ตลาดพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในรอบ 30 ปี

เมื่อ 30 ปีที่แล้วที่ซีบีอาร์อีเพิ่งเริ่มก่อตั้งสำนักงานในกรุงเทพมหานคร  ปริมาณพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ยังมีไม่ถึง 1 ล้านตารางเมตร และค่าเช่าอยู่ที่ 250 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

 

ในช่วงเวลานั้น กรุงเทพฯ ยังไม่มีอาคารสำนักงานระดับเกรดเอ โดยอาคารที่มีคุณภาพดีที่สุด คือ สาธรธานี  สินธร ทาวเวอร์ 1 และอัมรินทร์ ทาวเวอร์

 

30 ปีต่อมา พื้นที่สำนักงานมีทั้งสิ้นเกือบ 9 ล้านตารางเมตร และอาคารสำนักงานระดับเกรดเอในย่านใจกลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือซีบีดี มีค่าเช่าโดยเฉลี่ยต่ำกว่า 1,000 บาทเพียงเล็กน้อย   โดยอาคารสำนักงานที่มีค่าเช่าสูงสุดสามอันดับแรก ได้แก่ เกษร ทาวเวอร์  ปาร์ค เวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์  และภิรัช ทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์


 

อาคารสำนักงานระดับเกรดเอแห่งแรกในกรุงเทพฯ คือ ดีทแฮล์ม ทาวเวอร์ส บนถนนวิทยุ ซึ่งสร้างเสร็จเมื่อปี 2535 ปัจจุบันใช้ชื่อว่าจีพีเอฟ วิทยุ ทาวเวอร์ส สามารถปล่อยเช่าได้ในราคาสูงกว่า 800 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน  อาคารนี้ถือเป็นอาคารแรกที่มีระบบปรับปริมาณลม (Variable Air Volume) ซึ่งเป็นระบบปรับอากาศที่ช่วยให้ทุกพื้นที่ในแต่ละชั้นมีอุณหภูมิคงที่

 

วิกฤตการณ์การเงินปี 2540 ได้ส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ  การที่สถาบันการเงินต่างๆ  ปิดตัวและลดจำนวนพนักงานลงส่งผลให้ปี  2541 มีการใช้พื้นที่สำนักงานลดลงเกือบ 300,000 ตารางเมตรและอัตราพื้นที่ว่างสูงขึ้นจนเกือบถึง 40%

 

ค่าเช่าในอาคารสำนักงานส่วนใหญ่ลดลงครึ่งหนึ่งเมื่อมีการต่อสัญญาเช่า  มีเพียงปี 2547 ปีเดียวเท่านั้นที่ค่าเช่าอาคารสำนักงานระดับเกรดเอสามารถกลับขึ้นไปอยู่ในระดับเดียวกับที่เคยทำได้ในปี 2537

 

นอกจากนี้ ยังมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญเกิดขึ้นในด้านการออกแบบ และการเลือกใช้วัสดุของอาคารสำนักงาน  ผู้ประกอบการไทยรับฟังความต้องการของผู้เช่าทั้งในเรื่องการจัดเตรียมพื้นที่ภายในแบบไร้เสา (Column-free) พื้นที่ในแต่ละชั้นที่มีรูปทรงมาตรฐาน  ความสูงจากพื้นถึงฝ้าเพดานมากกว่า 2.8 เมตร  มีจำนวนลิฟต์โดยสารที่เพียงพอ และระบบปรับอากาศที่มีประสิทธิภาพ  อาคารสำนักงานที่มีคุณภาพดีที่สุดในกรุงเทพฯ อย่างเกษร ทาวเวอร์   ปาร์คเวนเชอร์ อีโคเพล็กซ์  และเอไอเอ สาทร ทาวเวอร์ มีคุณสมบัติไม่ต่างจากอาคารสำนักงานชั้นนำอื่น ๆ ในต่างประเทศ

 

