เมื่อสิงค์โปร์ไม่ได้เป็น Top destination สำหรับเหล่านักลงทุนอสังหาฯ

สวัสดีครับคุณผู้อ่าน ไม่ทันไรก็เข้าสู่ช่วงเดือนที่สองของปี 2014 แล้วนะครับ ในปีนี้ผมเห็นค่ายอสังหาเกือบทุกค่าย (ยกเว้นบริษัทที่ผมอยู่…) ปรับเปลี่ยนแผนกลยุทธ์จาก Offensive มาเป็น Defensive ตั้งรับปรับตัวเต็มพิกัดนะครับ กวาดตาไปมองข่าวสารในตอนนี้ จากเดิมปีที่ผ่านมามีแต่ข่าวว่าเตรียมเปิดตัว เตรียมโอน ขาย Sold out 100%

มาตอนนี้กลับกลายเป็นมีแต่ข่าว ลดการเปิดโครงการ ปรับยอดลง เน้นตั้งรับ cut cost ลดจำนวนพนักงาน ฯลฯ กันเป็นแถวเลยครับ บ้างก็ว่าช่วงไตรมาสแรกคงจะต้องนั่งตบยุงกันไป รอดูสถานการณ์หลังจากเริ่มไตรมาสสองเป็นต้นไปจะเข้าท่าที่สุด ส่วนตัวแล้วผมเห็นด้วยนะครับกับกลยุทธ์การตั้งรับที่หลายๆบริษัททำกัน เพราะว่าสภาพการณ์ตอนนี้มันยากจะขายเดาถึงยอดผลประกอบการได้ครับ ที่สำคัญคือลูกค้าก็ยังไม่มั่นใจเลยว่าจะซื้อดีหรือไม่ซื้อดีครับ…อ้อ ยังพอมี positive sign บางอย่างเกิดขึ้นนะครับ เพราะเท่าที่เห็น ถึงการขายในส่วนของตลาด off plan (คอนโด presale ที่ยังไม่เริ่มสร้าง) จะไม่มียอด (ก็แหงล่ะเพราะนักลงทุนไม่อยากเสี่ยง) แต่การขายที่เน้นในส่วนของโครงการพร้อมอยู่ก็สามารถปิดการขายได้เรื่อยๆนะครับ(ก็เพราะว่าคนเค้ามีความจำเป็นที่จะต้องอยู่ไง แถมตอนนี้จะบอกให้ว่าเป็นช่วงเวลาที่นักลงทุนคอนโดหลายๆเค้า cut loss กันอ่ะครับ บางห้องกำไรหมื่นสองหมื่นก็เอา ดีกว่าโอนไปเสียดอกให้แบงค์ คนซื้อต่อก็เลยทำใจได้เพราะไม่โดนบวกเยอะ 555) อีกตลาดนึงที่ไม่ซบเซาเลยก็เป็นตลาดเช่านะครับ โดยเฉพาะตอนนี้มี demand จากกลุ่มคนต่างชาติเข้ามามากอย่างเหลือเชื่อทีเดียว

เอาล่ะครับ วันสองวันมานี้ผมได้มีโอกาสอ่านบทความ จากสื่อต่างประเทศหลายสำนัก เกี่ยวกับสภาพการณ์การลงทุนอสังหาของทั้งภูมิภาค Southeast Asia ว่าปีนี้ตลาดแต่ละประเทศมีแนวโน้มเป็นบวกหรือเป็นลบอย่างไร ผลปรากฎว่าผมเจอเรื่องที่เหนือความคาดเดาขึ้นมาครับ…

 


 

