ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ พุ่งขึ้น 1,000% ในช่วง 30 ปี

ราคาที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพมหานครปรับตัวสูงขึ้นกว่า 1,000% นับจากปีพ.ศ. 2531 เมื่อซีบีอาร์อีเปิดสำนักงานในกรุงเทพฯ เป็นครั้งแรกเมื่อ 30 ปีที่แล้ว

ที่มา: แผนกวิจัย ซีบีอาร์อี และแผนกการลงทุนและที่ดิน ณ กรกฎาคม 2561


ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นเป็นอย่างมากในยุค “เอเชียไทเกอร์” ระหว่างปีพ.ศ. 2531 – 2539 ก่อนที่ตลาดจะหยุดชะงักเพราะวิกฤตการณ์ทางการเงินในปีพ.ศ. 2540

 

การเติบโตของราคาที่ดินเริ่มขยับสูงขึ้นในช่วงกลางทศวรรษปี 2540 และราคามีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงสองปีที่ผ่านมาสำหรับที่ดินที่อยู่ในย่านใจกลางเมืองที่สำคัญหรือในซีบีดี

 

ในช่วงปลายทศวรรษปี 2520 ต่อเนื่องเข้าสู่ทศวรรษปี 2530  มีการซื้อขายที่ดินขนาดใหญ่ 2 แปลงด้วยกัน คือ ที่ดินขนาด 8 ไร่บนถนนสาทร โดยผู้พัฒนาเดิมของอาคารเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ซื้อไปที่ราคาประมาณ 125,000 บาทต่อตารางวา และที่ดินขนาด 21-1-08 ไร่บนถนนวิทยุซึ่งเป็นบ้านของผู้จัดการธนาคารสแตนดาร์ดชาร์เตอร์ดในยุคนั้น ขายให้กับกลุ่มเอ็มไทย มูลค่าที่ดินประมาณ 250,000 บาทต่อตารางวา ซึ่งปัจจุบันพัฒนาเป็นโครงการออลซีซั่น เพลส

 

สำหรับการขายที่ดินแปลงล่าสุดในย่านสารทร คือ ที่ดินขนาด 8 ไร่ของสถานทูตออสเตรเลีย ซึ่งขายไปด้วยราคาประมาณ 1.45 ล้านบาทต่อตารางวาในปีพ.ศ. 2560  และในย่านลุมพินี บริษัท เอสซี แอสเสท ซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวาบริเวณถนนหลังสวนด้วยมูลค่าประมาณ 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา และการซื้อขายที่ดินที่มีมูลค่าสูงที่สุดในประวัติศาสตร์ไทยคือการขายที่ดินสถานทูตอังกฤษขนาด 23 ไร่ในปีพ.ศ. 2561 ให้แก่บริษัทร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์

 

การปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินนั้นไม่เหมือนกันทั้งหมด และการเปลี่ยนแปลงที่เกิดขึ้นนั้นยังเป็นไปตามรูปแบบการพัฒนาเมืองของกรุงเทพฯ

 

ในอดีตศูนย์กลางทางธุรกิจตั้งอยู่บนถนนเจริญกรุง และศูนย์ราชการตั้งอยู่บริเวณเกาะรัตนโกสินทร์   ในช่วงทศวรรษปี 2490 และ 2500 ศูนย์กลางทางธุรกิจได้ย้ายไปที่ถนนสีลมและถนนสุรวงศ์

 

กรุงเทพฯ เติบโตมากขึ้นในทศวรรษที่ 2510 และ 2520 แต่ยังไม่มีการกำหนดศูนย์กลางของเมืองอย่างชัดเจน และการพัฒนาได้ขยายตัวออกไปเพราะมีการสร้างถนนใหม่ๆ แต่ในปัจจุบันปัจจัยเหล่านี้ได้เปลี่ยนไปแล้ว

 

การเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ 2 ประการที่มีผลกับราคาที่ดิน คือ การเปิดและขยายระบบขนส่งมวลชน โดยรถไฟฟ้าบีทีเอสสายแรกเปิดให้บริการในปีพ.ศ. 2542 และรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินเข้มเปิดให้บริการในปีพ.ศ. 2547

 

ระบบขนส่งมวลชนดังกล่าวได้ทำให้วิถีชีวิตของคนในกรุงเทพฯ ทั้งในด้านการทำงานและการใช้ชีวิตเปลี่ยนแปลงไป   ในช่วงปลายทศวรรษ 2560  กรุงเทพฯ จะมีระบบขนส่งมวลชนรวมระยะทางประมาณ 460 กิโลเมตร เปรียบเทียบกับกรุงลอนดอนที่มีระบบรถไฟใต้ดินรวมระยะทาง 402 กิโลเมตร

