กว่า 1,153 ไร่ ที่ผสมผสานความเป็นพื้นที่การศึกษา พื้นที่พาณิชย์ พื้นที่อาคารสำนักงาน พื้นที่อยู่อาศัย และพื้นที่ส่วนราชการ เข้าไว้ด้วยกันภายใต้การนำของ Landlord อย่างสำนักงานจัดการทรัพย์สิน จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ร่วมกับบริษัทอสังหาฯชั้นนำอื่นๆบนพื้นที่ตลอดแนวถนนพระรามสี่

พระรามสี่ กับการพัฒนาที่ไม่ได้อยู่แค่บริเวณสามย่าน

นอกจากนี้ในบริเวณอื่นๆของพื้นที่ตามแนวถนนพระรามสี่ ก็มีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องมายาวนานกว่า 20 ปี และเป็น 1 ในพื้นที่ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันทุกประเภท ด้วยความที่พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 อยู่ในพื้นที่ที่เชื่อมต่อกับย่าน CBD ปัจจุบันเกือบตลอดทั้งเส้นทางอีกทั้งเป็นพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ผ่าน จนเกิดสถานี Interchange ของทั้ง 2 เส้นทางในพื้นที่นี้ในบริเวณช่วงแยกศาลาแดง และยังเป็นที่ตั้งของสวนลุมพินี จึงทำให้พื้นที่นี้เป็น 1 ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงที่สุดของกรุงเทพมหานคร

แต่ด้วยปัจจัยเรื่องกรรมสิทธิ์ที่ดินที่พื้นที่ทางตะวันออกของถนนพระรามสี่ ตั้งแต่บริเวณสามย่านไปจนถึงแยกคลองเตยบริเวณซอยไผ่สิงโตเกือบ 100% เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานราชการ หรือมหาวิทยาลัย เช่น สำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย สภากาชาดไทย กรมธนารักษ์ บางแห่งก็เปิดโอกาสให้ภาคเอกชนประมูลเพื่อลงทุนพัฒนาโครงการในรูปแบบของการเช่าที่ดิน จึงส่งผลให้โครงการขนาดใหญ่ใดๆที่มีกรรมสิทธิ์ขายขาดในตัวที่ดินในบริเวณนี้เป็นของหายาก ที่พร้อมทวีมูลค่าเพิ่มมหาศาลในระยะยาว

 

นอกจากนี้พื้นที่ทางฝั่งตะวันตกของถนนพระรามสี่ บางส่วนก็เป็นกรรมสิทธิ์ของหน่วยงานข้างต้นด้วยเช่นกัน ดังนั้น ที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ของเอกชนบนถนนพระราม 4 จึงมีไม่มาก ราคาที่ดินจึงสูงมากเช่นกันโดยตลอดช่วงหลายปีที่ผ่านมา อย่างในปีพ.ศ.2556 ราคาที่ดินสูงที่สุดที่มีการซื้อขายกันริมถนนพระราม 4 อยู่ที่ประมาณ 600,000 บาทต่อตารางวา แต่ในปีพ.ศ.2557 ราคาที่ดินที่มีการซื้อขายกันในบริเวณซอยศาลาแดงอยู่ที่ 1.4 ล้านบาทต่อตารางวา ปัจจุบันในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินีริมถนนพระราม 4 มีการเสนอขายกันที่มากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว เพราะมีโครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่เกิดขึ้นหลายโครงการ โดยเฉพาะบริเวณช่วงศาลาแดง-สาทร ซึ่งสามารถมองเห็นวิวสวนลุมพินีได้อย่างใกล้ชิด ในขณะที่พื้นที่อื่นๆ ก็มีการเสนอขายกันที่ราคาต่ำกว่านี้ไม่มาก

พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 เป็นพื้นที่ที่มีที่ดินที่อยู่ในการครอบครองของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ สำนักงานจัดการทรัพย์สินจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หน่วยงานราชการ และรัฐวิสาหกิจหลายแห่ง ซึ่งภายหลังมีการนำที่ดินแปลงใหญ่ของตนเองออกมาประมูลเพื่อให้เอกชนที่เสนอผลตอบแทนสูงที่สุดเข้าไปพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่ พื้นที่นี้จึงเป็นพื้นที่ที่มีโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่เกิดขึ้นมากที่สุดในกรุงเทพมหานคร เช่น

