หลักเกณฑ์การประเมินภาวะตลาดที่อยู่อาศัย ดร.ประศาสน์ ตั้งมติธรรม ศูนย์วิจัยศุภาลัย

เกริก บุณยโยธิน 03 October, 2017 at 10.55 am

ประกาศที่เกี่ยวข้องกับเนื้อหา


ในปัจจุบันความเข้าใจเกี่ยวกับหลักเกณฑ์ที่จะใช้ประเมินภาวะตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่ถูกต้อง เช่น จำนวนหน่วยที่เปิดขายใหม่ เป็นเพียงตัวชี้โอกาสในการได้ที่ดินใหม่ เพื่อใช้ทำโครงการของผู้ประกอบการ แต่ไม่ใช่ตัวชี้ว่าผู้บริโภคจะซื้อที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่มากน้อยเพียงใด อีกทั้งไม่ได้คำนึงถึงว่า จำนวนที่อยู่อาศัยคงค้างเพื่อขายมีจำนวนเท่าใด

 

ความพยายามในการบอกภาวะตลาดด้วยเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้นหรือลดลงของจำนวนหน่วยที่ขายได้ก็ไม่ถูกต้องเช่นเดียวกัน เนื่องจากจำนวนหน่วยที่ขายได้ขึ้นอยู่กับโอกาสของที่ดินที่เหมาะสมแก่การทำโครงการจะออกสู่ตลาด หรือการส่งเสริมการขายของผู้ประกอบการเฉพาะที่อยู่อาศัยบางรูปแบบ เช่น ทาวน์เฮ้าส์บูม เป็นต้น

 

ที่จริงแล้ว ความต้องการที่อยู่อาศัยควรจะต้องขยายตัวด้วยอัตราที่ใกล้เคียงกับประชากรที่ตั้งครอบครัวใหม่ หรือแม้แต่ประชากรที่ไม่ได้ตั้งครอบครัวใหม่แต่เจริญเติบโตขึ้น และควรจะเป็นอัตราที่ค่อนข้างสม่ำเสมอ ไม่ควรจะเพิ่มหรือลด ในอัตราที่มากเกินไปอย่างที่เกิดขึ้นจริง

ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วประมาณ 5 ปีที่ผ่านมา ทำให้ผู้บริโภคที่ไม่อาจมีกำลังซื้อบ้านเดี่ยวได้มีมากขึ้น และเป็นช่องทางให้แก่ผู้ประกอบการในการนำเสนอทาวน์เฮ้าส์ในทำเลกึ่งกลางระหว่างชานเมืองกับในเมืองอย่างขนานใหญ่ ทำให้จำนวนบ้านเดี่ยวที่ขายได้มีแนวโน้มระยะยาวลดลง (ดังรูปที่ 1)

ส่วนจำนวนทาวน์เฮ้าส์กลับเพิ่มขึ้นอย่างมาก (ดังรูปที่ 2)

 

ในขณะเดียวกันปัญหาการจราจรที่ติดขัด นำไปสู่การนำเสนอโครงการอาคารชุดในตัวเมืองที่พุ่งขึ้นอย่างมากเช่นเดียวกัน และในช่วงระยะเวลาเดียวกัน (ดังรูปที่ 3)

จนกระทั่งจำนวนหน่วยอาคารชุดที่ขายได้มากกว่าบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์ รวมกันเสียอีก

 

อย่างไรก็ตาม การได้มาซึ่งที่ดินโครงการของผู้ประกอบการไม่ได้อยู่ที่ตัวผู้ประกอบการเอง แต่ขึ้นอยู่กับเจ้าของที่ดินว่า ยินดีจะขายหรือไม่ บางครั้งที่ดินทำโครงการอาจมีเพิ่มมากขึ้นในบางปี แต่หลังจากนั้นก็ต้องแสวงกลุ่มผู้ขายที่ดินรายใหม่ๆ ซึ่งจะต้องใช้เวลา นี่คือที่มาของการเพิ่มขึ้นและลดลงอย่างฮวบฮาบของจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่มีเสนอขายและผู้บริโภคจะหาซื้อได้ และนำไปสู่จำนวนที่อยู่อาศัยที่ขายได้ที่เพิ่มขึ้นหรือลดลง หลายสิบเปอร์เซ็นต์ระหว่างปี ซึ่งบุคคลทั่วไปคงจินตนาการได้เองว่า จำนวนประชากรคงไม่ได้เพิ่มหรือลดปีละหลายสิบเปอร์เซ็นต์เป็นแน่

 

บางครั้งเมื่อมีจำนวนที่อยู่อาศัยออกเสนอขายมากและผู้บริโภคก็ซื้อกันมากในคราวเดียวกัน จำนวนที่ขายได้หลังจากนั้นอาจลดลงก็ได้ เนื่องจากความต้องการถูกนำไปใช้ล่วงหน้าแล้ว เหมือนกับกรณีรถยนต์คันแรก เป็นต้น

 

อย่างไรก็ตาม จำนวนที่อยู่อาศัยที่ต้องการในระยะสั้นสัก 5 ปี มีจำนวนค่อนข้างสม่ำเสมอ (ดังรูปที่ 4)

ดังนั้น ควรเลิกเสียทีกับการบอกภาวะตลาดที่อยู่อาศัยด้วยจำนวนเพิ่มลดเป็นเปอร์เซ็นต์

 

เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

โซลเลซ พหลฯ-ประดิพัทธ์

นิว เวิร์ส กรุงเทพกรีฑา

นิว ซี-สแควร์ สวนหลวง สเตชั่น

ซึ่งวันนี้เราจะพาคุณผู้อ่านมาพบกับโครงการคอนโดพร้อมอ...

30 January, 2024

ริธึ่ม เจริญนคร ไอคอนิค

วันนี้จะมาเล่าเรื่องเกี่ยวกับคอนโดมิเนียมสุดฮอตชื่อโ...

29 January, 2024

วิสซ์ดอม คราฟท์ สามย่าน

Whizdom Craftz Samyan คือโครงการที่มอบ 5 องค์ประกอบพ...

4 December, 2023

นาวว์ เมกา

หากจะพูดถึง NOWW MEGA (นาวว์ เมกา) ในพื้นที่ของ Maga...

14 November, 2023

สอบถามโครงการ

ได้รับข้อมูลเรียบร้อยแล้ว
ขอบคุณอย่างยิ่งที่สนใจครับ
จะมีเจ้าหน้าที่ติดต่อกลับไปนะครับ

ขออภัย
ไม่สามารถส่งข้อมูลได้
กรุณาลองใหม่อีกครั้ง