นั่นคือจากสถิติอะไรหลายๆอย่างที่แต่ละเจ้ารวบรวมมานั้น พบว่าประเทศสิงค์โปร์ปีนี้ดูท่าทางจะอ่วมสุดครับ!!!! หลายๆปีที่ผ่านมาเราได้รับการบอกต่อจากผู้คนหลายๆคนถึง ข้อได้เปรียบในด้านราคาของตลาดคอนโดเมืองไทย ที่มีราคาถูกกว่าคอนโดที่สิงค์โปร์ถึง 4-5 เท่า และนั่นก็ทำให้เหล่าบรรดานักลงทุนจากแดนลอดช่องหันมาซื้อคอนโดเมืองไทยไว้ปล่อยเช่า หรือใช้เป็น vacation home กันเป็นแถว รวมถึงเหล่าบรรดา developer ค่ายต่างๆที่ไปออกโรดโชว์ กันที่สิงค์โปร์เพื่อขายของกันแทบเดือนชนเดือนกันเลยทีเดียว >>> แต่พอมาถึงวันนี้กลับมีข้อมูลที่ยิ่งตอกย้ำลางร้ายของตลาดอสังหาฯในสิงค์โปร์เพิ่มขึ้นมาครับว่า“price drops of 6-8 percent in private property and an 8-11 percent slide in HDB resale prices”โอ้ย…ทำไมมันราคาตกลงอย่างงี้ล่ะครับคุณเพ่ เศรษฐกิจของพี่ก็ดูดีที่สุดในภูมิภาคนี้นะครับ (เอ่อ ผมลืมบอกไป HDB นี่คือ Housing & Development Board มันก็คล้ายๆกับการเคหะของบ้านเราน่ะครับ)

ส่วนสาเหตุหลักที่ราคาตกได้ขนาดนี้นั้น ผมลองพิจารณาดูแล้ว มันน่าจะเป็นเพราะมาตรการทางด้านภาษี และการเพิ่มเงินดาวน์จากรัฐบาล ที่มีจุดมุ่งหมายเพื่อลดความเสี่ยงที่จะเกิดฟองสบู่ในธุรกิจอสังหาของเค้านั่นเองครับ กูรูในสิงค์โปร์นั้นรู้ดีครับว่าตลาดอสังหาบ้านเค้านั้นมีการปั่นราคากันอย่างมากมายในหมู่นักลงทุน จนทำให้ราคาอสังหาที่เปิดตัวใหม่ต้องถีบตัวเพื่อให้ได้ราคาที่สูงกว่าของเก่า จนคนที่อยากซื้ออยู่เองเค้าก็ไม่มีปัญญาที่จะซื้อแล้วครับ ก็เลยไม่ซื้อมันซะเลย (เอ๊ะ มันค้นๆกับแถวนี้ยังไงก็ไม่รู้)

ผลที่ตามมาก็คือยอดขายบ้านประจำเดือนมกราคมที่ผ่านมานั้น มันช่างต่ำต้อยที่สุดนับตั้งแต่ปี 2009 >> นักลงทุนไม่อยากดาวน์สูงๆ ไม่อยากเสียภาษีบ้านหลังที่สอง ไม่อยากเสียภาษีอากรแสตมป์และ capital gain tax ที่เพิ่มขึ้นแบบเท่าตัว และคนซื้ออยู่เองก็ไม่อยากที่จะเป็นเหยื่อของนักลงทุน

จากข้อมูลดังกล่าวเราสามารถคาดการณ์ได้อย่างชัดเจนครับว่านักลงทุนส่วนใหญ่ไม่ว่าจะเป็นคนสิงค์โปร์เอง หรือคนต่างชาติ ตัดสินใจมองข้ามการลงทุนในตลาดอสังหาสิงค์โปร์ไปเลยครับ (อันนี้ผมพูดรวมถึงทั้งการลงทุนในแบบ off plan และการลงทุนปล่อยเช่านะครับ แต่ไม่นับรวมถึงการไปลงทุน renovate ในคอนโด shoe box ห้องเล็กอายุเกิน 10 ปีทั้งหลายแหล่ ที่ยังคงมีอัตรา yield ที่ล่อตาล่อใจอยู่) แต่ในสภาวะเช่นนี้ ก็มีนักวิเคราะห์บางรายเค้ามองกันครับว่ามันจะเป็นโอกาสของคนสิงค์โปร์จำนวนหนึ่งที่ไม่ได้มีรายได้มากพอ สามารถที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองได้ครับ ซึ่ง ณ ปัจจุบันนี้ vacancy rate ของคอนโดในสิงค์โปร์ก็ยังจัดว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างเยอะอยู่ (ลองคิดดูนะครับ ตอนนี้สิงค์โปร์เป็นประเทศที่มี Population Density ต่อตารางกิโลเมตรสูงที่สุดในโลกไปแล้ว แต่ก็ยังมีห้องว่างเหลือเพราะคนไม่สามารถแยกตัวออกมาซื้อ หรือเช่า property ใหม่ๆได้ ทำให้ต้องอยู่กับอย่างแออัดต่อไป เหมือนฮ่องกงอ่ะครับ)

แล้วพวกนักลงทุนสิงค์โปร์เค้าแห่กันไปซื้อที่ไหนกันล่ะ>> แหม พอพูดถึงตอนนี้บรรดานายหน้า + developer ในเมืองไทยคงตาลุกวาว อยากจะจองตั๋วไปขายคนที่โน่นกันใช่ไหมครับ (ประมาณว่ามันต้อง เป็นเมืองไทยนี่แหละที่คนสิงค์โปร์เค้าแห่มาซื้อกัน..)