 

1. โครงการสามย่านมิตรทาวน์ ของบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) ในกลุ่มบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ทส์ (ประเทศไทย) บนที่ดินขนาด 13 ไร่ของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย พื้นที่ใช้สอยรวม 222,000 ตารางเมตร พร้อมอุโมงค์ทางเดินเชื่อมระยะทาง 200 เมตรไปยังรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT สถานีสามย่าน แบ่งเป็น 3 โซนหลัก ได้แก่

 

โซนรีเทล คิดเป็น 30% ของโครงการ มีพื้นที่ให้เช่า 36,000 ตร.ม. สูง 6 ชั้น มีพื้นที่ร้านค้าตั้งแต่ชั้น B1-ชั้น 4 และชั้น 5 เป็นพื้นที่ฮอลล์อเนกประสงค์รวมทั้งสวนดาดฟ้าขนาดใหญ่

โซนอาคารสำนักงาน มิตรทาวน์ ออฟฟิศ ทาวเวอร์ คิดเป็น 30% ของโครงการ เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเกรด สูง 31 ชั้น มีพื้นที่ให้เช่า 48,000 ตร.ม. จะพัฒนาเป็นอาคารที่ใช้งานโดยใช้ระบบอัจฉริยะเข้ามาเชื่อมโยงกับอุปกรณ์ในอาคาร

และ 3.โซนที่พักอาศัย คิดเป็น 15% ของโครงการ สูง 33 ชั้น เป็นคอนโดมิเนียม 1 ห้องนอน ขนาด 34 ตร.ม. จำนวน 516 ยูนิต เน้นจับกลุ่มคนรุ่นใหม่ นิสิตจุฬาฯ โดยราคาจะถูกกว่าคอนโดฟรีโฮลด์ที่เปิดขายในย่านเดียวกันราว 30-40% และโรงแรมที่บริหารงานเองระดับ 3 ดาวครึ่ง จำนวน 104 ห้อง แยกพื้นที่ส่วนกลางของทั้ง 2 ส่วนออกจากกัน พร้อมโซน Commercial และ Learning เปิดบริการ 24 ชม.

ขณะนี้งานก่อสร้างคืบหน้าแล้วกว่า 30% พร้อมเปิดให้บริการในเดือน ต.ค. 2562 เร็วขึ้นจากเดิมกำหนดไว้ภายในต้นปี 2563 โดยทางบริษัทฯตั้งค่าเช่าพื้นที่สำนักงานอยู่ที่ 1,000 บาทต่อตารางเมตร สูงกว่าอัตราค่าเช่าเฉลี่ยของ Grade A Prime Area Office ที่ประมาณ 994 บาทต่อตารางเมตร

 

เครดิตภาพ: http://www.samyan-mitrtown.com/Overview/

 

2. โครงการของกลุ่มดุสิตธานีและเซ็นทรัล เป็นการร่วมทุนกันพัฒนาระหว่าง บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และบริษัท เซ็นทรัล พัฒนา จำกัด (มหาชน) มูลค่าโครงการ 3.67 หมื่นล้านบาท พื้นที่รวม 23 ไร่กว่า มีหน้ากว้างติดถนนพระราม 4 ถึง 400 เมตร ได้รับสัญญาเช่าจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์รวม 60 ปี ไม่รวมเวลาก่อสร้าง 7 ปี รวมเป็น 67 ปี ซึ่งนับเป็นการลงทุนขนาดใหญ่ที่สุดของกลุ่มดุสิตธานี ที่ต้องการจะพัฒนาและยกระดับพื้นที่ย่านธุรกิจสำคัญใจกลางกรุงเทพฯ ซึ่งปัจจุบันเป็นที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ให้กลายเป็นโครงการ Mixed Use ขนาดใหญ่ ที่ประกอบไปด้วย โรงแรม อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน และห้างสรรพสินค้า มีพื้นที่อาคารรวมกันทั้งหมดประมาณ 403,000 ตารางเมตร โดยในส่วนของโรงแรม คือ โรงแรมดุสิตธานี กรุงเทพฯ ที่จะปรับโฉมใหม่ทั้งหมด เพื่อให้กลายเป็น Landmark สำคัญแห่งใหม่ของกรุงเทฯ ดั่งเช่นที่ทางโรงแรมเคยเป็นมาตั้งแต่เมื่อ 48 ปีก่อน