ราว 80% ของพื้นที่สำนักงานทั้งหมดในกรุงเทพฯ นั้นเป็นพื้นที่ในอาคารที่มีเจ้าของเดียว และไม่มีการพัฒนาอาคารสำนักงานที่มีเจ้าของร่วมหรือออฟฟิศคอนโดมิเนียมมาเป็นเวลามากกว่า 20 ปีแล้ว เนื่องจากผู้เช่านิยมอาคารที่มีเจ้าของเดียวมากกว่า เพราะมีการบริหารจัดการที่ดีกว่าและการเจรจาต่อรองกับเจ้าของรายเดียวนั้นง่ายกว่า หากต้องการขยายพื้นที่ในอาคารเดิม

 

การใช้พื้นที่สำนักงานของผู้เช่าได้เปลี่ยนไปมากเช่นกัน หัวหน้างานส่วนใหญ่ไม่ได้มีห้องทำงานส่วนตัวอีกต่อไป และการวางผังสำนักงานได้ถูกเปลี่ยนให้เป็นพื้นที่แบบเปิดและยืดหยุ่นได้

 

บางบริษัทได้ออกแบบสถานที่ทำงานให้เป็นพื้นที่ที่สามารถทำกิจกรรมได้หลากหลาย (Activity-based Workspace) โดยพนักงานจะไม่มีโต๊ะประจำของตนเอง ซึ่งจะทำให้จุคนได้มากขึ้น ส่งผลให้ต้องมีระบบปรับอากาศและลิฟต์ที่มีประสิทธิภาพมากขึ้น

 

นางสาวรุ่งรัตน์ วีระภาคย์การุณ ผู้อำนวยการแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เปิดเผยว่า “ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการบริการที่หลากหลายมากขึ้นจากเจ้าของพื้นที่ และไม่ต้องการจ่ายค่าเช่าเพียงเพื่อให้ได้พื้นที่เปล่าเท่านั้น”

 

ผู้เช่าต้องการให้เลือกใช้วัสดุที่มีคุณภาพดีขึ้น “ผู้เช่าต้องการที่จะปรับอุณหภูมิและปรับระดับแสงสว่างสำหรับพื้นที่ในแต่ละจุดได้เอง รวมทั้งยังต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกภายในอาคารที่มากกว่าร้านกาแฟและร้านสะดวกซื้อ” นางสาวรุ่งรัตน์กล่าวเพิ่มเติม “ผู้เช่าบางรายต้องการพื้นที่ที่มีความยืดหยุ่นภายในอาคาร เช่น สำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office) และ โคเวิร์กกิ้ง สเปซ”

 

เมื่อ 30 ปีที่แล้ว สิ่งที่ผู้เช่าพื้นที่สำนักงานต้องการคือคุณสมบัติพื้นฐานอย่างการมีระบบหัวกระจายน้ำสำหรับดับเพลิง  แต่ปัจจุบันความต้องการมีความซับซ้อนและจำเป็นต้องอาศัยวัสดุที่มีคุณสมบัติสูงขึ้นและมีความหลากหลาย บริษัทข้ามชาติและบริษัทไทยขนาดใหญ่หลายแห่งให้ความสำคัญในเรื่องการพัฒนาอย่างยั่งยืน และมองหาอาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองตามมาตรฐาน LEED

 

อาคารสำนักงานรุ่นใหม่ในกรุงเทพฯ กำลังอยู่ในระหว่างการออกแบบและการก่อสร้างจะเริ่มต้นตั้งแต่ปี 2561 เป็นต้นไป อาคารเหล่านี้จะต้องรองรับความต้องการของผู้เช่าที่ซับซ้อนมากขึ้น มีรายละเอียดมากขึ้น รวมถึงการให้บริการภายในอาคารที่หลากหลายมากขึ้นด้วย   ผู้เช่าต้องการได้รับการบริการจากฝ่ายบริหารอาคารที่มีมาตรฐานที่สูงขึ้นทั้งในด้านการบำรุงรักษา ขั้นตอนการรักษาความปลอดภัย และการบริการลูกค้า

 

ทำเลเป็นปัจจัยที่สำคัญเสมอ แต่เมื่อระบบรถไฟฟ้าบีทีเอสแล้วเสร็จในปี 2542 สิ่งที่ผู้เช่าให้ความสำคัญก็ได้เปลี่ยนไป “ทุกวันนี้ผู้เช่าเกือบทุกรายที่เป็นลูกค้าของซีบีอาร์อีต่างต้องการอยู่ใกล้รถไฟฟ้า โดยเฉพาะการมีทางเดินที่เชื่อมต่อโดยตรงกับสถานีรถไฟฟ้า” นางสาวรุ่งรัตน์กล่าวเพิ่มเติม