แต่ช้าก่อน มันไม่ใช่ไทยแลนด์ครับ ที่เหล่านักลงทุนเค้าแห่กันมาซื้อ…..อืม อันที่จริงแล้ว Property เมืองไทยนี่มันเหมะคนสิงค์โปร์หลายด้านนะครับ ไม่ว่าจะเป็นในด้านราคา ในด้านการออกแบบ การทำธุรกิจ รวมถึงการเดินทางไปกลับระหว่างสองประเทศ…ว่ากันว่าปัจจัยสำคัญที่ทำให้ตลาดอสังหา ในเมืองไทยมัน ไม่ค่อย wow ในสายตาชาวต่างชาติเท่าที่ควรมันก็เป็นเรื่องของเหตุผลทางการเมือง ฮวงจุ้ย รวมถึงความปราณีตในด้านการก่อสร้างครับ

ผลสำรวจจากนิตยสารหัวนอกชั้นนำอย่าง Property Report เค้าบอกมาว่า ในปีนี้นะครับ เมืองที่เป็น top destination สำหรับนักลงทุนชาวเอเชียคือออออออออออออออออ……………………………… กรุงมะนิลา ประเทศฟิลิปปินส์ ครับ รองลงมาคือ 2 โตเกียว 3. จาการ์ตา 4. โอซาก้า 5. กรุงเทพฯ >>> สิงค์โปร์อยู่อันดับ 19 และฮ่องกงอยู่อันดับ 22 ครับ!!!!

ห๋า ฟิลิปปินส์เนี่ยนะ ทำไมล่ะ ทำไม? ก่อนที่ผมจะบอกถึงสาเหตุ ผมขอสรุปโดยรวมก่อนนะครับ ว่าปีนี้เนี่ยนักวิเคราะห์หลายสำนักเค้าคาดการณ์กันว่าจะมีกลุ่มนักลงทุนขาใหญ่จากเอเชียจำนวนหนึ่ง เค้ามีแนวโน้มที่จะไปลงทุนอสังหากันแถวๆ ทวีปอเมริกาเหนือ และยุโรปครับ ซึ่งเหตุผลในการย้ายฐานการลงทุนไปไกลถึงข้ามทวีปกันเลยเนี่ย เพราะว่าทั้งสองแห่งนั้นอยู่ในช่วงกำลังฟื้นตัวจากภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครับ เปรียบได้กับห้างสยามพารากอน หรือเซ็นทรัลเวิร์ด ยามมี midnight sale ช่วงปีใหม่กันเลยทีเดียว ยิ่งประเทศที่เพิ่งฟื้นจากฟุบอย่างโปรตุเกส หรือสเปน นี่มีทั้งแพคเกจลดแลกแจกแถม (แถมนี่ผมหมายรวมถึงสิทธิในด้านความเป็นพลเมือง รวมถึงด้านภาษีด้วยนะครับ) แบบนี้ขาใหญ่ที่ไหนจะไม่อยากไปกว้านซื้ออสังหาที่โน่นกันล่ะครับ ส่วนที่ญี่ปุ่นเนี่ยมีติดเข้ามาสองเมืองด้วยกัน เพราะเค้าว่ากันว่าราคาอสังหาในญี่ปุ่นจะพุ่งขึ้นได้อีกเยอะจนกว่าจะถึงปี 2020 ที่ญี่ปุ่นเป็นเจ้าภาพโอลิมปิคโน้นน่ะครับ