เครดิตภาพ: https://www.dusit.com/th/news/dusit-thani-bangkok-to-remain-open-throughout-the-year-so-developer-can-add-even-greater-value-to-the-new-hotel/

 

3. โครงการ One Bangkok บนที่ดินแปลงใหญ่กว่า 104 ไร่ของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ที่แต่เดิมเป็นโรงเรียนเตรียมทหาร และโครงการสวนลุมไนท์บาซาร์ ซึ่งบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริษัท เฟรเซอร์ส เซ็นเตอร์พอยท์ ลิมิเต็ด (FCL) ในเครือทีซีซีที่พัฒนาบนที่ดินขนาด 104 ไร่ ด้วยงบประมาณ 120,000 ล้านบาทซึ่งถือได้ว่าเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาโดยภาคเอกชนที่ใหญ่ที่สุด พื้นที่อาคารรวมอยู่ที่ประมาณ 1.83 ล้านตารางเมตรโดยโครงการนี้ ประกอบไปด้วย

 

1. อาคารสำนักงานเกรด A ที่จะสร้างตามมาตรฐาน LEED และ WELL

2. โรงแรมระดับ 4 – 5 ดาวจำนวน 5 โรงแรม

3. ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury 3 อาคาร

4. ร้านค้าปลีก และพื้นที่ทำกิจกรรมที่หลากหลายและครบครัน

5. พื้นที่กิจกรรมและศิลปะวัฒนธรรม ขนาด 10,000 ตารางเมตร

6. ทางเดินกว้างมากกว่า 40 เมตร ที่เขียวชะอุ่มร่มรื่นและสวยงามเลาะรอบโครงการทางฝั่งถนนวิทยุและถนนพระราม 4

ณ ปัจจุบัน รายละเอียดของโซนต่างๆ ภายในโครงการอาจจะยังไม่มีการระบุออกมาเป็นที่แน่ชัดนักโดยโครงการนี้มีกำหนดสร้างเสร็จช่วงปีพ.ศ.2568 โดย โครงการในส่วนของเฟสที่ 1 จะมีกำหนดแล้วเสร็จในปีพ.ศ.2563

 

4. โครงการ The Parq โครงการมิกซ์-ยูสขนาดใหญ่อีก 1 โครงการที่พัฒนาโดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด บนที่ดินขนาด 35 ไร่ติดถนนพระรามที่ 4 และรัชดาภิเษกใกล้กับอาคารตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยโดยรูปแบบในการพัฒนาที่ทางทีซีซี แอสเส็ท เปิดเผยออกมานั้น คือ อาคารสำนักงานเกรด A โรงแรมหรือเซอร์วิส อพาร์ทเม้นต์ พื้นที่อาคารรวม 320,000 ตารางเมตรมีมูลค่าการลงทุนรวมทั้งหมด 20,000 ล้านบาท และมีกำหนดแล้วเสร็จทั้งโครงการในปี พ.ศ. 2566 โดยเฟสแรกที่เป็นอาคารสำนักงานขนาดใหญ่พื้นที่รวมประมาณ 71,000 ตารางเมตรนั้นจะเปิดห้บริการในปีพ.ศ.2562 – 2563 โครงการนี้ตั้งอย่ตรงข้ามกับอาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ที่พัฒนาโครงการโดยบริษัทแผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ในเครือทีซีซีเช่นกัน

5. นอกจากที่ดินทั้ง 4 แปลงดังกล่าวที่พัฒนาโครงการโดยเอกชนแล้วนั้นยังมีโครงการที่พัฒนาโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยอีกด้วย ซึ่งมีส่วนช่วยเพิ่มศักยภาพและความน่าสนใจของพื้นที่ได้อีกมากเช่นกัน โดยโครงการที่ทางจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยมีการพัฒนาขึ้นมานั้น มีการแบ่งเฟสการพัฒนาเป็นหลายรูปแบบการใช้งาน หลายโครงการ (รวมโครงการสามย่านมิตรทาวน์ เข้าไปด้วย) ภายใต้คอนเซปท์ เมืองแห่งการเรียนรู้ “Smart Intellectual City” จำนวนทั้งสิ้น 1,153 ไร่ ถูกจำแนกการใช้ประโยชน์หลัก 3 ส่วน ได้แก่ พื้นที่เขตการศึกษา 595 ไร่ พื้นที่เขตพาณิชย์ 374 ไร่ และพื้นที่ส่วนราชการ 184 ไร่