 

ความนิยมในระบบขนส่งมวลชนของกรุงเทพฯ ที่มีผู้ใช้มากกว่า 1.2 ล้านคนต่อวัน ได้ทำให้มูลค่าที่ดินที่อยู่ใกล้กับสถานีปรับตัวเพิ่มสูงขึ้น แต่ไม่ใช่ทุกสายหรือทุกสถานีที่จะได้รับความนิยมอย่างเท่าเทียมกัน  ส่วนหนึ่งที่เป็นตัวกำหนดมูลค่าของที่ดินก็มาจากความนิยมของระบบขนส่งมวลชนแต่ละสายและแต่ละสถานี

 

“ปัจจัยสำคัญอีกประการที่เป็นตัวกำหนดราคาที่ดิน ก็คือ ข้อกำหนดในเรื่องผังเมืองและพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้างอาคาร  โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่ว่าด้วยเรื่องขนาดพื้นที่ที่สามารถสร้างได้ ซึ่งเห็นได้ชัดว่าถ้าสามารถสร้างพื้นที่ได้น้อย ราคาที่ดินก็จะไม่ปรับสูงขึ้นแบบก้าวกระโดด” นางกุลวดี สว่างศรี กรรมการบริหาร หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน  ซีบีอาร์อี ประเทศไทยกล่าว

 

ข้อกำหนดในเรื่องผังเมืองและการควบคุมการก่อสร้างอาคารมีความเข้มงวดและซับซ้อนมากขึ้น และในปัจจุบันได้กลายเป็นปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการกำหนดราคาที่ดิน

 

ในช่วงทศวรรษปี 2520 และ 2530 กรุงเทพฯ ได้ขยายตัวออกไปมากขึ้น แต่ในช่วงทศวรรษปี 2540 กรุงเทพฯ ได้กลายเป็นเมืองที่ความเจริญรวมเข้าสู่ศูนย์กลางมากขึ้น ด้วยการเกิดขึ้นของอาคารชุดพักอาศัยแนวสูงและการเติบโตของพื้นที่สำนักงานที่ทันสมัย   พื้นที่ใจกลางเมืองได้รับการกำหนดขอบเขตไว้อย่างชัดเจนมากขึ้น และเกิดการพัฒนาโครงการรอบใหม่บนพื้นที่ที่ยังไม่ได้ใช้ประโยชน์มากนัก เช่น ที่ดินขนาด 105 ไร่ที่เป็นที่ตั้งของโครงการวัน แบงค็อก บริเวณหัวมุมถนนพระราม 4 ตัดกับถนนวิทยุ

 

ราคาที่ดินเริ่มมีสัดส่วนที่สูงขึ้นมากเมื่อเทียบกับต้นทุนโดยรวมในการพัฒนาโครงการ เนื่องจากราคาที่ดินมีอัตราการเติบโตที่รวดเร็วกว่าค่าก่อสร้าง   มูลค่าโดยรวมในการพัฒนาโครงการได้เพิ่มสูงขึ้นซึ่งส่วนใหญ่เป็นผลมาจากราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้น ส่งผลให้คอนโดมิเนียมมีราคาขายที่แพงขึ้นและทำให้จำเป็นต้องมีรายได้ที่เพิ่มขึ้นเพื่อให้โครงการที่มีรายได้จากค่าเช่าสามารถเกิดขึ้นได้

 

ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่า ที่ดินในย่านใจกลางกรุงเทพฯ จะยังคงเป็นทำเลที่ได้รับความนิยมมากที่สุดต่อไปในการพัฒนาโรงแรม อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และอาคารประเภทอื่น ๆ เช่น โรงพยาบาล เป็นต้น    กรุงเทพฯ จะมีการกำหนดขอบเขตพื้นที่ใจกลางเมืองที่ชัดเจนมากขึ้น และการพัฒนาโครงการจะขยายตัวไปตามเส้นทางการเดินรถของระบบขนส่งมวลชนบริเวณรอบสถานี

 

การที่ราคาที่ดินจะปรับตัวสูงขึ้นนั้นขึ้นอยู่กับระดับความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการ และผลตอบแทนที่จะได้รับจากการพัฒนาโครงการ  ซึ่งจะแตกต่างกันออกไป ขึ้นอยู่กับว่าสามารถพัฒนาโครงการอะไรได้ และในระดับราคาใดที่ลูกค้ามีกำลังในการซื้อหรือการเช่าเมื่อโครงการแล้วเสร็จ

 