มาดูว่าทำไมนักลงทุนเอเชียถึงเลือก ฟิลิปปินส์กัน จากข้อมูลที่ผมอ่านเจอ พบว่าประเทศนี้ราคาคอนโดเพิ่มมากขึ้นเฉลี่ย 8-20% ต่อปี แถมมีแนวโน้มขึ้นทุกปี และราคาเฉลี่ยของคอนโดในกลุ่ม luxury เนี่ยมันตกแค่ตารางเมตรละ ไม่เกินแสนบาทเองครับ แถม rental yield ก็อยู่ที่ระดับ 8 – 10% โดยบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนลฯ ระบุในรายงานว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในประเทศฟิลิปปินส์ ขยายตัวอย่างต่อเนื่องในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมาเนื่องจากชาวฟิลิปปินส์ที่ไปทำงานต่างประเทศ ส่งเงินกลับประเทศเพื่อซื้อบ้านและห้องคอนโดมิเนียมทั้งที่เป็นการลงทุนและ เก็บไว้อยู่เอง ทำให้ราคาบ้านและค่าเช่าสำนักงานในฟิลิปปินส์ขึ้นอย่างต่อเนื่อง

โดยเฉพาะในเขต Makati ซึ่งเป็นย่านที่เทียบเท่ากับสาทรของบ้านเรา แทบจะไม่มีพื้นที่ให้เช่าอาคารสำนักงานเหลือแล้ว… มิน่า โดนัลด์ ทรัมป์ ถึงได้ตัดสินใจมาสร้างตึกที่นี่ ตามมาด้วยคนดังอีกหลายต่อหลายคน >>>

แหม พูดถึง สิงค์โปร์ไหงไปจบที่ฟิลิปปินส์ได้ก็ไม่รู้นะครับ 555 ก็เอาเป็นว่าในปีนี้อยากให้เพื่อนๆในวงการอสังหาพยายามทำใจร่มๆเอาไว้ครับ จากเดิมที่เคยชินกับการทำตลาดแบบ mass คงต้องมีการปรับเปลี่ยนยุทธวิธีกันใหม่ ไม่ต้องไปละโมบจ้างเซลล์มาเพิ่ม ทำอะไรเกินตัวโดยหลงระเริงอยู่กับความสำเร็จของยอดขายที่ผ่านมา อะไรที่ตัดได้ในเชิง operation ก็ควรตัดไป อยู่อย่างพอเพียง ให้เพียงพอจะดีกว่านะครับ อาจจะต้องพยายามไปกวาดเอาลูกค้า investor ต่างด้าวเข้ามามากๆ แต่การกวาดเข้ามานั้นก็ไม่ใช่ง่ายๆ เพราะอย่าลืมว่า ณ ขณะนี้นายหน้าต่างชาติเค้าเข้ามายึดหัวหาดการขายของให้กับคนประเทศของเค้ากันทั่วบ้าน ทั่วเมืองแล้วครับ

Credit รูปภาพ ตึก Trump Tower จากเวปไซต์

http://www.trumptowerphilippines.com/architecture.html

วันนี้ขอลาไปก่อนนะครับ หากใครมีข้อแนะนำ หรืออยากถามอะไรผมก็ส่งเมลมาหาได้ที่ kirk.bu@gmail.com ได้เลยนะครับ



เกริก บุณยโยธิน

เกริก บุณยโยธิน

ผู้ก่อตั้งเวปไซต์แบ่งปันความรู้ด้านการตลาด และการสร้างแบรนด์ในวงการอสังหาฯ พร็อพฮอลิค ดอทคอม..หลังจากที่ใช้เวลามากกว่า 10 ปี ในการวนเวียน เข้าๆออกๆ ในสายงานด้านการตลาด และวางแผนกลยุทธ์การสร้างแบรนด์ ของบริษัทอสังหาฯ และเอเยนซีโฆษณาชั้นนำหลายแห่ง (โดยที่ไม่รู้ว่าทำไมต้องจับสลากเจอลูกค้าสายอสังหาฯทุกที)...จนถูกครอบงำโดยจิตใต้สำนึก ให้ถีบตัวเองออกจากกรอบการทำงานแบบเดิมๆ เพื่อออกมาจุดประกายความคิดที่ถูกต้อง และนำเสนอมุมมองใหม่ๆ ให้กับกลุ่มคนที่สนใจในธุรกิจอสังหาฯ

เว็บไซต์

“อโศก-สุขุมวิท” สุดยอดย่าน Interchange หนึ่งเดียวในใจคนกรุงเทพ สะดวกครบถ้วน Live- Work-Play-Park พาสำรวจโดย Whizdom Asoke -Sukhumvit X Propholic

เมื่อพูดถึงย่าน Interchange ที่เป็นบริเวณจุดตัดระหว่างสถานีรถไฟฟ้าในปัจจุบันปี 2561 ก็ต้องนึกถึงย่านสยาม สีลม ย่านสวนจตุจักร พญาไท เตาปูน ซึ่งแต่ละย่านก็มีเอกลักษณ์ของตัวเองแตกต่างกันไป เช่นสยามก็ม... อ่านต่อ




ลัดเลาะดูทำเล และพาชมสิ่งที่น่าสนใจใน Walden Sukhumvit 39 คอนโดหรู มีห้องแบบ Loft กับราคาเริ่มต้นแค่ 5.9 ลบ.