โดยโครงการที่เป็นไฮไลท์แห่งใหม่ของ Smart Intellectual City นอกเหนือจากสามย่านมิตรทาวน์ ได้แก่

 

อาคารสยามกิตติ์ ระยะที่ 2

ตั้งอยู่ตรงข้ามโรงแรมโนโวเทล ใกล้ทางออกถนนอังรีดูนังค์ของศูนย์การค้าสยามสแควร์ มีขนาดพื้นที่ 4 ไร่ 2 งาน  28.75 ตารางวา สำหรับระยะที่ 2 เป็นการก่อสร้างอาคารในส่วนต่อขยายจากชั้นที่ 11 เพื่อเป็นโรงแรมระดับ 3-4 ดาว  ห้องพักจำนวน 400 ห้อง ขนาดพื้นที่รวมประมาณ 32,000 ตารางเมตร ซึ่งขณะนี้อยู่ระหว่างการเสนอขออนุมัติผู้ลงทุนตามขั้นตอนของพรบ.ร่วมทุนฯ พ.ศ.2535

 

STADIUM ONE

ตั้งอยู่บริเวณระหว่างถนนบรรทัดทองกับจุฬาฯ ซอย 5 และระหว่างถนนพระราม 1 กับจุฬาฯ ซอย 6 มีขนาดพื้นที่ 10 ไร่ 3 งาน 80 ตารางวา  รูปแบบโครงการเป็นการบูรณะปรับปรุงอาคารและพื้นที่สำหรับประกอบกิจการ และทำกิจกรรมด้านกีฬาภายใต้แนวคิด Bike & Run โดยมีบริษัท เดอะ สปอร์ต โซไซตี้ จำกัด เป็นผู้ได้รับสิทธิในการเช่าและปรับปรุงอาคารดังกล่าว

 

โครงการพัฒนาหมอน 33

ตั้งอยู่บริเวณด้านข้างอุทยานจุฬาฯ 100 ปี และ ถนนจุฬาฯ 9 มี ขนาดพื้นที่ 13 ไร่ 2 งาน 68 ตารางวา ประกอบด้วย อาคารส่วนฐาน (Podium) สูง 6 ชั้น จำนวน 3 อาคาร และอาคารสูง 23 ชั้น 2 อาคาร 29 ชั้น 1 อาคาร พื้นที่อาคารทั้งหมดประมาณ 151,400 ตารางเมตร โดยจะสร้างเป็น อาคารสำนักงาน ที่พักอาศัย ร้านค้า และที่จอดรถ

เครดิตภาพ: http://www.chula.ac.th/th/archive/54823

 

อุทยานจุฬาฯ 100 ปี

เป็นพื้นที่สีเขียวแหล่งพักผ่อนหย่อนใจแห่งใหม่เนื้อที่กว่า 70 ไร่บริเวณจุฬาฯ ซอย 9 จรดถนนบรรทัดทอง อยู่ในระนาบเดียวกันกับสวนลุมพินี แม้จะมีขนาดไม่ใหญ่มาก แต่ก็เป็นพื้นที่สีเขียวในทำเลกลางเมืองที่หาได้ยากในปัจจุบัน

ที่มา: http://www.property.chula.ac.th/

 

โดยเกือบทั้งหมดตั้งอยู่ในที่ดินของจุฬาฯ ด้านที่ขนานกับถนนบรรทัดทองไปจรดถนนพระรามหนึ่ง แม้ว่าจะไกลออกไปจากถนนพระรามที่ 4 สักหน่อย แต่ว่ามีผลในการเพิ่มศักยภาพโดยรวมของทำเลสามย่านให้น่าสนใจมากขึ้นไปอีก

 