 

ค่าเช่าเป็นอีกหนึ่งปัจจัยหลักที่ผู้เช่าให้ความสำคัญเมื่อมองหาพื้นที่สำนักงานใหม่ ตามด้วยทำเลที่ตั้ง โดยพิจารณาว่าใกล้ซีบีดีและสถานีรถไฟฟ้ามากน้อยแค่ไหน

 

ปัจจุบันการเลือกอาคารสำนักงานไม่ได้เป็นเพียงเรื่องของทำเลที่ตั้งและค่าเช่าอีกต่อไป  การหาพนักงานที่ดีที่สุดเป็นเรื่องท้าทายและการมีสถานที่ทำงานที่ดึงดูดพนักงานทั้งด้านทำเล คุณภาพของอาคาร และการออกแบบสถานที่ทำงานนั้นเป็นจุดเด่นที่สำคัญที่จะช่วยดึงดูดให้พนักงานที่มีความสามารถอยากเข้ามาร่วมงานด้วย ซึ่งหมายความว่าคุณภาพการการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ สิ่งอำนวยสะดวก และการบริการในอาคารมีความสำคัญมากขึ้นเรื่อยๆ



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

ของมันต้องมี ! “คอนโดในอุดมคติ” ที่ดี … ควรมีอะไรบ้าง

การพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในยุคที่มีการแข่งขันกันอย่างรุนแรงอย่างปัจจุบัน เรื่องของการดีไซน์ และฟังก์ชั่นใหม่ๆ ทั้งเลย์เอาท์ห้อง และพื้นที่ส่วนกลาง มักจะเป็นสิ่งแรกๆ ที่ดีเวลลอปเปอร์หยิบยกขึ้นม... อ่านต่อ




SCOOP ด่วน! รถไฟฟ้าสายสีเหลืองจะต่อจากรัชดาลาดพร้าวไปถึงตรงไหน จะเกิดอะไรขึ้นบ้างในอนาคต

เมื่อเวลา 9:00 น -12:00 น. ของวันที่ 8 กรกฎาคม 2561 ทางรฟม. (การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งปร... อ่านต่อ

ชื่อใหม่คล้ายของเดิม! กับ EYSE Sukhumvit 43 คอนโด Luxury แบบ Low Rise ของ Singha Estate ในซอยสุขุมวิท 43

คำว่า EYSE (อ่านว่า อีส) เป็นภาษาอังกฤษที่ใช้กันในยุคกลางของยุโรป มาจากคำว่า Ease ที่แป... อ่านต่อ

บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) ผู้นำด้านการออกแบบนวัตกรรมการอยู่อาศัย ที่มุ่งสร้างคุณภาพชีวิตแห่งอนาคต เปิดตัวแคมเปญ ‘AP HAPPINESS’ พื้นที่ที่ดีที่สุด คือพื้นที่ที่เราแบ่งปันความสุขกับใครอีกคน เพื่อกระตุ้นให้คนเมืองหันกลับมาให้ความสำคัญกับการสร้างความสัมพันธ์ระหว่างคนภายในครอบครับ หรือบุคคลรอบข้าง (Human Interaction) พร้อมตอกย้ำพันธกิจหลักในการส่งมอบคุณภาพชีวิตที่ดีในการอยู่อาศัย ผ่านการออกแบบพื้นที่ที่เชื่อมทุกเรื่องราวชีวิตเข้าไว้ด้วยกัน โดยในครึ่งปีหลังนี้เอพีเตรียมส่งมอบความสุขทุกตารางนิ้ว ผ่านการเปิดตัวโครงการใหม่อีกจำนวน 35 โครงการ มูลค่า 54,380 ล้านบาท