เนื่องจากที่ดินแบบมีกรรมสิทธิ์เต็มหรือฟรีโฮลด์ในย่านใจกลางเมืองที่มีศักยภาพในการพัฒนานั้น มีจำนวนน้อยลงเรื่อยๆ   ซีบีอาร์อีจึงคาดว่าราคาที่ดินจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

 

ในบางครั้ง ที่ดินมีราคาสูงกว่ามูลค่ารวมของอาคารที่ตั้งอยู่บนแปลงที่ดิน  และเราจะได้เห็นว่ามีอาคารเก่าถูกรื้อถอนและมีการพัฒนาโครงการขึ้นใหม่บนที่ดินแปลงเดิมมากขึ้น

 

เราได้เริ่มเห็นการรื้อถอนอาคารเคี่ยนหงวน ทาวเวอร์ 1 บนถนนวิทยุ และอาคารวานิสสา บนถนนชิดลม  รวมทั้งแผนการรื้อถอนโรงแรมดุสิตธานีและปรับปรุงพื้นที่ใหม่  แต่จนถึงขณะนี้ การรื้อถอนเกิดขึ้นกับอาคารที่มีเจ้าของเดียวเท่านั้น

 

ในปัจจุบัน กฎหมายอาคารชุดกำหนดให้เจ้าของร่วมต้องเห็นชอบร่วมกันทั้ง 100% ที่จะเพิกถอนอาคารเพื่อให้สามารถขายอาคารและนำมาพัฒนาใหม่ได้ ซึ่งยังไม่เคยเกิดขึ้นในบ้านเราแม้ว่าปัจจุบันจะมีคอนโดมิเนียมบางแห่งที่มูลค่าของทุกยูนิตรวมกันจะมีมูลค่าน้อยกว่าการถือครองที่ดินเปล่าที่ใช้สร้างคอนโดมิเนียมนั้นก็ตาม การขายยูนิตทั้งหมดและนำมาพัฒนาขึ้นใหม่ได้เกิดขึ้นแล้วในต่างประเทศ โดยเฉพาะสิงคโปร์ซึ่งจำนวนเจ้าของร่วมที่ต้องเห็นชอบร่วมกันในการขายทั้งอาคารมีสัดส่วนที่น้อยกว่าของไทย

 

ซีบีอาร์อีมองว่าเป็นเรื่องยากที่จะได้รับความเห็นชอบทั้ง 100% จากเจ้าของร่วมในกรุงเทพฯ ในการขายห้องชุดทั้งหมดให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์

 

“สมมติว่าข้อกำหนดด้านผังเมืองไม่มีการเปลี่ยนแปลง และขนาดพื้นที่ที่สามารถสร้างขึ้นได้ยังคงเหมือนเดิม ที่ดินในย่านซีบีดีของกรุงเทพฯ มีแนวโน้มที่จะปรับราคาสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง” นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวสรุป

 

การปรับขึ้นราคาที่ดินจะไม่อยู่ในระดับที่คงที่ และจะมีความสอดคล้องกับวัฏจักรทางเศรษฐกิจและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

ของมันต้องมี ! “คอนโดในอุดมคติ” ที่ดี … ควรมีอะไรบ้าง

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่มีการแข่งขันกันอย่างรุนแรงอย่างปัจจุบัน เรื่องของการดีไซน์ และฟังก์ชั่นใหม่ๆ ทั้งเลย์เอาท์ห้อง และพื้นที่ส่วนกลาง มักจะเป็นสิ่งแรกๆ ที่ดีเวลลอปเปอร์หยิบยกขึ้นม... อ่านต่อ




SCOOP ด่วน! รถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะต่อจากรัชดาลาดพร้าวไปถึงตรงไหน จะเกิดอะไรขึ้นบ้างในอนาคต

เมื่อเวลา 9:00 น -12:00 น. ของวันที่ 8 กรกฎาคม 2561 ทางรฟม. (การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งปร... อ่านต่อ

ชื่อใหม่คล้ายของเดิม! กับ EYSE Sukhumvit 43 คอนโด Luxury แบบ Low Rise ของ Singha Estate ในซอยสุขุมวิท 43

คำว่า EYSE (อ่านว่า อีส) เป็นภาษาอังกฤษที่ใช้กันในยุคกลางของยุโรป มาจากคำว่า Ease ที่แป... อ่านต่อ

บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ผู้นำด้านการออกแบบนวัตกรรมการอยู่อาศัย ที่มุ่งสร้างคุณภาพชีวิตแห่งอนาคต เปิดตัวแคมเปญ ‘AP HAPPINESS’ พื้นที่ที่ดีที่สุด คือพื้นที่ที่เราแบ่งปันความสุขกับใครอีกคน เพื่อกระตุ้นให้คนเมืองหันกลับมาให้ความสำคัญกับการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างคนภายในครอบครับ หรือบุคคลรอบข้าง (Human Interaction) พร้อมตอกย้ำพันธกิจหลักในการส่งมอบคุณภาพชีวิตที่ดีในการอยู่อาศัย ผ่านการออกแบบพื้นที่ที่เชื่อมทุกเรื่องราวชีวิตเข้าไว้ด้วยกัน โดยในครึ่งปีหลังนี้เอพีเตรียมส่งมอบความสุขทุกตารางนิ้ว ผ่านการเปิดตัวโครงการใหม่อีกจำนวน 35 โครงการ มูลค่า 54,380 ล้านบาท

คุณเสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง (คนกลาง) ประธานเจ้าหน้าที่ สายงานการลงทุน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นประธานในพิธีวางศิลาฤกษ์งานก่อสร้างโครงการ ซัมเมอร์เซ็ท รามา 9 แบงค็อก พร้อมด้วย คุณสมปอง วงศ์ไตรโพธิ์ (ซ้ายสุด) รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท วิศวภัทร์ จำกัด ผู้รับเหมาก่อสร้างหลัก ร่วมกับ คุณวิภาวี เปี่ยมศิลปกุลชร (ที่ 2 จากซ้าย) ผู้ช่วยรองประธานฝ่ายพัฒนาธุรกิจและการจัดการทรัพย์สิน บริษัท แอสคอทท์ อินเตอร์เนชั่นแนล แมนเนจเมนท์ (ประเทศไทย) จำกัด พร้อมคณะผู้บริหารและพนักงาน ร่วมพิธีเพื่อความเป็นสิริมงคลต่อโครงการและผู้อยู่อาศัย โครงการ ซัมเมอร์เซ็ท รามา 9 แบงค็อก เป็นโครงการที่พักอาศัยในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ภายใต้การร่วมทุนกับ ดิ แอสคอทท์ ลิมิเต็ด แบรนด์เซอร์วิส อพาร์ตเม้นท์ ที่ได้รับการยอมรับและมีชื่อเสียงระดับโลก ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูงใจกลางย่านธุรกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD บนถนนรัชดาภิเษก ที่จะทำให้ทุกการเดินทางเป็นเรื่องง่าย เพียง 100 เมตร จากรถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 อีกทั้งยังสามารถเชื่อมต่อไปยัง Airport Rail Link สถานีมักกะสัน เพียง 1สถานี สามารถเดินทางสู่สนามบินสุวรรณภูมิได้อย่างสะดวกสบาย เพิ่มสุนทรียภาพในทุกการพักผ่อน ด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยขณะนี้ได้เริ่มดำเนินงานก่อสร้าง และคาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ประมาณเดือน มกราคม 2563

นายดิฐวัฒน์ อิสสระ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ส่งแคมเปญการตลาดกระตุ้นยอดขายกลางปี “MIDYEAR SALE ลดทะลุ มิติ” กับ 4 โครงการคุณภาพ ทั้ง คอนโดมิเนียม และบ้านพักตากอากาศ ได้แก่ โครงการอิซซี่ คอนโด สุขสวัสดิ์ ด้วยราคาเริ่มต้นที่ 1.49 ล้านบาท โครงการทิวทะเลเอสเตท ที่นำคอนโดตากอากาศมาลดทั้ง โครงการ บลู (blu) ด้วยราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท โครงการบ้านทิวทะเล อความารีน ด้วยราคาเริ่มต้น 12.9 ล้านบาท และโครงการบ้านทิวทะเล บลูแซฟไฟร์ ด้วยราคาเริ่มต้น 2.89 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมี โครงการบ้านพักตากอากาศอย่างบ้านสีตวัน ปากช่อง เขาใหญ่ เข้าร่วมแคมเปญนี้ ด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 12 ล้านบาท พร้อมรับแพ็กเกจที่พักโรงแรมศรีพันวา ภูเก็ต รวมมูลค่ากว่า 100,000 บาททันที และโครงการดิอิสสระ เชียงใหม่ ด้วยราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท ให้กู้ได้ 100% พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด สำหรับแคมเปญ“MIDYEAR SALE ลดทะลุ มิติ” เริ่มแล้วตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป สามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 02 308 2020 หรือ www.charnissara.com/midyearsale, Facebook: Charn Issara, Instagram : charn_issara, Line@ : @charnissara