นอกจากโครงการดังกล่าวข้างต้นแล้ว พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 ยังมีโครงการขนาดใหญ่อื่นๆ ที่อยู่ไม่ไกลและมีแนวโน้มที่พัฒนาต่อไปในอนาคต เช่น บริเวณย่านสะพานเหลืองที่เป็นจุดตัดของถนนบรรทัดทองและพระรามสี่ ก็มีข่าวว่ามีดีเวลลอปเปอร์รายใหญ่กว้านซื้อที่ดินอาคารพาณิชย์ริมถนนเพื่อไปพัฒนาโครงการคอนโด หรือพื้นที่ของศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ที่ทางบริษัท เอ็น.ซี.ซี. แมนเนจเม้นท์ แอนด์ ดีเวลลอปเม้นท์ ในเครือทีซีซี ได้รับการขยายสัมปทานในการบริหารและพัฒนาออกไปอีก 50 ปี ซึ่งทางเอ็น.ซี.ซี. มีแผนปิดศูนย์ประชุมเพื่อก่อสร้างใหม่ให้มีขนาดพื้นที่อาคารมากขึ้นรวมไม่น้อยกว่า 1.8 แสนตารางเมตร โดยมีมูลค่าลงทุนประมาณ 6,000 ล้านบาท ที่ดินโรงงานยาสูบพื้นที่ 300 ไร่ก็มีกำลังจะพัฒนาเป็นสวนสาธารณะขนาดใหญ่ ซึ่งถ้าเป็นไปตามนี้จริงก็จะทำให้พื้นที่ตามแนวถนนพระราม 4 และพื้นที่ข้างเคียงมีสวนสาธารณะรวมกันแล้วไม่ต่ำกว่า 800 ไร่ซึ่งไม่สามารถหาพื้นที่ใดในกรุงเทพมหานครที่มีพื้นที่สวนสาธารณะรวมกันได้เท่านี้อีกแล้ว

 

 

โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดบนถนนพระรามสี่

พื้นที่ตามแนวถนนพระรามสี่มีที่ดินของเอกชนไม่มากนัก ดังนั้น ราคาที่ดินจึงสูงมากไม่ได้แตกต่างจากพื้นที่ตามแนวถนนสุขุมวิท เพลินจิตเช่นกัน ซึ่งเมื่อราคาที่ดินสูงจึงทำให้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมามีแต่โครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่มีการพัฒนาโครงการใหม่ต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา ไม่นับโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่บนที่ดินเช่าระยะยาวที่กล่าวไปแล้วข้างต้น ดีเวลลอปเปอร์หลายรายเริ่มเข้ามาซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการในพื้นที่นี้มากขึ้นตั้งแต่ช่วง 10 กว่าปีที่ผ่านมา โดยพื้นที่ในถนนสายรองที่แยกจากถนนพระรามสี่ เป็นพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายก่อน แต่ด้วยข้อจำกัดในการพัฒนาทำให้มีแต่โครงการที่มีจำนวนยูนิตไม่มากเปิดขาย

 

แต่เมื่อพื้นที่ตามแนวถนนพระรามสี่ มีโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายมากกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขาย และมีคนให้ความสนใจมากทำให้ดีเวลลอปเปอร์ให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการบนพื้นที่ริมถนนพระรามสี่มากขึ้น จำนวนคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 4,021 ยูนิต และอีกประมาณ 1,950 ยูนิตที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปีพ.ศ.2563

 

โครงการคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและจดทะเบียนอาคารชุดรายปีและรายพื้นที่

ดีเวลลอปเปอร์บางรายเปิดขายโครงการขนาดใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่า 1,000 ยูนิตทำให้จำนวนรวมของคอนโดมิเนียมตามแนวถนนพระราม 4 มีมากขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และยังเป็นพื้นที่ที่มีที่ดินขนาดใหญ่เหลือพอให้พัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมได้ต่อเนื่องในอนาคต ซึ่งที่ดินบางแปลงเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นแล้ว ปัจจัยหลักที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงมากขึ้นคือราคาที่ดินที่เริ่มสูงขึ้นและเมื่อดีเวลลอปเปอร์ซื้อที่ดินในราคาสูงแล้วนำไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมราคาแพง แล้วได้รับการตอบรับดีทำให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องจนปัจจุบันน่าจะไม่มีราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาสำหรับที่ดินที่อยู่ตามแนวถนนพระราม 4 และมากกว่า 2 ล้านบาทต่อตารางวาในพื้นที่รอบๆ สวนลุมพินี