คุณเสริมศักดิ์ ขวัญพ่วง (คนกลาง) ประธานเจ้าหน้าที่ สายงานการลงทุน บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เป็นประธานในพิธีวางศิลาฤกษ์งานก่อสร้างโครงการ ซัมเมอร์เซ็ท รามา 9 แบงค็อก พร้อมด้วย คุณสมปอง วงศ์ไตรโพธิ์ (ซ้ายสุด) รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท วิศวภัทร์ จำกัด ผู้รับเหมาก่อสร้างหลัก ร่วมกับ คุณวิภาวี เปี่ยมศิลปกุลชร (ที่ 2 จากซ้าย) ผู้ช่วยรองประธานฝ่ายพัฒนาธุรกิจและการจัดการทรัพย์สิน บริษัท แอสคอทท์ อินเตอร์เนชั่นแนล แมนเนจเมนท์ (ประเทศไทย) จำกัด พร้อมคณะผู้บริหารและพนักงาน ร่วมพิธีเพื่อความเป็นสิริมงคลต่อโครงการและผู้อยู่อาศัย โครงการ ซัมเมอร์เซ็ท รามา 9 แบงค็อก เป็นโครงการที่พักอาศัยในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเม้นท์ ภายใต้การร่วมทุนกับ ดิ แอสคอทท์ ลิมิเต็ด แบรนด์เซอร์วิส อพาร์ตเม้นท์ ที่ได้รับการยอมรับและมีชื่อเสียงระดับโลก ตั้งอยู่บนทำเลศักยภาพสูงใจกลางย่านธุรกิจแห่งใหม่ หรือ New CBD บนถนนรัชดาภิเษก ที่จะทำให้ทุกการเดินทางเป็นเรื่องง่าย เพียง 100 เมตร จากรถไฟฟ้า MRT สถานีพระราม 9 อีกทั้งยังสามารถเชื่อมต่อไปยัง Airport Rail Link สถานีมักกะสัน เพียง 1สถานี สามารถเดินทางสู่สนามบินสุวรรณภูมิได้อย่างสะดวกสบาย เพิ่มสุนทรียภาพในทุกการพักผ่อน ด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน โดยขณะนี้ได้เริ่มดำเนินงานก่อสร้าง และคาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จ ประมาณเดือน มกราคม 2563

นายดิฐวัฒน์ อิสสระ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานพัฒนาธุรกิจ บริษัท ชาญอิสสระ ดีเวล็อปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ส่งแคมเปญการตลาดกระตุ้นยอดขายกลางปี “MIDYEAR SALE ลดทะลุ มิติ” กับ 4 โครงการคุณภาพ ทั้ง คอนโดมิเนียม และบ้านพักตากอากาศ ได้แก่ โครงการอิซซี่ คอนโด สุขสวัสดิ์ ด้วยราคาเริ่มต้นที่ 1.49 ล้านบาท โครงการทิวทะเลเอสเตท ที่นำคอนโดตากอากาศมาลดทั้ง โครงการ บลู (blu) ด้วยราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท โครงการบ้านทิวทะเล อความารีน ด้วยราคาเริ่มต้น 12.9 ล้านบาท และโครงการบ้านทิวทะเล บลูแซฟไฟร์ ด้วยราคาเริ่มต้น 2.89 ล้านบาท นอกจากนี้ยังมี โครงการบ้านพักตากอากาศอย่างบ้านสีตวัน ปากช่อง เขาใหญ่ เข้าร่วมแคมเปญนี้ ด้วยราคาเริ่มต้นเพียง 12 ล้านบาท พร้อมรับแพ็กเกจที่พักโรงแรมศรีพันวา ภูเก็ต รวมมูลค่ากว่า 100,000 บาททันที และโครงการดิอิสสระ เชียงใหม่ ด้วยราคาเริ่มต้น 1.99 ล้านบาท ให้กู้ได้ 100% พร้อมเฟอร์นิเจอร์ครบชุด สำหรับแคมเปญ“MIDYEAR SALE ลดทะลุ มิติ” เริ่มแล้วตั้งแต่วันนี้เป็นต้นไป สามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ โทร. 02 308 2020 หรือ www.charnissara.com/midyearsale, Facebook: Charn Issara, Instagram : charn_issara, Line@ : @charnissara