หลังจากที่ Habitat Group ประสบความสำเร็จเป็นอย่างดีในการรุกตลาดอสังหาฯ ใจกลางกรุงเทพฯ โ... อ่านต่อ

ขายคอนโดรอบ Online Booking มีไว้แค่เกาะกระแส หรือตอบโจทย์พฤติกรรมคนซื้อจริงๆ

ในยุคที่ใครต่อใครต่างก็เทงบประมาณการตลาดมาไว้ที่สื่อดิจิทัล เพื่อให้สอดรับกับเทรนด์การบ... อ่านต่อ

THE PRIMARY V บ้าน SUPER LUXURY แนวสูง เติมเต็มทุกฟังก์ชั่น บนทำเล เกษตร–นวมินทร์

เมื่อรูปแบบการใช้ชีวิตและความต้องการของคนในยุคแห่งความหลากหลายไม่ได้มีแค่คำตอบเดียว บ้า... อ่านต่อ

ถอดรหัสการปั้นแบรนด์ใหม่ล่าสุด “PARK ORIGIN” A Perfect Living Platform รูปแบบการอยู่อาศัยใหม่ ที่เป็นมากกว่า “ที่พักอาศัย” แต่คือการ “ใช้ชีวิต’’

ถ้าถามว่าในสนามการแข่งขันช่วงชิงความเป็นที่หนึ่งของตลาดคอนโดใจกลางเมืองในเซกเมนท์ใด ที่... อ่านต่อ

งานนี้เรียกได้ว่าปลาบปลื้มที่สุดสำหรับ “อภิชาติ จูตระกูล” หัวเรือใหญ่แห่งแสนสิริ หลังยอดขายโครงการ “บ้านแสนสิริ พัฒนาการ” แฟล็กชิพแห่งที่ 4 สานต่อความสำเร็จของ “บ้านแสนสิริ สุขุมวิท 67” ที่เปิดตัวไปเมื่อกว่า 10 ปีที่แล้ว กลับมาสร้างปรากฎการณ์อีกครั้ง ด้วยสถิติการขายโครงการ “บ้านแสนสิริ พัฒนาการ” บ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่รวดเร็วที่สุดเป็นประวัติการณ์ในไทย กวาดยอดขายไปแล้วกว่า 65% สูงถึง 2,700 ล้านบาท ในเวลาเพียงแค่ 3 เดือนหลังจากเปิดตัวโครงการ คุณอภิชาติกระซิบว่า จุดขายหลักที่ลูกค้าชื่นชอบ คือ ความสมบูรณ์พร้อมของโครงการ ทั้งเรื่องทำเลบนถนนพัฒนาการ ที่หาพื้นที่สำหรับทำโครงการบ้านเดี่ยวขนาดใหญ่ได้ยากยิ่ง รวมถึงดีไซน์ของแบบบ้านที่งดงามจากยุครีเจนซี่ของอังกฤษ และความเชื่อมั่นของลูกค้าในคุณภาพแบรนด์แสนสิริ ด้วยกระแสตอบรับอย่างล้นหลามกับยอดผู้เข้าชมบ้านตัวอย่างที่แรงไม่หยุด ได้ยินมาว่าแสนสิริ เตรียมดึงดีไซน์เนอร์ชั้นนำระดับโลกมาร่วมรังสรรค์โครงการบ้านแสนสิริ พัฒนาการ ตอกย้ำประสบการณ์ความเป็นที่สุดแห่งการใช้ชีวิตระดับมาสเตอร์พีซ ใครอยากเป็นเจ้าของบ้านแสนสิริ ควรต้องรีบกันหน่อย เพราะโครงการแฟล็กชิพบ้านเดี่ยวระดับซูเปอร์ลักซ์ชัวรี่ที่เหนือระดับเช่นนี้ อาจจะต้องลุ้นกัน ไม่รู้จะมาอีกเมื่อไหร่