 

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมตั้งแต่ปีพ.ศ.2557 – 2561

ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องเช่นกันโดยเฉพาะในช่วงปีพ.ศ.2558 เป็นต้นมา แม้ว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายไม่มากนักก็ตาม โดยราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ ณ ปัจจุบันอยู่ที่ประมาณ 190,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ถ้าพิจารณาเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมาพบว่ามีบางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 250,000 บาทต่อตารางเมตร ราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้มีการปรับขึ้นประมาณ 8% ต่อปี อาจจะไม่มากนักเพราะว่ามีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มากเมื่อเทียบกับพื้นที่อื่นๆ แต่บางโครงการที่เปิดขายใหม่มีราคาขายสูงกว่าโครงการเดิมที่เปิดขายมาก่อนหน้านี้มากกว่า 20% และราคาขายของโครงการที่อยู่ริมถนนพระรามสี่ สูงกว่าโครงการที่อยู่พื้นที่ตามแนวถนนสายรองมากกว่า 20% และแม้ว่าราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อาจจะสูงแต่เมื่อพิจารณาอัตราการขายแล้วปรากฏว่าพื้นที่นี้มีอัตราการขายเฉลี่ยที่สูงมาก

อัตราการขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้อยู่ที่ประมาณ 90% มียูนิตเหลือขายไม่มากแล้วเพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ไม่มาก เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องของที่ดินและราคาที่สูงมากเป็นตัวควบคุมให้เกิด Supply ไม่มากจึงไม่เกิดภาวะล้นตลาดแบบในหลายพื้นที่ ดังนั้น ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้จึงยังอยู่ในภาวะที่น่าสนใจกว่าพื้นที่อื่นๆ มากมาย Supply จากคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ เหลือขาย หรือว่าขายรีเซลจึงมีไม่มากนัก อีกทั้งพื้นที่นี้อยู่ใน CBD มีเส้นทางรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ผ่านทำให้เป็น 1 ในพื้นที่ที่มีศักยภาพสูงแห่งหนึ่งของกรุงเทพมหานคร อีกทั้งยังอยู่ไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยขนาดใหญ่แบบจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยยิ่งเพิ่มความน่าสนใจมากขึ้นไปอีกเพราะว่าสามารถซื้อเพื่อลงทุนในระยะยาวได้ทั้งแบบการหวัง Capital Gain ในอนาคตและการหวังผลตอบแทนจากกปล่อยเช่าระยะยาว แล้วยิ่งมีโครงการ Mixed – Use ขนาดใหญ่เข้ามาเพิ่มความน่าสนใจให้กับพื้นที่นี้อีกในอนาคตเมื่อโครงการต่างๆ สร้างเสร็จ

 

ASHTON Chula-Silom (แอชตัน จุฬา – สีลม) Luxury คอนโด พร้อมพื้นที่ส่วนกลางลอยฟ้า สูงที่สุดในย่านพระรามสี่-สามย่าน 

จากศักยภาพทำเลที่พร้อมจะพัฒนาอย่างไรขีดจำกัดของพระรามสี่ – สามย่าน และความสำเร็จของโครงการคอนโดที่เป็น Landmark สำคัญของสามย่าน อย่าง Ideo Q Chula-Samyan คอนโดขวัญใจ Real Demand กลุ่มนิสิตจุฬาฯ มาในปีนี้อนันดาฯพร้อมที่จะสานต่อความสำเร็จอีกครั้งด้วยคอนโด พร้อมอยู่แห่งใหม่ที่สูง และหรูที่สุดในย่านพระรามสี่-สามย่าน กับ ASHTON Chula – Silom ตรงข้ามจามจุรีสแควร์ โครงการห่างจากสถานี MRT สามย่าน เพียง 180 เมตร และ เพียง 550 เมตร จาก Interchange Station ได้แก่ MRT สีลม – BTS ศาลาแดง

ซึ่งการออกแบบของอาคารมีเอกลักษณ์โดดเด่น ด้วยความเรียบ นิ่ง เท่ สะท้อนรสนิยม ตาม Concept ของ แบรนด์ ASHTON และยังมีนวัตกรรมการออกแบบที่แตกต่างมีเอกลักษณ์โดยการนำเอากระจกโค้งมาใช้เพื่อสร้างมิติใหม่ของการอยู่อาศัย และไม่เพียงแค่ตัวอาคารที่ถูกออกแบบมาอย่างโดดเด่น ทางโครงการยังจัดพื้นที่ส่วนกลางที่มีความ Exclusive มากกว่าคอนโดโครงการอื่นๆ ในย่านนี้

สิ่งที่ช่วยสะท้อนความหรูหรา เหนือระดับให้กับโครงการ ASHTON Chula – Silom คือพื้นที่ส่วนกลางลอยฟ้าเหนือชั้นกว่าทุกโรงแรมหรูๆ หรือคอนโดอื่นใด ในย่านนี้ เพราะผู้พัฒนาโครงการได้ให้ความสำคัญกับการออกแบบ Facility ที่ไม่ได้แค่อยู่ชั้นเตี้ยๆ ที่ชั้น 8 ชั้น 9 เหมือนโครงการอื่นๆ แต่เลื่อนระดับ Pool, Gym, Jacuzzi, Onsen, Social club, ห้องทำงาน, ห้องอ่านหนังสือ ยกความอลังการทุกอย่างขึ้นไปสูงระดับชั้น 49 แล้วตั้งชื่อเท่ๆ ว่า Cloud 49”

ไฮไลท์สำคัญจุดหนึ่งคือสระว่ายน้ำแบบ Infinity-edge swimming pool ยาวถึง 50 เมตร ให้คุณได้ว่ายน้ำออกกำลังกายระดับมองเห็นเมฆตามคอนเซปต์ชื่อ Cloud 49 เลยทีเดียว

นอกจากนี้ ASHTON Chula-Silom อาจจะเรียกได้ว่า เป็นคอนโดมิเนียม freehold บนพื้นที่ขนาดใหญ่ ที่ถือครองกรรมสิทธิ์ได้ตลอดไปโครงการสุดท้าย ท่ามกลางที่ดินที่มีการจัดการแบบ Leasehold อย่างที่ดินของจุฬาลงกรณ์ ซึ่งข้อดีของการอยู่อาศัยใกล้โครงการ Leasehold คือสภาพแวดล้อม การดูแลรักษาของทำเล leasehold นั้นจะมีการปรับปรุงเปลี่ยนแปลงทุกระยะที่หมดสัญญาเช่าเสมอ ซึ่งเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินย่อมไม่ปล่อยให้ทรัพย์สินของตนเองเสื่อมมูลค่า จึงทำให้จะต้องมีโครงการใหม่ๆ การรีโนเวต การเปลี่ยนแปลงในทางที่ดีขึ้นอยู่ตลอดเวลา

 

สำหรับมุมมองในการซื้อลงทุนปล่อยเช่า โครงการคอนโดที่อยู่บนถนนพระรามสี่ ช่วง Prime อย่างสามย่าน-ศาลาแดง มักจะถูกมองว่ากลุ่มเป้าหมายหลักก็คือกลุ่มนักศึกษาที่เรียนอยู่จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย แต่เมื่อสารพัดโครงการ Mixed-Use ในย่านนี้สร้างเสร็จ เชื่อแน่นอนว่ากลุ่มเป้าหมายในส่วนของ Top Management และ Expat ก็ย่อมที่จะสนใจเลือกอยู่ในโครงการที่ดีที่สุด หรูที่สุดให้เหมาะสมกับฐานะและสถานภาพ แตกต่างกับโครงการอื่นๆที่เน้นจับกลุ่มนิสิตมหาวิทยาลัย ที่ชอบอยู่รวมกันเป็นกลุ่มมากกว่า ซึ่งก็คาดว่าโครงการ ASHTON Chula – Silom จะสามารถทำระดับราคาค่าเช่าได้สูงที่สุดในบริเวณสามย่าน ด้วยราคาประมาณตรม.ละ 950 บาท สำหรับห้องแบบ 1 ห้องนอนขนาด 34.5 ตรม. อาจจะดูพอๆกับโครงการก่อนอย่าง Ideo Q Chula Samyan แต่ก็ได้ความใหม่ มีความ Privacy และภาพลักษณ์ที่ไฮเอนด์มากกว่า 

เปรียบเทียบ Estimated Rental Yield ของคอนโดน่าสนใจในย่านพระรามสี่

โครงการพร้อมเปิดให้ชมห้องตัวอย่าง บนอาคารจริงเร็วๆนี้ และสอบถามข้อมูลเพิ่มเติมได้ที่ http://ananda.co.th/condo/projects/ashton-chula-silom/index.php



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

คอนโดแมนพรีวิว LIFE ASOKE HYPE ….คอนโดสีสันจัดจ้าน เพื่อคน Hyper Active ที่สุดของ LIFE บนสี่แยกพระรามเก้า

‘LIFE ASOKE HYPE’(ไลฟ์ อโศกไฮป์) เฟส 2 ของโครงการคอนโดมิเนียมที่ร้อนแรงที่สุดในปีที่แล้วอย่าง LIFE Asoke - Rama9 กลับมาอีกครั้งโดยอัพเกรด facility ให้น่าสนใจกว่าเดิมเพื่อเพิ่มเติมราคาขายให้ขยับสูงข... อ่านต่อ




“อโศก-สุขุมวิท” สุดยอดย่าน Interchange หนึ่งเดียวในใจคนกรุงเทพ สะดวกครบถ้วน Live- Work-Play-Park พาสำรวจโดย Whizdom Asoke -Sukhumvit X Propholic

เมื่อพูดถึงย่าน Interchange ที่เป็นบริเวณจุดตัดระหว่างสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบันปี 2561 ก็ต... อ่านต่อ

ลัดเลาะดูทำเล และพาชมสิ่งที่น่าสนใจใน Walden Sukhumvit 39 คอนโดหรู มีห้องแบบ Loft กับราคาเริ่มต้นแค่ 5.9 ลบ.

หลังจากที่ Habitat Group ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดีในการรุกตลาดอสังหาฯ ใจกลางกรุงเทพฯ โ... อ่านต่อ

ขายคอนโดรอบ Online Booking มีไว้แค่เกาะกระแส หรือตอบโจทย์พฤติกรรมคนซื้อจริงๆ

ในยุคที่ใครต่อใครต่างก็เทงบประมาณการตลาดมาไว้ที่สื่อดิจิทัล เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์การบ... อ่านต่อ

THE PRIMARY V บ้าน SUPER LUXURY แนวสูง เติมเต็มทุกฟังก์ชั่น บนทำเล เกษตร–นวมินทร์

เมื่อรูปแบบการใช้ชีวิตและความต้องการของคนในยุคแห่งความหลากหลายไม่ได้มีแค่คำตอบเดียว บ้า... อ่านต่อ

โดยล่าสุดบริษัทฯ ได้เปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมไฮเอนด์ ‘คีน เซ็นเตอร์ ศรีราชา : KEEN Centre Sriracha’ ด้วยแนวคิดการออกแบบในสไตล์ญี่ปุ่น มูลค่าโครงการ 2,716 ล้านบาท ซึ่งเริ่มดำเนินการก่อสร้าง ไปแล้วเมื่อเดือนมีนาคมที่ผ่านมา ปัจจุบันมียอดขายกว่า 65% โดยโครงการนี้ถือเป็นโครงการเรือธง เนื่องจากตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพ พร้อมวิวทะเลใจกลางเมืองศรีราชา ริมถนนสุขุมวิท ตรงข้ามโรบินสัน ติดกับอิออนมอลล์ และใกล้เคียงกับสถานที่สำคัญ ไม่ว่าจะเป็นโรงพยาบาลพญาไท, โรงเรียนอัสสัมชัญศรีราชา และสวนสุรศักดิ์มนตรี เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการซื้อลงทุนและอยู่อาศัยเอง ในราคาเริ่มต้น 3.1 ล้านบาท หรือประมาณ 86,000 บาทต่อตร.ม. ที่มาพร้อมกับสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันสุดหรู อาทิ ห้องออนเซ็นขนาดใหญ่, ห้องชงชา, สวนสไตล์เซน, สระว่ายน้ำพร้อมระบบควบคุมอุณหภูมิ, ห้องเด็กเล่น และสวนชั้นดาดฟ้าวิว 360 องศา นอกจากนี้ ยังมีบริการทำความสะอาดห้องพักระดับมาตรฐานโรงแรมฟรี สัปดาห์ละ 2 ครั้ง